要风景如画还是要高楼林立

2012-09-11林凤鸣

中国房地产业 2012年7期

关键词：旅游

○ 本刊记者林凤鸣

在上世纪九十年代初的海南大开发中，有人提出了休闲旅游地产的概念。当时的思路是：利用海南独特的自然资源把目标瞄准了远道而来的旅客身上，进行“以房带旅、以旅促房”的互动。然而随着海南房地产泡沫的破灭，休闲地产度过了相当长一段时间的沉寂。及至本世纪初，在旅游经济和地产资本的双重驱动下，国内休闲地产的开发才正式进入发展期。对此，有不少业内资深开发商和知名专家坦言，旅游地产开发前景确实利好。在楼市调控的大背景下，不少房企认为旅游地产是一片“蓝海”，但部分房企盲目大举冲向该领域却危机重重。

限购令下，旅游地产逆市升温

当前传统商业住宅市场下滑的背景下，旅游地产的投资热度似乎正日渐高涨。旅游地产热潮中，众房企纷纷淘金旅游地产，出现了许多以旅游包装的地产项目。旅游地产联姻，到底是虚热还是双赢？我们共同关注。

据公开资料显示，截至2010年底，我国地产前百强企业中，约有80%都进入了旅游地产领域，已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元，其中，不乏专注住宅领域开发的大型知名房企，包括万科、万达、恒大、龙湖等。而旅游财富网初步统计数据则显示，2012年一季度，全国旅游地产投资继续井喷，投资上亿元的签约项目就有近70个，投资总规模达2600多亿元，占整个房地产投资的20%以上，预计今年全行业投资将超万亿元。

随着我国的休闲度假市场需求日益扩大，旅游地产迅速升温的同时与之相伴的各种乱象与争议也不绝于耳。有人说这是打着“旅游”名义卖房地产，坊间也有“旅游‘绑架’地产”、“地产‘绑架’旅游”的各种说法。

面对这一系列旅游房产的乱象，旅游财富网创始人曾晓成表示，传统的旅游公司懂观光式、体验式旅游，但可能不懂现在中产阶级的真实需求，也就是对休闲度假旅游的需求；传统的房地产公司理解的休闲度假是未来发展趋势，但在旅游地产具体的物业上怎么运营，传统开发商并不在行，可能还是按照以前的住宅模式来运营。“海南就是典型的案例，所以大部分旅游地产只是停留在概念上的旅游地产。”

著名旅游策划专家、北京慧士德咨询中心首席咨询师刘建华则表示，“旅游地产是以旅游的名义开发地产，结果导致大量的自然和文化资源被城市化。” “中国旅游当下主流是景区旅游，中国旅游当下主流也是旅游地产，中国城市化进程中与中国的旅游地产潮同流合污绑架了景区旅游。见到自然景观就要开发，正在形成一场巨大的生态灾难，其危害已经逐步地显现出来了。”

政策擦边，旅游地产借机圈地

新一轮的房企投资旅游地产热潮正在蔓延，吸引开发商的原因很简单，就是低廉的土地成本。这些开发商大多数并不是做纯粹的旅游地产，而是采用“换汤不换药”的策略，即拿了地之后，项目中规划的住宅先行，配套设施拖后。这种旅游地产的开发模式实质上还是卖房子，这样前期投入并不多，住宅销售后可以先回笼资金，为公司带来丰厚的利润，进而再酌情投资相应的配套设施，而且旅游地产项目占地面积一般很大，可以分期开发项目中的住宅，滚动产生利润。

“一些原来做房地产的企业现在拿地越来越困难，而加上旅游的概念后，不仅拿地好拿，政府在政策上也可能给予一定的优惠。”云南田野咨询机构董事长文剑武介绍说，“我们很多所谓旅游地产项目，只有地产，没有环境、没有特色和良好的经营管理，这类项目仅仅是化了妆的旅游地产，就是简单的房地产。”

阳光100集团常务副总裁范小冲认为，目前在我国，达到专业化水准的旅游地产开发商很少，大部分房企是借“上马”旅游地产项目之名去“圈资源”。

中国房地产学会副会长陈国强也表示，部分开发商以其投机心理炒热了旅游地产，实现其“圈地圈钱”的目的。从这一方面来讲，要谨防投资旅游地产项目成为房企圈地圈钱的手段。

无独有偶，近日，龙湖执行董事、首席市场官秦力洪也曾对媒体表示，虽然很多开发商都有旅游地产的项目，但真正启动的并不多。

对此，正略钧策房地产合伙人郝炬表示，旅游地产项目虽然土地成本低，但一般当地人口购买力不足，销售客源主力是外来购买力，这就要求房企有庞大的前期投入，只有前期投入充足，基础设施和配套设施建设完备，才能得到客户认同，吸引客源留驻或者投资。从这一方面来看，项目需要地产和旅游良好对接的规划、企业资金的强大支持等各种前期准备，以防动工之后，项目销售不力，运营受阻促使项目有搁置风险。

