普通住宅新

　　北京标准放宽，谁吃亏？谁优惠？
　　忆往昔，几多“房奴”被“豪宅”
　　数月前，上百名购房者在地铁4号线高米店北站出口，打出了“五环外蜗居‘被豪宅’，刚需房奴‘交豪税’”的条幅，怎么回事？原来，不少购房者在大兴区购买的超过120万元房屋，被要求以“豪宅”标准交契税。经查询相关规定发现，购买或出售普通住房需缴契税为房款的1.5%，而非普通住房为3%，个人购买90平米及以下普通住房且系家庭唯一住房则按1%缴纳。而五环外总价120万元以上的房屋属于非普通住房，需要按“豪宅”标准缴税。
　　被“豪宅”和“豪税”的还大有人在，一位在大兴区黄村购房的王先生说，去年，他首付30%购买了一套89平米的两居室做婚房，并东拼西凑借来契税等费用。前不久，王先生收到开发商通知称，由于房屋总价超过120万元，按规定，契税须按“豪宅”标准缴纳，即总房款的3%，“我之前以为交1%就够了，根本用不了那么多钱”。与王先生情况类似的白先生说：“既是首套房、又是自住，89平米价值150万元以上的房子在五环外太普遍了，如此‘蜗居’小屋怎么一夜间变成了豪宅？”多名购房者也同样不满。
　　
　　房价爆涨、税收不减，“刚需”一族两头赔钱
　　原来，市住建委于2005年下发了《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》，普通住房要满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。2008年，北京市对界定普通住房的第3个条件进行补充，将享受优惠政策住房平均交易价格按区域调整为：北京市三环以内每套总价215万元，三环至四环之间每套总价175万元，四环至五环间每套总价165万元，五环外每套总价100万元，实际成交价高于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍的，即被认定为非普通住房。
　　该标准自执行后3年不变，此3年的房价则翻起了大跟头。“伟业”“我爱我家”市场研究院提供的信息显示：随着近两年房价飞速上涨，目前，实际套均总价比2008年几乎翻倍，由于对应标准没变更，使得约3/4的购房者被排除在普通住房之外。仅契税一项，首次置业者就要多交房款的2%。尽管为了避免税费调控措施误伤刚需族，国税总局等三部门去年曾发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，明确对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。然而记者刚刚获悉，该政策由于北京市普通住房标准3年未变，随着房价的上涨，北京7成新房无奈“被豪宅”，上述国税减税政策执行一年来形同虚设。对此，北京市住建委相关负责人曾表示：当前形势下，暂不调整标准主要是为了稳定住房价格，抑制投资投机性购房需求。如此说来，众多房地产刚需一族都成了泼洗澡水时被一并泼掉的孩子。有人说，在现行的与实际严重背离税收政策下，房价爆涨、税收不减，“刚需”一族两头赔钱。
　　
　　新标准一声春雷响：普通住宅最高减税12万
　　终于，市住建委和市地税局于上个月发布通知，放宽北京普通住宅认定中的房价标准。新标准中，按照房屋的区位不同设定了不同的房价标准。新政策将全市住房平均价格计算为2010年的成交均价，即每平米1.8万元。按照四环、五环、六环为界的不同区位，以及北城和南城的不同区域，乘以一定的系数进行调整。其中，认定标准最高的四环内北部地区达到38880元/平方米，最低的六环外地区也达到了17280元/平方米。两部门表示，此次调整后，全市70%以上的购房家庭能够享受到普通住宅的税收优惠。此外，全市住房平均交易价格和区位调整系数，也将根据北京住房市场变化等情况适时调整和公布。我们看到了一组令人后怕的数据：旧总价标准下，六环路内的住宅购房面积一旦超过90平方米，基本都会被打入“非普通住宅”的范畴。新标准下不超单价上限，改善性和部分“一步到位”的刚性购买需求可延伸到多数90～140平方米的房屋，税负减少最高12.22万元。仅仅是一个税率调整就少了12万！房地产这坑水简直深得吓人！
　　
　　北京最“痛”
　　所谓“住房痛苦指数”是指用来衡量住房经济困难程度的一个指标，其计算公式为：
