安得广厦暖丹江

◎ 本刊记者 陈桂龙

随着牡丹江市军马场棚改项目的启动，江南公租房项目的开工建设，牡丹江市全力推进棚户区改造，建设幸福宜居城市也进入了关键时期。

今年，牡丹江市全面启动并推进主城区17片棚户区改造工作，改造面积达50万平方米左右。同时，配建廉租房200套，新建公租房2000套。年初以来，该市先后启动了“准备之冬”、棚户区“冬季征收会战”、“规划月”等活动。截至目前，17片棚户区正陆续进入开工建设期，2000套公租房也已完成选址并开工兴建，年底将基本消灭主城区集中连片的棚户区。牡丹江棚户区改造，经过四年的发展，取得了可喜的成绩。就牡丹江市棚户区改造，本刊记者采访了牡丹江市房产管理局局长、棚户区改造和廉租房建设办公室主任孙书鹏。

棚户区改造加速

孙书鹏介绍，牡丹江棚户区仅市区范围内就有5000平方米以上，集中连片的棚户区108片，涉及居民6.9万户、近20余万人，约占市区总人口的四分之一。作为计划经济时期“重生产、轻生活”的产物，连片危旧的棚厦，狭窄弯曲的胡同，坑坑洼洼的道路，随处可见的垃圾，混浊难闻的空气，就是棚户区最真实的写照。由于基础配套设施严重缺失，跑水、停电、煤烟中毒、火灾等事故时有发生，而且一旦失火，连消防车都难以开进。生活在棚户区的人们无不身心俱疲，要求改造的呼声日益强烈。面对百姓的疾苦和呼声，时任张晶川市长果断决策：“棚户区改造速度要能多快就多快，改造面积能多大就多大，一定让这些棚户区居民早日住上温暖的楼房，早日享受到改革发展的成果!” 于是，2008年5月“棚改办”这一机构应运而生。2008年以来，牡丹江市按照全省统一部署，成立了专门工作推进机构，进一步确定了“棚户区改造能多快就多快、改造面积能多大就多大”的工作思路，不断加大棚户区改造和保障性住房建设力度，并逐渐归纳总结出了政府主导、市场化运作、政府主导与市场化运作相结合、捆绑式开发、棚户区改造与廉租房建设相结合、立项转让、市局共建等七种保障性住房建设模式。2009年11月，黑龙江省棚户区和农村泥草房改造工作现场会在牡丹江市召开，进一步推广了牡丹江市的工作经验。

2006～2011年，牡丹江市区共完成棚户区改造面积371万平方米，改造面积增长速度分别为173%、333%、138%、162%、148%，年均增长速度达到191%，新建住房建筑面积1200万平方米，总投资约240亿元，受益居民达6.1万户、18万人，约占市区总人口的19%。2008年以来，共配建廉租房10685套，发放廉租住房租赁补贴20594户、17637.6万元。2011年以来，共建设公租房8000套。

配套措施得力

就牡丹江棚户区改造的主要作法，孙书鹏进行了总结。

（一）制定优惠政策。近年来，牡丹江市从实际出发，不断建立完善棚户区改造用地、税收、拆迁等相关政策，相继制定出台了一系列优惠政策。其中给予开发企业的优惠政策，主要包括土地出让金70%返还，行政事业性收费、城市基础设施配套费安置房全部免收，商品住宅减半收取，商铺门市房全额征收，服务性收费30%下浮，安置房原面积免收营业税，商品房销售税金地方留成部分60%返还开发企业，外网配套无偿建设到小区红线等等。此外，对于按10%比例要求配建廉租房的棚改项目，牡丹江市还按1750元/平方米价格对所配建的廉租房进行回购，从而进一步调动了开发企业的积极性。

（二）完善棚改模式。2008年以来，牡丹江市在加快棚改步伐的同时，注重边推进、边探索、边实践，逐渐归纳总结出了七种棚改模式，得到了黑龙江省委、省政府主要领导的充分肯定。2009年11月，黑龙江省棚户区和农村泥草房改造工作现场会在牡丹江市召开，进一步推广了牡丹江市的工作经验。

1、政府主导模式。即对涉及居民多、改造难度大、群众呼声高的大片棚户区，由政府负责项目的前期运作、资金筹措和回迁安置，改造资金由政府通过城投公司向银行贷款以及财政补贴、向上争取等途径解决，政府以土地出让和出售配建商品房所得归还银行贷款。按照这种模式，牡丹江市政府启动了新建面积70万平方米的曙光新城棚改项目，目前一期、二期回迁工程均实现当年开工、当年竣工、当年回迁，待工程全部竣工后将安置居民近万户。