定位不准，旅游地产恐增“烂尾”

在郝炬看来，一个旅游地产项目成功与否实际上是看这个项目是否能够借势，或者企业是否有能力造势。郝炬表示，雅居乐海南清水湾项目之所以取得成功，原因就在于在提前布局的背景下，借了海南国际旅游岛的“势”。而华侨城的一些旅游园区也有着独特的经营模式，企业借助其经营模式与股东资源等优势拥有了造势的能力，因此取得相对成功的旅游地产经营模式。

反之，鉴于旅游地产需要强大的融资能力和回报周期长等特点，如果企业没有上述优势，盲目冲动地投入到旅游地产领域，则容易拖垮企业。届时项目中一些酒店、住宅等业态的资产不好出手，资产盘活艰难。

上述分析师也指出，旅游地产整个项目的开发周期取决于销售速度。如果市场定位不准确，销售速度缓慢，相关的配套就很难完成。而没有配套，房子就会更难卖，如此形成恶性循环，也许会形成新一轮地产“烂尾”风险。

对此，范小冲也表示，虽然旅游地产存在市场机遇，一些山区的小产权房卖得也很好，但是众多房企盲目扎堆进军这一领域可能会导致市场出现泡沫。

陈国强也曾向媒体指出，此前旅游地产热时，也不乏出现过烂尾项目和泡沫。对于投资商来说，在投资旅游地产之前，一定要对自身的能力有一个清楚的评估，不能盲目跟风。对于消费者来说，置业时要有鉴别的眼光，不要受一些宣传的蛊惑。

政策出台，加强规范旅游地产

今年以来，国家先后出台两个文件，明确表示严厉打击借旅游的名义开发房地产的行为。

2月16日，央行、国家发改委、国家旅游局、银监会、证监会、保监会、外汇管理局七部委联合发布《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》，鼓励旅游类的企业上市融资，同时也明确严查借旅游项目名义变相进行房地产开发。

对高尔夫球场、大型主题公园、城市水源地的观光农业等国家明令禁止或限制发展的旅游项目，应严格禁止或限制发放贷款。

南京市政府近日也出台新规定，严禁以旅游度假区的名义违法违规开发房地产项目。南京市政府相关负责人介绍，规定中明确禁止“旅游加地产”这一打擦边球的做法。根据相关规定，旅游度假区规划的编制应体现自然资源、人文资源的保护和旅游产业发展相结合的理念。相关建设项目应当按照集约、节约用地的要求进行建设，并依法办理用地审批手续，禁止以旅游度假区的名义，违法违规进行房地产项目开发。

今年4月23日，国家旅游局再次重申要严查借旅游之名开发房地产，坚决切割旅游与征地拆迁、房地产开发的关联，防止旅游业被“非”旅游项目或“假”旅游项目所利用与“绑架”。

事实上，旅游地产目前还处于一个监管空白的阶段。“现在国家还没有一个专门的部门去研究旅游地产。”曾晓成告诉本报记者，旅游局只管旅游行业的问题，房地产行业归属于住建部管理，土地是归国土部监管。“从目前来看，旅游地产的发展只能靠行业自律，我们在今年5月份推出了‘国际旅游地产专家评审委员会’，立志于为行业标准的制定做一些贡献。”

发展旅游地产，对旅游资源如何进行合理规划及保护？曾有业内人士及专家发表过各自的意见。

北京大学旅游研究与规划中心副主任李建中认为，旅游地产要有行业标准。在他看来，旅游地产的概念很模糊，本身是民间的一种叫法，只是一种概念，一旦政府介入，必须要有非常明确的界定，否则政府的介入就是没有依据的。

美国哈佛大学设计学硕士、清华大学副教授周榕认为，旅游地产实际上是一种稀缺形式的资源，是旅游资源，或旅游目的地所在的土地资源和空间资源支配权的分配过程。他建议在开发旅游地产的同时，应该吸取十几年来在城市房地产开发过程中的粗放性资源组织的教训，否则，旅游土地资源很快就会是一个告急或吃紧的状态，应注意避免用粗放性的办法进入旅游产业。

北京中坤地产总经理徐秉迪则认为，旅游地产必须遵循保护性原则。在对旅游资源尽可能保护的原则下，把价值充分开发，是旅游地产最核心的内容。

值得注意的是，近年来随着越来越多的湿地别墅、森林别墅、填海建房项目如雨后春笋般涌现，我们的生态环境也在面临着不可承受之重。

例如，云南的洱海湿地别墅、陕西的森林别墅、黄河湿地别墅等等，以牺牲生态环境为代价来开发地产的项目比比皆是。

据统计，从20世纪50年代以来，我国湿地开垦面积达1000万公顷，全国沿海滩涂面积已削减过半。

抚今追昔，感慨万千。展望未来，任重道远。旅游与文化、科技相融合才能使旅游业的可持续发展之路越来越广。■