“安得广厦千万间”——公租房面向群体界定

我国的住房保障体系已走过十余个年头，从最初的经济适用房“一统天下”，到后来为解决城镇“绝对居住贫困”而应运而生的廉租房，再到后来的“两限房”，基本形成了我国现行的住房保障体系的主体结构。但随着住房保障工作的深入与展开及社会的发展，以廉租房、经适房、两限房为主体的住房保障体系逐步显现出一定的问题与弊端。

一、住房保障体系之“痛”

被忽视的“夹心层”

廉租房以完全福利的性质，解决了“绝对贫困”人群的居住难题，而经适房和两限房以低于商品房的价格，让更多百姓拥有了“自有住房”，但此种住房保障体系却忽视了两类“夹心层”的住房需求，使之始终游离于国家住房保障体系主体之外。一类是家庭（个人）综合条件处于“绝对贫困”之上，不能享受廉租房政策，但又无力购置经适房或两限房，我们将此类群体称之“低收入夹心层”；另一类群体情况相对好些，我们暂可将他们称为“中收入夹心层”，他们拥有稳定的工作、不错的收入，这些让他们丧失购置经适房或两限房的资格，但面对日益高涨的房价却只能是望房兴叹。这两类“夹心层”群体在无法得到政府住房体系保障的同时，只能通过付出高昂的房租以取得“栖身之所”，他们的正当且合理的居住诉求不能在“廉、经、限”为主体的保障体系中得以满足，甚至出现为了达到购买经适房或两限房条件而主动降薪、跳槽待遇更差的职位等“极端”情况。

“群租”现象的出现

如果 “北漂”是对一种生活态度的鲜明描绘，那么“蚁族”、“蜗居”却是对社会底层群体生活状态的真切表白。伴随同名电视剧的热播和“旭日阳刚”组合的火速窜红，“蚁族”、“蜗居”所折射出的社会底层生活的窘境与无奈，迅速曝光于公众视野之中，成为街头巷尾热议的流行话题，更是给仍旧以户籍为筛选条件的住房保障体系一次深深的刺痛。过去的唐家岭——北京最大的“蜗居”地，曾经聚集了数万怀揣梦想的大学毕业生和外来务工群体。面对微薄的收入和高昂的租金，“混租”、“群租”成为了他们的生活模式，不得已地迅速在他们中间“流行”开来。

伴随城中村改造搬迁进程的加快，唐家岭这个“蜗居”时代的图腾也彻底地消失了。基于“群租”可能带来的安全、社会等方面的不良后果，住房和城乡建设部亦于2010年底出台了《商品房屋租赁管理办法》，其中明令禁止“群租”。然而依靠城中村的改造和一纸公文就可以将这一现象彻底禁止？答案显然是否定的。“有需求就会有市场”，“廉、经、限”住房保障体系在重点关注“长住“需求的同时，却将最需要重点关注的“过渡性”居住需求排除在外，若不能从体制上予以解决，“混租”、“群租”现象难以改变与消失。

难以厘清的“权属”关系

在我国“廉、经、限”的住房保障体系中，经适房和两限房是绝对的主力“产品”，形成了“以售为主、租售结合”的保障模式，但此种模式存在一大弊端便是相关权属关系的分割问题。从本质来看，经适房和两限房都属于“有限产权”类住房，因为其全部由政府让渡部分权益，如采用划拨土地、减免城市配套费用及相关税费等，降低开发成本使保障对象以低于市场价格获得所有权和使用权，但这种带有部分福利性质的属性，又决定了购房者在所有权转让或使用权转让方面，不具有普通商品住宅可以任意支配全部所有权和使用权的权利。虽然政府对于经适房和两限房的出售、出租等方面，有着严格而缜密的规范制度及处置规定，但是在现实生活中，依旧出现“私下转让保障房、出租保障房用于谋利”的现象。出现此种情况并且屡禁不止的根本原因在于权属关系界定模糊。

首先，“所有权转让”形式的保障住房，其监管仅在“一买一卖”两个节点，持有过程却处于真空状态。简单来说就是，买的时候审核申请人是否符合相关条件，卖的时候按照相关政策采用“回购”或“补交土地出让收益”等方式，而对于购买人持有房屋过程中的监管处于一种空白，难以实现“保障最需要”人群的诉求。

其次，“所有权转让”形式的保障住房，退出机制相对被动。即取得房屋后，即使购买人条件已超出保障房申购标准，只要其不将房屋转让，政府无法采取相应的退出机制，使其腾挪房屋，以供其他轮候家庭（个人）使用。这也造成了一面是政府每年投入大量土地、资金建设新的保障住房以满足新增群体的居住需求，一面却是保障住房闲置、空置、甚至出租谋利。

可以说，以经适房和两限房等“所有权转让”产品为主体的住房保障体系，不仅无法全面覆盖“长期居住”型人群的住房保障需求，更是忽视了“过渡性居住”群体的住房需求。同时，由于无法对保障房的申购者实施长效、时时的管理，造成了一定程度的资源浪费。我们急需引入一种新的住房保障模式，化解上述问题与矛盾。

二、住房保障体系之“变”

针对“廉、经、限”住房保障体系所出现的问题与矛盾，住房和城乡建设部于2010年6月下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》提出大力建设公共租赁住房，藉以满足城镇“中、低夹心层”和“过渡性居住”需求群体的住房困难的问题。同时，部分地区转变保障性住房供应体系，推进“租售并举、以租为主”模式，通过“拥有所有权、转让使用权”实现对保障群体的长效监控，并配以完备的退出机制，使有限的资源满足更多住房困难群体的需求。

“夹心层”究竟是哪些群体？他们有什么特征？

“长期居住”和“过渡性居住”的住房困难群体大致可以分为城市既有居住贫困人群、城市新增就业人群、外来务工人员等三类群体。

公租房与廉租房的区别与差异：

（1）城市既有居住贫困人群，指收入中等偏下，居住现状较差，并在可预见的一段时期内无法依靠自身能力购置自有住房，以改善居住窘况的城镇家庭，包含但不限于下岗职工、残疾人、身体健康或行动不便但具备自理能力的老人等弱势群体。

（2）城市新增就业人群，即拥有所在城市户籍、或没有取得城市户籍但在该市长期居住生活且连续稳定工作一定年限的人员，在可预见的未来能够依靠自身能力购置房屋，但暂时未具备购房能力的短时过渡者，包含但不限于新毕业的大中专毕业生、新婚青年夫妻等。

（3）外来务工人员，即从其它地区进入城市打工就业的人员，出于经济能力等多方面因素考虑，多在该城市不考虑置业且居住条件十分恶劣，包含但不限于农民工及家属等。

三、结语

公租房，作为保障性住房体系的新生力量，到现在为止也仅仅经过了一年有余的时光，且大部分地区的公租房应处于集中建设阶段，其社会效应和经济效应还需若干年后才可得以定论。但是公租房的出现，确实给城市中“高不成、低不就”的夹心层带来了一份希望和愿景，也会进一步促进我国住房保障体系的发展与规范。