　　商品房的平均售价（平方米）÷人均月收入＝住房痛苦指数。
　　从此计算公式可以很直观地看出，“住房痛苦指数”与中国商品房的平均售价成正比，与中国的人均年收入成反比。即中国商品房的平均售价越高，则“住房痛苦指数”值越大；中国的人均年收入越高，则“百姓住房痛苦指数”值越小。以下我们姑且以东京、纽约、首尔和北京作比较，度量一下北京房地产的“国际水平”和现实热度。鉴于目前各种房地产指数参差不齐，彼此之间经常互相“打架”的现状，下面的分析采用的是2005年的数据，仅供参考。
　　
　　北京的“住房痛苦指数”
　　北京是首都，很多的房地产新政实施大多从这里开始，某种程度上，它是中国房地产新政成效最重要、最方便、最直观的观察点。根据北京市统计局统计数据计算，2005年北京全年房价的均价为6485元/平方米。同年城市居民人均可支配收入为17653元。以此为基数除以12，月收入为1471元。于是，2005年北京市的“住房痛苦指数”为：
　　北京市住房痛苦指数=6485元÷1471元=4.41
　　这组数字告诉我们，尽管北京人的人均收入是17653元，大大高于全国平均收入11197元，高出几乎50%，但北京人的“住房痛苦指数”却更高，高出中国平均的“住房痛苦指数”1.19。
　　
　　东京的“住房痛苦指数”
　　日本是世界上人口密度最大、自然土地最昂贵的国家。据国外媒体报道，10年前，仅日本东京一地的土地可比价格，便已高达美国土地价格的总和，可谓寸土寸金。而东京目前人口已达3530多万，是北京人口的两倍。目前，世界上房价最贵的地方应当属日本东京。
　　2005年在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼（精装修的3室1厅1厨1卫单元，附送20平米的阳台和几平米的走廊，以及基本电器，包括液晶电视等），加停车位售价约为3000万日元，折合人民币为225万元，每平方米的价格约为2.3万元人民币。
　　2005年日本的人均收入为34510美元(合27.6万元人民币)，月收入为23000元人民币。我们用东京的平均房价和日本的人均收入（东京的人均收入应该在这个数字之上）相比：东京的“国民住房痛苦指数”＝23000元/平方米÷23000元(月收入)＝1
　　另外，东京和北京的住宅有很大不同：东京的住房全是按实际使用面积（不算公摊），东京的住房全部抗8级地震，全部是装修好的（带厨房、卫生间用具，简单家具电器，垃圾自动粉碎机），全部是24小时热水、所有自来水均可直接饮用、全部有暖气、通宵公共楼梯照明，电梯全部是原装三菱同级档次（任何5层以上住宅均有电梯），所有水管、阀门、水表、门窗、玻璃等皆“原装”，质量均超过上海普通住宅，基本相当于上海中高档外销公寓水平（此类房价上海超2万）。至于土地私有，有无数东京人住在自己的房子里，这一点我们更是不可比的。
　　
　　纽约的“住房痛苦指数”
　　在过去5年中，美国房价涨势如潮，5年间，房价几乎上涨了60%。但令人吃惊的是，在同一时间，中国的房价却上涨了100%～300%。
　　也许有人会说，那是由于美国只有3亿人，而中国有13亿人，这是一个原因。可更重要的是，美国是一个汽车上的国家，两国经济上的差距是显然的。并且，美国房地产商所经营的都是现房，三室两卫以上房型占90%以上，即大户型为主。并且全是装修房，基本与中国的豪华装修相仿。美国的统计资料都以单元住宅来计算房价，而不是按每平方米来计算。按每幢房子来衡量美国的住宅价格，并不能正确反映中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在150～300平方米左右，平均面积在220平方米。折算成中国的房价每平方米单价不足1100美元。有趣的是，纽约的房价并非美国的高房价地区。目前，旧金山的一套中等价格水平的家庭别墅，售价72.7万美元，洛杉矶为47.5万美元，纽约为45.3万美元，华盛顿为42.9万美元，这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。
　　
　　纽约的平均房价为：45.3万美元÷220平方米＝2045美元/平方米。美国2005年的人均收入为37610美元，换算成月收入为3134美元。以此得出：纽约人的“住房痛苦指数”＝2045元÷3134元＝0.65。
