商业地产“ 大跃进” 后患无穷

○ 徽 湖

始于2011年的房地产行政限购令，使得一直坚挺无比的中国楼市陷入了前所未有的疲软期。由于限购剑指住宅市场，从此住宅销售一蹶不振，2012年全国70余个大中城市住宅销售套数及销售额同比往年呈现大幅度下滑趋势。在北京、上海、广州等一线城市的住宅售楼处，半天也见不到几个客户身影。相比住宅市场的冷若冰霜，非住宅产品如商铺、写字楼、商住公寓等商业地产项目却异常火爆，真是典型的房地产市场冰火两重天。这不得不让人想起当年没有限购令的年份，住宅项目的售楼处车水马龙，而商业地产项目却遭人冷眼，正可谓三十年河东，三十年河西。

限购令推出使得房地产市场出现了产品供应结构的重大改变。楼市出现的显著变化就是，由于住宅遭遇重大挫折，使得众多房地产企业和投资机构纷纷掉头，把企业的发展重点转向商业地产开发。发生这种转变的不但包括大型房企，比如万科地产就明确表态要在2012年进军商业地产，而中小开发商也不甘寂寞跟风转战，把资金和人力全部集中到商业地产领域。早先集中进行商业地产开发的房企成为市场的绝对的明星，受到万千同行仰慕。如在全国各地疯狂复制万达广场的王健林成为福布斯中国榜单的排头兵，而一直在京沪核心地段的潘石屹日子也过得异常滋润。商业地产万丈光芒下，在短短一年时间内，商业地产成为楼市主力军，各地陷入对商业地产尤其是城市综合体开发的狂欢之中。

一、住宅限购带来商业地产的三大变化

商业地产的巨大发展，表现在3个层面：一是全国各地商业项目大量推出。比如沈阳市中心区域在建综合体项目竟超过40个；昆明未来5年仅商铺就将新增近300万平方米，人均商业面积直追香港、上海等国际性大都市；成都目前在建的城市综合体达到104个，未来两年之内还将有1000万平方米以上的商业项目投放。例如在辽宁省海城市，这个城镇常驻人口不到30万的四线城市，除了现有建筑面积达10万平方米的四家商场之外，新建大型商业中心竟然有三个，单个项目建面最小的也有10万平方米。未来的国内城市，有可能出现如下的场景，三步一小商场、五步一大商场、七步一SHOPPINGMALL。如此数量众多的商业体，在狂热建设的背后，让人们不得不担心项目蕴藏的巨大投资风险和商业运营风险。

商业地产人才一降难求

二是商业地产人才一降难求。商业地产的开发其复杂程度和后期的运营难度是住宅项目难以比拟的。住宅地产开发相对单一，很多开发商甚至通过简单复制就可以创造辉煌，商业地产在运营方面对专业能力和经验积累等方面的考验极大。由于商业地产项目开发的数量巨大，因此市场对商业地产人才极度渴望，尤其是商业策划和商业运营方面的人才一将难求。因此2012年一个住宅策划总监可能面临下岗，但一名商业策划总监不但在市场上受众多房企青睐，而企业给出的年薪更是高达百万。

三是商业概念层出不穷。今天的商业地产犹如当年住宅发展时，各种概念百花齐放：你开发townhouse，我就开发独立别墅；你盖花园洋房，我就造空中别墅；你有高尔夫，我就有游艇会；你是一线海景，我就是无敌江景。等业主怀揣着贵族梦想住进去才知道，原来这就是房子而已；今天的商业概念更是百家争鸣。Shoppingmall、奥特莱斯工厂店、城市综合体、大型百货商场、单体旗舰店等，无论是投资者、还是运营者或消费者，让他们都眼花缭乱，不知所措。为了圈地占地，全国各地涌现出来无数主题公园、大型购物中心都在筹划中，但从已运营的项目来看，主题公园大多数处于亏损状态，而大型购物中心大多数经营惨淡。

商业“大跃进”埋下巨大风险

限购背景下，开发商把商业地产当作救命稻草、调控的避风港可以理解。同时地方政府也在土地收入下降的情况下推出商业用地可以说在情理之中。在利字面前，开发商与地方政府可谓一拍即合，心照不宣地采取揠苗助长式的增长方式，对这种方式带来的严重后果可以说是充耳不闻、视而不见。开发商业地产，有两种模式可以选择，一种是持有商业实现自我运营，但该种方式开发商面临两大困惑，首先是商业经营人才和经验缺乏的尴尬；其次是面对需求不足、商业地产供应泡沫的现实，运营商存在巨大风险。第二种模式是开发商把商业地产当住宅来做，通过概念炒作吊足投资者和商家的胃口，把商业地产卖出去，然后收钱走人，但这种竭泽而渔的方式最终坑害的不仅有投资者，还有运营者。

