二手房买卖中介服务收费分析

张建华

(北京首政置业集团有限公司，北京 101500)

1 收费对象分析

我国二手房交易双方一般委托同一家中介机构进行代理，所以中介服务收费对象有三种选择:买方、卖方和买卖双方。中介机构向谁收费才最有利于促进二手房市场公平交易，探寻最优的收费对象，首先应当分析三者的区别。假设无论中介向谁收费，中介服务收费总额不变。

1.1 向买方收费

向买方收中介服务费的情况见图1。

当中介不收取服务费用时，二手房市场的供给曲线为S1，需求曲线为D1，均衡价格为P1。当向买方收取中介服务费时，需求曲线向左移动到D2，此时的买方为房屋支付的价格为P3，而卖方得到的价格为P2，两者的差价P3－P2就是中介收取的服务费。对比不收取中介服务费时的市场均衡价格P1可以看出:由买方实际承担的服务费为P3－P1，而由卖方实际承担的服务费为P1－P2。

1.2 向卖方收费

向卖方收中介服务费的情况见图2。

当中介不收取服务费用时，二手房市场的供给曲线为S1，需求曲线为D1，均衡价格为P1。当向卖方收取中介服务费时，供给曲线向左移动到S2，此时的买方为房屋支付的价格为P3，而卖方得到的价格为P2，两者的差价P3－P2就是中介收取的服务费。对比不收取中介服务费时的市场均衡价格P1可以看出:由买方实际承担的服务费为P3－P1，而由卖方实际承担的服务费为P1－P2。

图1 向买方收中介服务费的情况

图2 向卖方收中介服务费的情况

1.3 向买卖双方收费

向买卖双方收取费的情况可以分解为向买方收部分服务费和向卖方收部分服务费的两个独立过程。由前面的分析可推出向买卖双方收取中介服务费，实际上也是由买卖双方共同承担中介服务费。所以无论中介机构向谁收取服务费，其实质都是买卖双方共同承担。那么买卖双方是以何种比例在承担中介服务费，是否与收费对象的变化有关。

假设不考虑买卖双方的议价能力、交易状态等主观因素的影响［1］，由图3中可以看出买方与卖方承担的中介服务费比例为:

即买卖双方对中介服务费的承担比例为二手房需求弹性和供给弹性之比［2］。弹性表明在情况不利的时候，交易方离开市场的意愿;弹性大表明意愿强，弹性小表明意愿弱。中介服务费的负担自然要由不轻易离开市场的一方，也就是缺乏弹性的一方多承担。所以买卖双方实际承担中介服务费的比例与收费对象的变化无关。

2 收费限额分析

目前中介收费管理方面实行的是限额管理措施，规定佣金不能超过住房交易价格一定比例，目的是规范中介行业乱收费现象，减少交易双方的中介服务费支出，从而减少交易成本。然而，限价政策却对中介市场的发展起到了阻碍的作用，见图4［2］。

图3 买卖双方承担中介服务费的比例

图4 政府指导价引起的市场变化

假设在中介市场上，中介服务的供给曲线是S1，需求曲线是D1。在没有政府限制收费上限的时候，市场均衡价格为P1，此时的供给量为Q1。当政府限制市场价格最高为P0时，将使市场上中介服务的供给减少到Q2，而需求量增加为Q3，即市场上会有Q3－Q1的供给短缺。此时，中介机构采取压缩成本、降低服务质量和增加服务数量的发展策略，使供给曲线向右移动，以满足市场上的需求Q3。近年来，各地中介机构数量迅速增加，中介服务社会认可度低［3］等现象都验证了这一规律。

3 收费方式分析

市场上，中介机构一般在买卖双方签订房屋买卖合同的同时，一次性收取全部中介服务费，然后再为买卖双方提供贷款办理、税费缴纳、产权过户、房屋交接等服务。这种前期一次性支付全部中介服务费的收费方式，对中介机构没有约束作用，中介服务态度和质量在缴费前后经常发生较大转变。而且，买卖双方签订了房屋买卖合同后，可能由于买方没有申请到贷款等其他原因导致交易失败。此时由于买方的弱势地位和我国中介机构监督管理机制的缺乏，所以买方很难要回应退还的部分中介服务费。现行的中介服务费收费方式不能很好的保护委托方的合法利益，不利于促进二手房市场的公平交易。

此外，市场上一些中介机构向买方收取看房费。中介机构收取看房费有三个理由:1)依据《合同法》427条:“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动之初的必要费用”，所以收取看房费是允许的［4］;2)中介机构的经纪人每天约70%的工作时间投入到联系看房和外出看房上面［5］，中介机构带客户看房会产生大量费用，所以收取看房费是应该的;3)如果不收取看房费，则意味着购房人承担了其他看房人的看房费用，给购房人造成“额外”负担，所以收取看房费是必要的。

对此，笔者认为不应该收取看房费。原因有两个方面:

1)看房者绝大部分是有自住或投资需求，并有一定购房能力的客户，买房率很高。为了搜寻到合适的二手房，这些客户会在不同区域，由不同中介机构带领看房，并进行房源比选，最终购买最合适的二手房。从一家中介机构的角度看，购房客户好像承担了其余未购房客户的看房费用，但从整个二手房交易中介市场看，购房者其实是在承担他在其他区域看房的费用，所以没有必要收取看房费。

2)收取看房费会使本来就十分复杂的二手房交易过程变得更加复杂，而且会引发一系列其他问题，比如中介机构为了赚取看房费故意隐瞒适合房源，甚至带客户看无意出售的虚假房源等。

4 结语

本文对二手房买卖中介服务收费的核心问题研究，结果表明:二手房买卖中介服务收费对象的变化对二手房交易并没有实质性的影响，且买卖双方实际承担中介服务费的比例是二手房市场状况决定的，不应对此进行限制;二手房买卖中介服务收费的上限阻碍了中介服务市场的发展，应放开中介服务收费的限制，由市场自我调节;收费方式对中介机构和委托方的行为具有约束和激励作用，应规定:中介服务收费采取两次支付的办法，同时规定交易未成的情况下，不许向买方收取看房费。

［1］Abdullall Yavas.A Simple Search and Bargaining Model of Real Estate Markets［J］.Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，1992，20(4):533-548.

［2］廖俊平，徐 斌.限制房地产经纪收费价格的必要性［J］.中国房地产导报，2003(12):8-11.

［3］张 丽，王永慧，薛 瑾.房地产经纪行业服务水平现状及改进对策研究［J］.商场现代化，2010(7):21-24.

［4］陈英存，施建刚.我国房地产经纪服务合理收费问题探讨［J］.工业技术经济，2006(7):105.

［5］赵明路.房地产经纪行业差异化研究［D］.北京:清华大学硕士论文，2007.

［6］Turnbull K.Real Estate Broker Non-price Competition and the Housing Market［J］.Real Estate Economics，1996，24(3):293-316.