地产——以旅游之名

○ 本刊记者 冯京津

近几年来旅游业作为政府大力支持的朝阳产业，已经成为房地产企业新的投资热点，这一现象的背后也是人民生活水平的提高，对旅游消费的强劲增长。中国正在经历着一个从旅游大国向旅游强国发展转型期。2011年仅国内的旅游总收入就接近两万亿人民币，且十年来均以超过两位数的发展速度保持强势增长。旅游的业态也呈现了多元化、多需求，从旅游观光向休闲度假转型。

旅游地产的开发，首先是和国家战略紧密地对接，中国出台了30多个区域发展的战略规划，很多旅游地产也对接了国家的战略；第二个特征是项目的选址上呈现出面海依山环湖的特征，首先是滨海型的旅游综合体发展的态势很迅猛，海南岛国际旅游度假岛和其他的滨海旅游名城，旅游投资热火朝天。第二传统的名山再次受到了青睐，长白山、武夷山、庐山、张家界等成为旅游综合体推出的关注点，包括新兴的名山。

机遇背后的风险

目前，旅游地产项目的短暂盈利更多是出售地产项目以获利，但对于房企来说，他们所要面对更多的是长期经营与概念的推陈出新。那么，资金又是一个重要的问题。更多的人看到的是这个产业的机遇，而机遇背后更多的是高风险。

旅游地产开发首先面临的是拿地成本。相对低廉的拿地成本是吸引众多开发商进入旅游地产的一大诱惑。

事实上，旅游开发作为提升片区面貌的重要途径为当地政府所重视，因此，能够获得较为廉价的土地，对于开发企业来说，可有效降低公司拿地成本。同时，当前各地完善招拍挂制度，大量土地采取“综合条件最优者得”而不是“价高者得”，则从客观上有利降低地产公司的拿地成本。可见，相对于“价高者得”的住宅地产，旅游地产的土地成本相对较低。

旅游地产整个项目的开发周期取决于销售速度

作为旅游地产的先驱——华侨城，也曾被指以低价获得土地。一般来说，土地成本占总成本的35%至40%。因此，当土地成本获得到削减的情况下，房企开发的成本也相当于削减了很大一部分。

这或许就是旅游地产遭到热捧的重要原因之一，虽然可能现在的地价在经历过一轮涨幅后已经没有那么低廉。

作为“国际生态旅游岛”的海南，自然成为旅游地产的集中区。同时，地产项目的泛滥，也使其成为旅游地产的“重灾区”。

这或许就是旅游地产的模式：圈地——盖楼——出售。不是在经营旅游，而是在经营地产。在圈地之后注重眼前利益，缺乏长期规划是目前旅游地产开发最大的诟病。

海南中华民族文化村位于海南省通什市，占地600亩，投资1亿元人民币，建有23个民族村，共计景点上百个。其环境质量、园林建筑、文化内涵和娱乐设施等均属上乘。然而自从1997年上半年开业以后，由于对客源市场判断失误和不良的市场竞争环境，结果每日接待游客仅200人，不得已在开业8个月后申请停业。

以上种种例子说明，盲目圈地使得旅游地产大量积压，资金周转困难，加大了风险。据上海易居研究院数据显示，以主题乐园为例，目前国内主题公园有1000家左右。据中国旅游研究院2009年监测显示，国内的主题公园有30%处于亏损状态，45%持平，仅15%会有盈利。

资金压力大成投资难题

鉴于旅游地产需要强大的融资能力和回报周期长等特点，如果企业没有上述优势，盲目冲动地投入到旅游地产领域，则容易拖垮企业。届时项目中一些酒店、住宅等业态的资产不好出手，资产盘活艰难。

旅游地产整个项目的开发周期取决于销售速度。如果市场定位不准确，销售速度缓慢，相关的配套就很难完成。而没有配套，房子就会更难卖，如此形成恶性循环，也许会形成新一轮地产“烂尾”风险。

