2001-2010年中国十大一线城市房价分析

王彦超，冯天忠

2001-2010年中国十大一线城市房价分析

王彦超，冯天忠

本文通过对中国房地产价格现状的观察，得出2001-2010年中国房价过高与中国当时土地政策的不完善、中国社会保障体系的不健全、中国经济发展不平衡、中国房地产制度管理层面的缺失有着密切的联系。中国宏观调控政策由于未能与造成中国房价过高的原因完全匹配，使得中国房价居高不下，政策效果成效不大。针对这种状况，本文对房地产提出了调控建议，以达到真正抑制房价过快上涨、促进国民经济健康发展的目的。

房地产价格；宏观调控；畸形房价；政策效果；抑制房价

一、2001-2010年房价过高的背景及分析对象说明

（一）2001-2010年房价过高的背景

自进入新世纪，中国房价不断上涨，尤其是2001-2010年这十年里，中国房价上涨速度趋于加快。尽管国家不断出台房地产政策，但房价上涨的趋势仍在蔓延。2001-2010年间，伴随着中国经济的快速发展，房地产经济成为中国经济发展的主流之一，而过高的房价却成为阻碍中国经济发展的瓶颈。

（二）分析对象说明

1.本文选择以90平米的城市新房为分析对象。世界银行在对房价收入比的界定时，给出的房屋面积即以90平米为例，本文参照世界银行给定的标准进行定位，有利于分析的进一步展开；截止到2010年，中国城市人均住宅建筑面积约30平米，在三口之家里，每户家庭的住房面积一般为90平米，比较符合中国的国情。

2.本文选取的时间段为2001-2010年。尽管中国房价自20世纪90年代就开始上涨，但中国房价真正开始快速上涨的趋势出现在中国进入21世纪后，尤其是2001-2010年这10年间，房价不断上涨。与此同时，进入新世纪后的前十年，又是中国经济发展十分重要的阶段。本文对2001-2010年这一段时间中国的房地产市场变化情况进行分析，对分析中国经济发展状况及今后中国房地产发展态势具有重要的借鉴意义。

3.本文选取的城市。本文选取了北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、武汉、重庆、天津、沈阳等十大一线城市来分析中国房地产市场2001-2010年的变化情况，原因是：本文所选取的十大城市在中国经济发展中具有十分突出的地位，易受国家房地产政策的影响。这些地区的房地产变化情况更能体现当前中国的房地产变化情况。

二、2001-2010年中国房地产状况分析

（一）2001-2010年房地产房价收入比状况

房价收入比即家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是5：1[1]。进入新世纪后中国各大城市的收入房价比已远远超出这一指标。以下是2001-2010年全国房价收入比情况及各大城市具体的房价收入比。

图1 2001-2010年中国房价收入比

由2001-2010年中国房价收入比变化图，我们可以得出以下结论：自2003年以后我国房价收入比明显收升，并呈现加速趋势，在2009年房价收入比达到8.03的历史新高。

从图1可以看出：2001-2010年中国主要城市房价收入比不断上升，尤其在2009-2010年间，房价收入比达到了高峰，房价收入比超过了10倍。这一数据表明，中国畸形房价正在形成。

（二）2001-2010年中国房地产价格分析

自进入新世纪中国实行扶植房地产行业健康发展的政策以来，中国房地产价格不断上升，并在2010年达到新的高峰。以下为2001-2010年中国房价图。

图2 2001-2010年中国房价增长图

由图可知，中国房价不断上涨，到2010年，中国城市平均房价已接近4000元人民币。

（三）2001-2010年中国居民收入与购房分析

与房地产价格快速上涨形成明显对比，中国居民人均收入的实际增速远小于房价上涨速度。2007年全年城镇居民人均可支配收入达13786元；2008年城镇居民人均可支配收入15781元，2009年全国城镇居民人均可支配收入17334元，2010年全国城镇居民人均可支配收入19109元。[2]

中国各城市实际购买房屋的年限均在27年左右，人均收入增长与房价增长的不协调，让中国广大人民真正背上了“房奴”的负担。

三、2001-2010年中国房价过高的原因分析

（一）社会经济环境

1.土地供给不足。从市场角度分析，商品的价格是由商品的供给关系决定的，房地产市场也不例外。2001-2010年中国房价居高不下的原因之一就是住房供给小于住房需求。众所周知，中国是世界上人口大国，巨大的人口基数又使得人口增长迅速。同时，国家实行保护耕地的政策，又使得建筑面积相对较小，从而导致土地供求不均衡。