2、政府主导与市场化运作相结合模式。即对有开发价值、但政府短期内难以筹资改造的棚户区，由政府与开发企业签订合同，由开发企业垫资建设，工程完工后，政府用售房收入支付企业垫付资金、利息以及企业应得利润，从而最大限度地发挥了政府与开发企业的各自优势。目前，牡丹江市与北京新兴公司合作开发的新建面积40万平方米的新丹溪小区项目进展顺利，已完成总工程量的50%以上，竣工后将有7500户居民入住。

王宪魁省长（中）视察江南公租房项目

3、捆绑式开发模式。即对位置偏僻、商业价值低、开发商不愿意参与的地块，与黄金地段相结合，实行肥瘦搭配、捆绑开发。牡丹江市即将启动的北太平路周边棚改项目就采取了这一模式，通过这一项目的运作，不仅有效解决了改造资金问题，进一步加快了北太平路周边棚户区改造步伐，而且还将新建牡丹江市北出口的牡三公路，并打通北太平路。

4、市场化运作模式。即对有较高开发价值地段的棚户区，采取市场化运作模式，制定了优惠政策，政府根据对开发地段的测算结果确定企业安置拆迁户或配建义务。目前，牡丹江市大多数棚改项目都采取了这种模式，已成功引进了上海绿地、哈尔滨福顺集团、江苏美林、武汉银邦等诸多开发企业。

5、棚户区改造和廉租房配建相结合模式。即在所有商品房开发建设项目中，明确由开发企业按建设面积的1%提取廉租房，政府支付建设成本费；对棚户区改造项目，则按不低于10%的比例委托代建廉租房，政府以住房公积金增值净收益、土地出让净收益的10%和优惠政策作为地方匹配资金投入，从而进一步用好用足了国家扶持政策。典型代表是规划建筑面积39万平方米的金龙家园项目。通过运作该项目，不仅可以完成3210套廉租房的配建任务，还将由开发企业无偿建设一条市政道路，真正达到了一举多得的目的。

6、立项转让模式。即由政府负责项目规划、立项、土地挂牌、动拆迁等前期工作，然后由企业进行土地摘牌，企业摘牌后，按照政府规划带资建设，按规定配建廉租住房，负责项目营销，并自负盈亏。典型代表是规划建筑面积79.04万平方米、计划投资14亿元的希望家园项目。通过将该项目与曙光新城二期项目打捆运作，不仅可以安置原址棚户区居民，而且还将一并安置大庆路工业园区内近3000户居民，可以腾出0.86平方公里的项目用地，从而进一步拓展工业园区的发展空间。

7、市局（场）共建模式。即地方政府与铁路、森工、军马场等中省直部门联手，共同推进包括城市棚户区、林业、铁路和场区棚户区在内的棚改项目。由地方政府负责项目动拆迁等前期工作，中省直部门负责提供土地、企业出资建设的方式，既改善了城区面貌，又有效解决了这些中省直部门职工住房难的问题。牡丹江市与铁路部门共同合作的新康居项目就采取这一模式。典型项目是新康居项目。占地面积16.17万平方米，拆迁面积约10万平方米，拆迁户数2213户，规划建筑面积42万平方米，计划投资7.5亿元，拟配建廉租住房1328套。

（三）广泛招商引资。为使各棚改项目顺利实施，2008年以来牡丹江市通过举办招商推介会、印发宣传册、制作项目光盘等有效形式，不断加大招商引资力度，已成功吸引了香港世茂、上海绿地、北京城建、山西宝地、武汉银邦、江苏美林等一大批战略投资者进驻牡丹江市。为破解棚改资金不足的问题，市政府从实际出发，确定了采取“银行贷一点”、“财政补一点”、“政策扶一点”等多渠道筹资办法，将向上争取与自我挖潜相结合。本着“安商”、“富商”的理念，认真执行领办代办制，竭诚为战略投资者搞好投资服务，并积极向上争取资金，为拉动全市棚户区改造和廉租房建设工作加快发展奠定了良好基础。

（四）强化规划设计。在棚户区改造工作中，牡丹江市始终坚持“高起点规划、高标准设计、高质量建设”和“双增双减”（增绿地、增公共空间，减容积率、减老城区高层）的原则，使每片棚户区的规划既能合理利用有限的土地资源，也能正确处理近期与长远、局部与整体、建设与保护等各方面的关系，真正做到将改善居住环境与提升城市品位相结合，坚决避免形成新的棚户区和贫民窟。同时，统筹考虑老城区人口密度大、高层建筑多,车辆增长快,交通拥堵等问题,认真听取群众的意见和建议 ,不是见缝插针盖楼,而是要多建停车场、广场和绿地,最大限度地不留遗憾。在市政府主导的市区首个棚户区改造项目曙光新城小区规划设计上，不仅保留了原有的医院、加油站等设施，还设计了幼儿园、小学、绿地、步行街、景观路、停车场、广场、公园等公共设施和休闲场所，可以充分满足未来小区居民生活、休闲、就医、上学等多方面的需求。