住宅地产可以破产，可以降价。旅游地产经营不下去就成了烂摊子，那就是万劫不复。

从中国整体的经济形势来看，对于房地产开发，资金口已经卡到让开发商无法动弹。可见，资金的收紧对于旅游地产的后期经营维护，可谓是前所未有的压力。

我们可以看到的是，众多房企被指因旅游地产的布局，而使其面临巨大的资金压力。2011年雅居乐在海南大规模布局旅游地产，进行攻城略地，在此背景下亦推高雅居乐的负债率。据其年报显示，截至2011年底其净负债比率为68%，但加上未付土地款及税款，经调整净负债率高达115%。

目前旅游地产投资面临的一大难题在于投资者的“退出”问题。退出机制不完善，甚至是没有退出机制，这对于旅游地产投资者来说是一大壁垒。

从中国的国情来看，产权销售或为旅游地产进入资本市场的一剂良方。一半用于出售，一半则沉淀下来持续经营，出售的物业可与投资者签订长期协议帮助其维护经营。这样一方面可回笼资金进行周转，一方面亦能够获得投资者的青睐。

圈地仅是旅游地产的一种盈利模式

圈地仅是旅游地产的一种盈利模式。另一种模式，即是借旅游地产之名，变相进行房地产开发，推销旅游地产主题项目周边的房地产。往往购得此种类型物业的投资者，仅仅满足于一时的度假与升值目的，最后的结果却是“高空置率”，最终或将造成举步维艰。

一位接近某著名旅游地产开发企业的人士称，目前采用此种较为初级的盈利模式，亦是无奈。其中主要的原因是，很多做旅游地产的开发企业一般都由做住宅地产转型而来。“长时间的住宅地产的开发习性在短期内无法改变。”同时，政策面对于这个行业亦缺乏一定的规整与管控，这个产业在短期内突然爆发，后期无论是消化还是经营都会有重大问题。

此前旅游地产热时，也不乏出现过烂尾项目和泡沫。对于投资商来说，在投资旅游地产之前，一定要对自身的能力有一个清楚的评估，不能盲目跟风。对于消费者来说，置业时要有鉴别的眼光，不要受一些宣传的蛊惑。

旅游地产后续运营的隐忧

业内人士表示，旅游地产项目虽然土地成本低，但一般当地人口购买力不足，销售客源主力是外来购买力，这就要求房企有庞大的前期投入，只有前期投入充足，基础设施和配套设施建设完备，才能得到客户认同，吸引客源留驻或者投资。从这一方面来看，项目需要地产和旅游良好对接的规划，企业资金的强大支持等各种前期准备，以防动工之后，项目销售不力，运营受阻促使项目有搁置风险。

利用旅游地产项目拉动地区经济发展，这是目前一些二三线城市中常见的发展模式。

据业内人士透露，旅游地产规模大、投资大、回报周期长，企业需要有成熟的运营模式。比如，较早介入国内旅游地产的华侨城，其主题公园景区+地产的模式，已成功在多个城市复制。但即便如此，与环球影城及迪士尼乐园相比，这种模式仍有很大差距。据悉，日本环球影城一个主题公园，占地50多万平方米，年接待量可达800万人，收入55亿元，门票收入只占50%，重游率可达70%。而同等面积的北京欢乐谷，作为国内一线品牌年接待量也只能达到300多万人次，4个多亿的年收入，门票收入占总比超过80%，重游率仅20%。

相比较来说，国内地产商介入旅游地产，没有自身经营模式，仅仅是将景区、酒店、商业配套等项目简单拼贴在一起，很难实现类似滚动式发展，势必对资金链产生较大的压力。2011年华侨城实现旅游综合业务收入63.33亿元，接待游客2430万人次，欢乐谷主题公园居功至伟。不过，公司财报显示，当年该块业务毛利率下滑5 .4 2 %，营收下滑32 .96%。截至2011年年底，华侨城资产负债率已达71.16%。为此，为打通新的融资渠道，华侨城计划将欢乐谷的门票作为收益凭证，在深交所挂牌，实现资产证券化。

近日，有消息显示，万达多项投资已使资产负债率高达89 .9%。而其他地产商受宏观调控限制，也承受相当大的资金压力。在此背景下，旅游地产的后续运营“隐忧”将会不断增大。■