关注“国五条”后的楼市万象

文/吕淼

政府要根据市场的特点，综合采取财税、金融、土地、市场监督等联动措施，保证房地产宏观调控各个项目的目标实现

基于对新“国五条”后楼市趋势的担忧，楼市短期内呈现量价齐升的繁荣态势，签约量不断刷新历史新高，犹如“寒冬前的怒放”。观察“国五条”后的楼市万象，全国楼市大致经历了3波市场状况。其中二手房市场首当其冲，新房市场逆袭，更出现了一批暂时取消买房计划打算长期观望的购房者，预计这一波人数会趋于增多。

第一波冲击——二手楼市：从量价齐升到量降价稳。二手楼市是“国五条”政策直接调控对象，也是细则颁布后的第一波冲击对象。纵观全国一线城市的楼市，基本都经历了量价齐升状态。这部分交易带有恐慌性购房特征，买卖双方大多抱着和时间赛跑的心理，希望在地方细则落地前完成交易。随着地方政策的落地，这部分恐慌性购房数量正在减少，不少二手房中介正在寻求转型。

需要指出的是，尽管二手房成交量或将逐步减少，但其价格可能还会稳步上升。普通二手房业主并不同于开发商，不存在资金流动压力，在整体心理预期不变的情况下，很难大幅下降价格，这是其一；新“国五条”实施后，20%的税负或可能被转嫁给买方，即使买卖双方各承担一半，也将大幅增加购房成本，此乃其二；另外，二手房具备地理位置优越、配套成熟、教育医疗等资源禀赋优势，价格很难出现显著下降的情况。

第二波冲击——新房市场：从偏安一隅到悄然崛起。相比年前很多新盘无人问津的困境，近日来性价比较高的新房成为买家们的新宠，正承接从二手房转移过来的需求，成交量呈现上涨趋势。以杭州为例，3月3日签约量仅为157套，而23日上升至392套。这或许可看作楼市面临的第二波冲击。新杭州人落户的刚性需求、改善型需求以及两代同屋的亲情需求等构成购房主力，一旦他们看不到政策的作用，或又将一股脑儿地杀入市场，新房市场或将进入新一轮的涨价通道。

需要指出的是，尽管新“国五条”对新房市场形成政策利好，但这一利好也是短期性的，因为新房一旦购置后，其身份也将转变为二手房，“国五条”新政下，购房者在选购房产时将更加趋于理性。另外，当前土地市场投放不足，在需求大于供给的情况下，一手房市场价格或将有所上涨。

第三波冲击——消费态度：抢先入市和冷静等待。短暂的繁荣之后将迎来一定时间的稳定，冷静观望的人会趋于增多。一方面是恐慌性需求或已消耗殆尽，另一方面是地方政府出于自身利益出发，出台地方细则时将趋于保守谨慎，第一个出台地方细则的广东省在方案中并未提及20%的个税即是明证，市场可能又陷入平静。

需要指出的是，政策不稳定是中国楼市的常态，部分潜在购房者或基于担心物业税等重税制度出现，房产持有以及重置成本高涨，购房热情将有所下降。对于原本就比较理性且非急迫的潜在购房者来说，会增加观望时间，甚至选择以租代购。

“国五条”细则的出现对于浙江老百姓来说可谓是几家欢乐几家愁。细则的推出增加了对楼市调控的力度，带有一定经济手段色彩。政府需要根据市场的特点进行具体分析，综合采取财税、金融、土地、市场监督等联动措施，保证房地产宏观调控各个项目的目标实现。就目前的情况而言，政府需要做好以下三点：

——谨慎对待当前市场的火爆态势。地方政府应出台相关制度法规配合“国五条”细则，在技术层面上打击投机商。同时应该进一步建立长效机制，特别是房产税的征收，让拥有多套房的人将房源供应出来，增加刚需市场的供应。同时，加强对新房市场的监管力度，落实新建商品住宅价格控制目标的问责机制。

——温情对待刚需市场。政府对于高素质人才入户可以给予一定比例的政府财政补贴，按照不同地段不同面积划分不同的补贴级别，争取使广大新浙江人得到实实在在的优惠。同时，要加快对中低收入阶层“住有所居”的有效供给，加快以公租房等保障房的全面建设，以减缓“国五条”带来的后续冲击力。

——差异化区别地方市场。浙江虽是发达地区，杭州、宁波、温州等大城市房价居高不下，但仍有不少欠发达地区，经济发展相对滞后，房地产发育也不完全，城市化进程也相对滞后。必须针对各地实际，在浙江细则中，不搞一刀切，既要合理控制大城市房价，也要确保二三线城市及乡镇房地产市场合理发展，确保新老浙江人通过辛勤劳动，换取一个合理的居住空间。