2．城市化潮流及大城市的快速发展。进入新世纪后，中国经济迅猛发展，大批人员进城务工、求学，使得城市化速度不断加快。由于中国城市化发展存在众多问题，又使得城市住房及公共服务发展滞后，住房供给不能满足住房需求，房价上涨在所难免。

在城市化过程中，大城市的快速发展成为房价飞涨的重要原因。相对于二、三线城市，北京、上海、广州等一线城市平均房价过万，严重超出了人们的购房能力。

3．房地产行业投资和炒作的不断增长。在当前内需尚未充分拉动的情况下，房地产行业成为拉动内需的巨大动力，成为中国新的经济增长点。而房地产行业的巨大发展，却容易造成国内的“荷兰病”现象。而此时，人们为了追求货币的保值增值，纷纷把资金投入到房地产行业，以获得利润，实现货币的增值。这又直接推动了房价的上涨。

（二）政府政策因素

1．政府限制土地供给。政府有意识的限制土地供给，也是造成中国2001-2010年房价飞涨的原因。

虽然中国人口众多，但是从人口密度来看，中国在全世界人口密度上排中等或中下等。拿中国人口密度最高的省份江苏和浙江看，江苏和浙江的人口密度跟台湾差不多。[3]而台湾没有人为的限制土地，这使得台湾房价普遍不高，其房价收入比并不高。而中国大部分地区房价过高，房价收入比远高于台湾。

中国许多城市为搞形象工程，修建大型绿化区、娱乐区，并且对城区内部部分土地禁止开放，占用了大量土地。政府对于城市土地的限制和利用，很大程度上造成了土地供不应求，房价飞涨。

2．对商业炒作及热钱流入的监管不利。部分房地产商鼓吹中国未来房价会迅猛增长。大量商业人士参与到房地产买卖中，一次性购入大批房产，继而通过媒体等将房价炒高，从中牟利。而进入新世纪后中国由于房地产发展还尚未健全，对房地产行业炒作的监管力度不够，只是出台限购令等，这对于一系列的不正当购房行为其实起不到太多的制约作用。

另外，由于人民币不断升值，热钱大量流入，在中国热钱监管体系不完善的情况下，热钱流入在所难免。热钱又不断涌入楼市，持续推动着中国房价。

3．城市发展战略上的误区。中国城市化发展过程中存在的一个明显的现象就是大城市发展迅速，中小城市发展相对滞缓，这与中国城市发展战略是分不开的。各地政府在城市化发展中注重本地区省会城市及其它重要城市的发展，同时，中央政府也希望利用大城市的发展带动中小城市的发展。这些都拉大了一线城市与二、三线城市发展速度上的差距。大城市的过快发展需要过多的劳动力参与到城市建设和发展中去，过多人群涌入大城市，不断推高大城市的房价。

由于大城市良好的公共服务设施和工资待遇，大城市房价飞涨并没有促使大量劳动者离开大城市，反倒是高房价的信号不断传到周边中小城市，引起中小城市房价上涨的连锁反应。同时，城市化发展的不平衡，也会带来贫富差距过大、地区发展不平衡等其它问题。

4．政府利益驱动的土地买卖方式。1994年税制改革以后，土地出让金不再上缴中央财政，全部留归地方财政。这种变革，使得地方政府成为了买卖土地的经纪人，经济利益驱使地方政府最大限度地将国有土地出让给房地产开发商，同时在土地出让过程中不断抬高土地价格，以追求最大利润。这种状况使得高地价推动高房价，导致了房地产市场的无序扩张。

四、2001-2010年房价过高带来的问题

由以上分析我们可以发现，中国房价过高给中国社会带来了一系列问题，主要表现为：第一，买房压力的增加严重降低了群众的购买力，打压了内需；第二，过高的房价增加了中国广大消费者的购房负担，同时也不利于社会的稳定；第三，超高房价和地价是产生腐败和贿赂的根源，影响公信力和政府形象；第四，超高房价必然影响购房数量，从而造成房地产产量的萎缩，并且严重影响其相关的上下游企业发展。

从进入新世纪后国内最大的社会问题来看，就是社会财富两极分化。调查我国房价过高的原因，并找出对策，有利于我国居民的社会福祉、我国经济的稳定发展和社会和谐的构建。

[1]郭佳.浅谈房价收入比的研究意义[J].科技广场，2011，（6）.

[2]中国统计年鉴 2011[M].中国统计出版社，2011，（9）.

[3]中国统计年鉴 2006[M].中国统计出版社，2006，（9）.

责任编辑：郭一鹤

F293.3

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1671-6531（2012）04-0044-02

王彦超/德州学院经济管理系国际经验与贸易专业学生（山东德州 253023）；冯天忠/德州学院经济管理系国际经验与贸易专业讲师（山东德州 253023）。