商业地产“大跃进”，短期内似乎带来表面繁荣，但长期来分析，必然带来商业地产的结构性的泡沫。第一个结构性商业地产泡沫来自国内的二三四线城市。商业地产遵循的价值规律是“地段、地段还是地段”，这个真理是颠扑不破的。放眼全国的大多数城市，这句话可以理解为“一线、一线、还是一线”。纵观历史各个时期，任何一国或地区，财富和人才都必然向一线城市聚集，核心城市的商业容量巨大，不断涌入的财富和人群就是商业地产盈利空间的最坚强保障。但如武汉、重庆、沈阳、合肥、南宁这样的二线城市，商业市场容量非常有限，缺乏一线城市巨大的财富积累和厚重的购买力支撑。但在商业地产大潮中，动辄数十个综合体、数百万的开发体量，除了让人目瞪口呆之外，更担忧商业体的未来。除了二线城市，三线四线城市更是紧追其后，毫不示弱。商业地产的泡沫已经逐步形成并不断放大。

第二个结构性泡沫表现在开发商能力方面，可谓商业运营的智力泡沫。商业地产与住宅地产迥异，前者并不像后者那样可以简单复制，其在运营方面对开发者、投资者和运营者的考验极大。而当前国内大多数房企在开发商业地产方面，表现的特征大致相同：专业度低、专业人才匮乏，选址、规划布局不合理，各城市之间、同一城市的不同区，甚至出现了一模一样的商业体，商业项目的同质化现象十分严重。大部分项目在规划过程中，不遵守商业运营规律、规划不合理、不符合商业运营规律。更为严重的是，在规划过程中并没有进行严格的商业市场调查，对当地的消费者消费偏好和特征毫无研究，造成项目与市场严重脱节，项目规划设计缺乏差异化和特色，最终在销售和运营阶段，受到投资人或运营者冷遇，应了那句出师未捷身先死的古话。

最后一个结构性泡沫风险表现在资金方面的风险。由于商业地产的大量上马，市场出现供大于求的局面。而商业地产和住宅开发相比，最大的不同就在于商业地产初始投资额巨大，而回收期又相对漫长。因此对于

商业“大跃进”时代开发商生存之道

首先要遵循商业运营规律，在决定投资每一个商业地产项目之前，必须对项目地段、覆盖人群、周边同类项目进行深度调研，深刻分析，得出项目未来发展前景，并根据市场容量决定商业开发规模，根据消费特征进行商业业态定位和商家选择。同时做好项目可行性研究报告的编制工作，对项目投入成本、投资回报进行深度测算，根据结果决定项目开发工期和投资计划，使得项目每一步都在计划之内，都在开发商掌控之中，不打任何一场无准备之仗。

其次在项目规划设计过程中，要注重设计的通用性，以尽可能的在项目招商过程中，扩大商业业态的招商范围。当然对已经确定入驻的大型商家，要根据商家提出的特定要求，进行定制化设计，最大程度地满足定向商家要求。当然在设计过程中，要突出项目的差异化和特色化，如重点特色商家的引入、国际一线品牌的加盟等。在设计细节方面要考虑人性化，诸如停车位的充足、儿童及老年扶梯的增设、开敞中庭和门前广场让购物者更加融入商业体等。

最后一方面，地方政府在城市高速发展过程中，一定要合理布局城市商业体、区域商业体和社区商业的数量和规模，从而避免商业项目一窝蜂上马和迅速扎堆的现象。在发展过程中，一方面要引导开发商循序渐进地进行开发；同时根据城市发展速度、人口增长数量，合理编制商业开发计划。今天的商业地产大跃进，一方面因住宅限购而畸生，另外一方面和地方政府的短视，只注重短期利益，不考虑长期后果有很大关系。因此地方政府必须高度重视，商业地产要告别大跃进，重归合理发展之路，需要地方政府用心下工夫，对开发商进行有效引导，方能使得商业地产健康、有序、长远地发展下去。■