（五）推行阳光拆迁。针对拆迁难、拆迁环节多、群众意见多等实际问题，牡丹江市在棚改项目房屋拆迁工作中，大力推行“阳光拆迁”、“和谐拆迁”，将所有需要老百姓知道，以及老百姓应该知道的事项全部进行公示，包括拆迁安置补偿方案、房屋评估补偿价格、房源分配方案、各拆迁公司工作人员联系方式以及建设局、规划局、监察局、拆迁办等有关部门办公咨询电话等等，主动接受社会监督、群众监督和纪检监察部门的全程监督。同时，严格把握政策界限，坚持一个标准、一把尺子、一视同仁，保证拆迁验收工作“公开公平公正、合情合理合法”，坚决避免任何形式的暗箱操作。开发企业必须做到“三个一次性”，即一次性拆迁、一次性建设和一次性安置，避免损害群众利益。曙光新城、新丹溪两个项目分别创造了10天时间搬迁1280户和2368户的动拆迁新记录。

棚户区居民领取新居钥匙

廉租房受益群众向市委市政府赠送锦旗

（六）关注困难群体。在城市房屋拆迁过程中，不可避免地要面对一些困难群体，为充分体现政府对这些困难群体的关爱，牡丹江市从贯彻落实科学发展观、坚持以人为本和构建和谐社会的角度出发，力求将安置补偿想到细微处，解决到细微处，并相继推出了一系列惠民措施，深受广大群众的欢迎。一是安置房屋设立了50、55和65平方米三个基本户型，即使最小的50平方米的户型也都设计了两个房屋，以满足三口之家的住房需求。二是原面积实行“拆一还一”、上靠户型增加面积部分按每平方米950元交纳投资款。三是一次性发放6个月临迁补助费，超过18个月加倍发放临迁补助费，提前搬迁给予适当奖励。四是对拆迁区域内符合条件的低保户和残疾人，分别给予5000元至1万元的搬迁补助，并按照就地、就近、方便的原则，对下肢或视力残疾的残疾人住户以及80周岁以上的老人全部给予低楼层安置。五是对于特殊困难的无照房低保户，经严格审核，确无经济能力进行投资的，实行产权共有。

（七）畅通绿色通道。棚户区改造工作时间紧、任务重、要求高，特别是作为北方城市，建设黄金期比较短，这就要求我们必须采取超常规措施和更为有力的手段开展工作。为加快棚户区改造进程，牡丹江市对所有棚改项目都开通了“绿色审批通道”，市发改委、财政局、规划局、国土局、环保局、建设局等相关职能部门对各棚改项目大开方便之门，力减审批时间、审批程序和审批费用，受到开发企业的一致好评。同时，市委市政府主要领导还多次召开各种形式的专题会议，主动听取各棚改项目进展情况，帮助协调解决棚改工作中遇到的困难和问题。各有关部门也都按照各自职能，对棚改项目给予了大力支持和积极配合，包括发改委、财政、规划、建设、国土、环保、法制、公安、城管、城投、传媒集团、各城区政府，以及供排水、供电、供热、燃气、网通、铁通、移动通信、有线电视等公用事业部门都积极参与棚户区改造，使这项工作得以快速推进。初步形成了领导有力，各方配合，一级抓一级，层层抓落实的工作格局。

6.1万户家庭告别棚户区

孙书鹏介绍，牡丹江市通过实施保障性安居工程建设，取得了一举多得的可喜成果。一是极大改善了广大棚户区居民的居住条件，使6.1万户家庭彻底告别了棚户区，目前已有2.8万户居民喜迁新居，户均居住面积由原来的42平方米提高到61平方米，户均资产增值达6万元以上。二是进一步扩大了内需，拉动了地方经济增长，累计增加税收近29.4亿元，增加投资167亿元，拉动GDP增长2%。三是促进了就业，通过在新建小区设立公益性岗位、加大政府补贴力度、采取“以工代费”等方式招用“4050”人员等有效措施，共实现新增就业近9万人，有效解决了部分低收入群体的实际生活困难。四是改善了市容市貌，有效解决了老城区“脏乱差”问题，新建小区绿化率达30%以上，新增绿地190万平方米，城区环境更加整洁优美，进一步提升了城市品位，树立了城市形象。五是改善了空气质量。通过实施棚户区改造，市区共减少燃煤炉近7万个，取缔居民小烟囱9万个，年减少散烧煤15万吨，减少煤烟粉尘烟雾排放量4500多吨，减少二氧化硫排放量近千吨，国家环境空气质量优良天数达到345天，市区空气质量明显好转，达近年最好水平。六是进一步完善了供水、供电、供气、供暖、数字（有线）电视、通讯、道路交通、路灯、污水处理、垃圾处理等城市基础配套设施，使广大居民尽享改革发展成果，生活得更加舒心、更加便利。