警惕中国旅游地产化

○ 王 方

据国外媒体报道，中国的五星酒店近几年增加很快，但顾客却很少。例如：浙江省桐庐县拥有40万居民和几个自然风景区。尽管这些并不足以使其成为繁忙的度假中心，但据报道，该县计划在未来几年修建至少8家四星和五星级酒店。另外，桐庐县邻近的淳安县也正计划修建更多五星级酒店。目前，淳安已拥有6家国际顶级品牌酒店。宁波等中小城市也正努力超越拥有40座五星级酒店的上海。据预测，宁波明年将拥有50座豪华酒店，媒体质疑，在2010年仅维持50%入住率的情况下，宁波将如何应对如此多的五星级酒店。2006年至2009年，中国五星级酒店的赢利率遭遇连续4年滑坡，空房率令经营者倍感头疼。

根据媒体形容，中国的房地产热潮催生了大量“鬼城”。如今，“鬼店”的幽灵正袭向商业。尽管中国的平均入住率是除印度之外亚洲最低的，但数百座豪华酒店仍在建设中。去年前9个月，中国大陆酒店的入住率只有61%。而新加坡和香港均超过80%。业内人士表示，目前中国有500家通过认证的五星级酒店，还有在建或等待通过认证的，总数可能达1000家。按目前的建设速度，酒店行业将面临巨大压力。国际品牌酒店在华扩张也是催生建设热潮的原因之一。国际品牌酒店在华房间数量过去5年中增长62%，明年还将增加52%。这些国际品牌扩张速度如此之快，部分原因是它们只负责管理，热衷建设并承担成本的是地方开发商。

酒店业高速发展原因

事实上，酒店业只是我们观察旅游地产业的窗口之一。“十二五”时期旅游将迎来历史性的发展机遇。党中央、国务院高度重视旅游产业发展，《国务院关于加快发展旅游业的意见》中提出“将旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”的战略目标。对此，业内与政策制定者对“十二五”时期我国旅游业发展面临的环境有三个基本判断：一是旅游业继续处于高速增长的新阶段，二是国内旅游成为产业发展的基础，三是旅游业进入历史发展最好时期。也对未来发展有三个研判：由传统服务业向现代服务业转型；由粗放服务业向集约服务业转型。重点在于打造区域中心城市的旅游功能集聚能力，由大规模开发建设观光旅游景区（点）向建设旅游目的地转型；由本土服务业向国际服务业转型。高速发展的出入境旅游，需要我国旅游业尽快塑造国际形象，提高国际市场竞争力。

其主要依据有：一、旅游消费已经进入大众化时代。近10年来，我国GDP以年均10%以上的速度迅猛增长，进入了人均GDP3000美元的新阶段。“十二五”时期，随着小康社会进程的稳步推进，我国人均消费水平将持续增长，消费方式将发生重大变化，居民消费将由实物消费为主走上实物消费与服务消费并重的轨道，居民消费结构将会发生重大变化。目前，我国刚刚实现每年人均出游1次的目标，而世界上的发达国家美、日、韩人均出游均在7次以上，按照旅游经济发展规律，我国旅游消费需求已经达到爆发性增长的基线，随着公众假日、休息日、带薪休假等休息时间趋近于中等发达国家水平，一个巨大的旅游消费市场将在“十二五”时期加速形成，旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。二、扩大内需政策的强劲拉动。与以往的五年规划相比，编制“十二五”规划的一个重要背景就是应对国际金融危机，扩大内需和调整结构的任务仍然相当艰巨。旅游业作为扩内需、促消费、保增长的重要内容，必将发挥更大的作用。此外，为应对此次金融危机，我国高速公路、高速铁路、民航等交通基础的建设，财政补贴以及减税等政策引发了居民家庭汽车拥有量激增，导致了交通格局和居民出行方式的变化，必将推动旅游市场规模不断壮大。三、国家重大战略的有力支撑。2009年出台的《国务院关于加快发展旅游业的意见》，为旅游业提供了强有力的政策支持。近几年国家出台的25项重大区域战略中，旅游业也成为推进战略举措的重要内容，如要求海南建设国际旅游岛，要求广西建设桂林国家旅游综合改革试验区，要求宁夏建设西部独具特色的旅游目的地，要求福建建设海峡西岸自然和文化旅游中心，要求西藏建设国际著名的旅游胜地，要求新疆建设我国重要的旅游目的地等等。这些重大战略政策将在“十二五”时期进入建设和成熟的关键阶段，必将成为旅游业因地制宜，加快发展的坚定支撑。四、科学技术发展的有力推动。随着科技进步和信息化、网络化技术的日新月异，旅游业和信息业的融合发展将成为必然趋势，旅游业将借助新技术实现新发展，一是旅游电子商务普及应用加快，旅游和信息向深度融合推进；二是3G等先进技术和移动商务的推广应用，真正实现以人为中心的旅游电子商务应用。

旅游地产在全国的兴起

未见其人，先闻其声。尽管中国旅游业发展“十二五”规划尚未出台，但旅游相关产业早已行动起来了，特别是房地产业。按常理说，中国旅游业发展的关键期刚刚到来，去年的中国才定下每年的旅游日是5月19日，但房地产业的泡沫就开始疯狂流向旅游业。自然，史上最严厉调控以来，不少开发商纷纷转住入商，旅游地产是其最重要领域，因为其不限贷不限购，让资金有了想象空间。

