个人转让住房涉及营业税政策解读

（广东工业大学 广东广州510631）

一、销售自建住房

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条规定，单位或者个人自己新建（简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为，应依照3%税率征收“建筑业”营业税、依照5%税率征收“销售不动产”营业税。综上，对个人销售自建住房应征收营业税。

二、销售普通住宅

依据财税［2011］12号文的规定，自2010年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（一）享受优惠政策的普通住房应满足的条件。享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率（指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

（二）购买房屋的时间认定。个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，并以此用来判断所售住房是否超过5年。根据国税发［2005］89号文规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”。同时，《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发［2005］172号）对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确：“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

（三）营业税的征收手续。个人将购买超过5年（含5年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。同时，对不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按销售非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

三、销售非普通住房

依据财税［2011］12号文的规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。同时，根据国税发［2005］89号文规定，对个人购买的非普通住房超过5年（含5年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

四、无偿赠与住房

无偿赠与不动产行为可分为一般赠与行为和其他无偿赠与行为两类。

（一）一般赠与行为。一般赠与行为包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与等。对一般赠与行为不征营业税。根据国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发 ［2006］144号）规定，个人向他人无偿赠与不动产，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应向税务机关提交相关证明材料原件、房产所有权证，填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明，税务机关审核通过后方可办理无偿赠与免税手续。对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。

（二）其他无偿赠与行为。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为。该《实施细则》第二十条规定，纳税人视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：1.按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；2.按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；3.按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

另外，对于个人无偿赠与不动产行为，税务机关对受赠人将全额征收契税，并在纳税人的契税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章；房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。

五、将受赠住房对外销售

对受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，依据财税［2011］12号文的规定进行处理。

在缴纳营业税时，应特别注意购房时间的确定问题。个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，两类无偿赠与方式取得住房的购房时间是有区别的。根据国家税务总局 《关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发［2005］172号）规定，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；根据国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发［2006］144号）规定，对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。