　　算到此处，几乎让人不能相信自己的眼睛了。因为2006年10月北京人的“住房痛苦指数”已达到了5.00，竟高出纽约“住房痛苦指数”的八九倍。
　　需要说明的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别，绝大部分美国住宅都是2～3层高的小洋房，并附带车子、车库，甚至游泳池，而社区有高尔夫球场也并不稀奇。但在中国只有高级别墅和高级社区才有这样的设施。
　　另外，美国房地产商规范运用的住宅“建筑面积”概念也不同于中国的“建筑面积”，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的“单元住宅单价”需要打折。中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一个小区有几百乃至上千住户，并且建筑面积里面含有很多公用空间，住宅实际使用面积大大缩水。大多房子的使用面积只是建筑面积的70%左右。美国人不但普通住宅压根儿就没有“公用面积”一说，而且住宅内很多区域也是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是“完工面积”，或称作“地毯面积”。必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面。所以，走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。而按建筑行业的指导，室内层高低于5英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。这样的事实让我们不得不感慨，一个市场的游戏规则为保护用户利益着想，与一个市场的游戏规则处处为开发商着想的时候，差别会相当的大。
　　
　　首尔的“住房痛苦指数”
　　2006年4月，韩国首尔江南地区住宅每坪的价格为3000万韩元（1坪等于3.3平方米，即900万韩元/平方米），韩国普通家庭的平均月收入为322万韩元。依此计算：首尔的住房痛苦指数＝900万韩元/平方米÷322万韩元＝2.79 。
　　我们注意到，以上数据是2006年的，而我们手头只有2005年北京的“住房痛苦指数值”4.41。也就是说，北京2005年的住房痛苦指数已经大大超过了首尔2006年4月的水平。众所周知，2005年到2006期间，北京的房价正在大幅度地蹿升。为了尽可能准确，我们还找到了另外一组对比分析。今年11月，首尔市房屋平均价格是每平方米3万元（现韩元兑人民币汇率约173：1），去年首尔市职工的月平均工资为14980元。韩国工资比中国高，但韩国的物价也比中国高多了。不过，首尔市房屋每平方米价格是普通工薪族月收入的200%。
　　那北京呢？去年11月份，北京市住宅平均价格为每平方米22348元。北京市统计局发布的2009年北京市职工的年平均工资为48444元，按月计算的话为4037元。我想这个数据比实际情况有点低。用这个数据计算的话，北京市房屋每平方米价格是普通工薪族月收入的554%。我觉得用平均工资计算的北京房价比首尔最起码贵两倍以上。从以上数据看出，北京的房价贵过首尔是一个不争的事实。
　　
　　房奴拼“幸福”
　　贷款买房的投入和按揭的年限不一样，月供数额的级别就不一样，级别越高，对他们生活的影响甚至威胁越大，如此说来，“房奴”的级别与他们的幸福感成反比。眼下，中国越来越沉重的房贷负担日益成为“房奴“们身上重压着的一座大山。
　　英国《金融时报》25日刊登一篇题为《北京房奴VS纽约房奴》的文章：“当‘房奴’直白地翻译成英语的时候，一样能引来纽约年轻人的热泪盈眶，而且，他们的房奴道路，比中国的年轻人更加悲壮。在中国做了房奴至少意味着虽然东拼西凑，但是好歹凑够了首期；意味着虽然每个月省吃俭用，但是好歹每个月不用再交房租；意味着虽然房价还在日涨夜涨，自己终于可以松一口气笑看云卷云舒，不用再捂着钱包、心脏狂跳，生怕自己存钱的速度赶不上房价上涨的速度了。