华侨城曾作为旅游地产的先行者，但现在早不是孤军奋战了：宋城集团以旅游名义圈地开发杭州主题公园后又进军；万科投资10亿买下大辣甲岛40年租赁权，计划建成“中国马尔代夫”；中信地产相继把博鳌、太湖和天津天嘉湖地块收入囊中，着力打造旅游地产业务板块。恒大在武汉、成都、清远等多个城市开展旅游地产项目，斥巨资建设旅游地产相关设施；近日由世茂集团投资400亿元兴建、建筑总量超过50万平方米的超大型主题公园计划正在推进，世茂房地产主席许荣茂希望能将其独立上市。富力正计划重金打造的富力南昆山温泉养生谷，香江地产正在广州增城尝试温泉度假物业。雅居乐与碧桂园也正在向旅游地产靠近。

如果用放大镜来观察旅游地产发展状况，除了海南外，深圳东部的巽寮湾则又是一个典型案例。沿海高速的开通和厦深高铁即将通车等利好，地处粤港澳地理位置的优越性，以及拥有中国最美八大海岸之一——大鹏湾的延长线，优质沙滩的巽寮湾和人文旅游资源，加上大众旅游时代的到来和地产调控的加码，短短三四年间，吸引了万科、华侨城、金融街、合正、富力，世茂、合正、合生、碧桂园等一线品牌房企云集于此，跑马圈地、大兴土木。仅2012年的供应量已超过了深圳全市。以巽寮湾为核心的深圳东国际旅游度假区旅游度假地产，呈现出超级居住大盘，滨海旅游与休闲度假的不同开发模式，超过4500万平方米的开发量雄冠国内其他区域的旅游地产开发。

值得一提的是，进入巽寮湾，政府并无多少公共配套，几乎所有的开发商都在湾区内打造自身的配套，以此吸引客户。占地29平方公里的第一家进入巽寮湾区的金融街项目内，海滩即长达16公里之巨，项目为巽寮湾的旅游设施配套做了大量的工作，超过5座超五星级度假酒店已陆续投入使用，其项目配建的天后宫等旅游设施成为巽寮湾的知名景点，高端会议举办地正成为其努力的方向，取代博鳌是其开发雄心之一。合正东部湾处于亚婆角风景区内，富茂威尼斯湾将以海水、游艇为特色打造南中国有限度假区，万科双月湾首创的深海度假概念延长了度假的深度和广度，碧桂园更是以“海边度假屋”“广东的三亚”形象来营销，并准备为其大盘后期开发打持久战。

没错，很多开发商心目中的旅游地产就是旅游与地产的简单结合，旅游是向政府要地、圈地的理由，而地产正是其主要目的。尤其是住宅备受打压之际，回收现金，分散投资已上升为各大公司的战略层面。不仅于国内，开发商也不断布局海外，其主要瞄准的是华人主要旅游目的地：据悉，绿地、颐和等国内房企都已经涉足海外项目，如绿地在韩国济州岛的某项目预计投资达到9亿元，颐和地产位于澳洲悉尼的“SummerCourt”项目于2010年8月动工，且去年春节后就已揭幕。据该公司相关人士表示，未来还将加大海外房产开发的力度，并且已经与非洲某岛国接触，预备开发第二个海外项目。另外，碧桂园进军马来西亚的首个项目有望今年推出，光耀已走向韩国济州岛，还购买了马来西亚地块。

真繁荣还是泡沫？

话到此，为什么要警惕中国旅游地产的“泡沫化”发展？很重要的原因是，这轮旅游地产的发展，以海南为例，并非是旅游业多强劲，本质是房地产很热，投机已占据了上风。放眼到全国，开发商拿地就是商人的逐利行为，以什么样的理由拿，当然是政策支持，地方政府喜欢的方式，旅游业正是这样一个产业。至于拿到地，怎么用，政府并无能力去监督，且每届政府考虑的利益不一定长远。比如，巽寮湾的地产开发量如此之大，惠州市政府有无做法前瞻性的旅游产业规划？如何强迫开发商做环评报告？政府有无考虑相关配套？有无做过接待能力测试？显然，这些都没有看到。这也正是我们所担心之处。

毫无疑问，旅游业是以“服务业”为导向的，而旅游地产也应该为商业、旅游服务的，需要运营能力去支撑，而并非单纯讲投资回报率。事实上，开发商能把物业管理、酒店管理等售后服务做好已实属不易，要想上升到旅游产业层面，距离尚远。本质上，当前旅游地产，仍处于野蛮开发、以侵占旅游资源为主要方式的粗放的发展方式，而这只会快速激发“泡沫”，最终让旅游失去体验，让地产浪费、房间“空置”。很显然，旅游地产一定要遵循旅游业发展的规律，而非房地产业，至少要分淡旺季。另外，人们去旅游、去消费，却不一定要买房子，如是投资则又要讲投资回报。不可否认，随着大众旅游时代的到来，旅游正成为一种刚需，而热点优质的景区的旅游地产开发肯定会趋之若鹜。若是无节制开发，“地产泡沫”之后，对旅游自身的伤害也是要命的。

综而言之，旅游业在中国经济的布局最终指向是内需、消费，而旅游地产必须服从这个方向，否则住宅地产的“泡沫”，会在旅游地产重演。当然，旅游业的发展，少不了商业地产的介入，但旅游地产化趋势，仍需要警惕。因为随着城市化的发展，以及区域城市一体化的推进，以前看起来的偏远地区，将升级成居住区；以前的旅游度假区也将因地产开发变成居住小镇，而这一切，我们都还未做好准备。■