　　不知道房奴这个词是不是中国人原创，但是最近发现一个道理，那就是世界是平的，中国的就是世界的。事实上，北京、上海这些年的房价涨幅虽然迅猛，但是因为基数较低，相比纽约这样的国际化大都市来说，仍在可接受的范围。而在纽约，稍好一点的地段，一间不带客厅的一室公寓均价已经高达45万美元。一位纽约的朋友说，别提次贷危机，别看报纸上渲染说美国经济危机，房价暴跌，北美的拐点也来到了，他们说，“纽约的房价比美元汇率坚挺多了”。
　　而美国年轻人的存钱能力，似乎远远比不上中国的年轻人。更重要的是，美国年轻人的背后，没有站着以儿女的幸福生活为终生任务的慈祥父母，所以他们的买房行为，因为缺少了父母的经济支持，而显得格外艰难。年收入八九万美元的女孩子，咬牙存了一年的钱，其间付出的代价是：不买高价果汁之类的奢侈品，外出就餐首选墨西哥餐，因为有免费的炸薯条和廉价的小菜，不得不添置衣物的时候，只光顾最廉价的品牌，实在不行，就买打折布料自己当裁缝⋯⋯就这样，1年时间也只能存下1万美元。
　　虽然美国政府不断地在疯狂减息，还拿出真金白银救市，美国的按揭政策也非常宽松，除了搞出次贷风波的零首付之外，有职业的年轻人可以选择10%首付。即便如此，1万美元离首付还是有很长一段距离的。好在，世界上还有一样东西叫信用卡。更令人羡慕的是，美国是一个信用社会，信用卡预支的钱可以用来填补首付的缺口，这解了许多年轻人的燃眉之急，终于让他们过上了梦寐以求的房奴生活。
　　北京的房奴抱怨说，为了买房子，他们每天坐公交车上下班。纽约的房奴说，为了买房子，他们连地铁都不坐了，每天走路上班。北京的房奴抱怨说，为了买房子，他们已经很久没买过漂亮衣服了。纽约的房奴说，为了买房子，任何50美元以上的东西连看都不看一眼了。北京的房奴抱怨说，为了买房子，他们把家都搬到通州去了。纽约的房奴说，为了买房子，我把我的梦幻婚礼，都给搬到另一个国家去了。费用缩水、来宾精简过后的梦幻婚礼，选择在了加拿大多伦多的郊区，比起纽约来，物价就便宜得多了。
　　当然，那是去年的事情，最近加元一路高歌猛进，已经比美元更贵，纽约的房奴们为此心中又痛又喜。痛的是失去了一个价廉物美的好地方；喜的是，多伦多的房奴日子貌似比他们还难过，因为加拿大政府刚刚宣布，地税又要涨了。
　　世界上房价最贵的纽约，人均收入是上海的11倍，相同的公寓房价是上海的１.7倍。欧洲最贵的伦敦与上海房价基本一致，但上海的人均收入只及伦敦的十二分之一。要知道，纽约与伦敦才是世界上排名第一与第二的两个大都市，所以与纽约、伦敦相比其实是高抬了上海、北京。
　　从以上看出，两种不同国家、不同制度、不同收入水平、不同生活习惯、不同置业意识、不同收入水平下的对比，多少有点公说公有理，婆说婆有理的嫌疑。比如说，撰文者认为，“这些年的房价涨幅虽然迅猛，但是因为基数较低，相比起纽约这样的国际化大都市来说，仍在可接受的范围⋯⋯”这样的说法明显偏颇，因为“基数”是相对而言的。如果相对中国国内的生活指数，就中国人的平均工资收入水平而言，房价的基数那是相当的高了！这也是国内某些大开发商御用的“专家”们否认国内房价离谱，继续哄抬房价的关键所在。
　　
　　去年，国家调控房价政策密集出台，《政府工作报告》也明确要求“抑制土地价格过快上涨”。但年末据北京土地储备中心公布：北京全年土地出让收入已达1430亿元。在剩下的9天内，北京还有土地出让，此前招标结果也会陆续出台。业内人士预计，北京今年土地收入很可能会超过1500亿元，与上海一争全国第一。
　　很长时间以来，各地政府对待中央房地产宏观调控政策的态度的确让众多普通购房者茫然，他们原本以为房价会在中央一次次的调控中稳定甚至有所回落，而一次次不降反升创纪录的房价和地价却让他们再度感到焦虑和恐慌。房价要涨到什么时候？旨在遏制房价过快上涨的调控政策能否起作用？“满足人民群众的基本住房需求”为什么渐行渐远？
　　与此同时，某些专家认为：人多地少是中国的国情，地价高房价高将是必然趋势。目前中国内地的地价远低于美国、日本。对此，《中国房市警告》旅美学者、作家羊慧明针对以上言论批驳说：“新加坡、日本比中国内地土地更匮乏。中国人均占有土地面积7500平方米，而新加坡人均只有150平方米，可人家一对年轻人工作三四年的工资收入，就能买一套100平方米左右的房子。我们要关注政府在加大保障性住房建设的同时，是否甘于降低普通商品房的地价，这才是房价真正走低的根本。”
　　编辑/冯 岚 icarusfeng@126.com