住房价格运行质量评价指标体系的构建

2012-08-29武汉大学经济与管理学院孙兴全

财政监督 2012年32期

武汉大学经济与管理学院孙兴全陈宁

一、住房价格运行质量

住房价格高了还是低了，涨得快还是慢了，住房价格是否正常合理的标准是什么，不同的人有不同的看法。有的人认为近些年房价很正常或基本正常，预测中国房价还要大涨几十年；有的则认为存在泡沫，有崩盘的危险。但是至今还缺乏比较完整的指标体系来说明问题。所以本文一个重要任务就是在这方面做些尝试，建立一个能用数据和事实说话而非主观想象的住房价格评价体系。当然选取哪些方面的指标，以什么参数为对照，会受到个人知识、判断能力和主观愿望的影响。做这项工作时，笔者参阅了有关文献，搜集了一些理论工作者和房地产从业者的观点，为做这项工作提供了一定参考。

本文提出住房价格运行质量的概念，首先有必要对此加以界定。理论界对这些房价问题评论的文献很多，这些评价实际上就是讨论住房价格运行质量问题。概括起来：住房商品化极大地改善了人们的居住条件，而且这个市场有极大的真实需求，这个产业有非常好的发展空间。但房价飞涨之下，首先问题是产生了财富转移效应，易将财富集中于富人、大都市、开发商和政府；第二是易于形成泡沫经济，泡沫的破裂会使银行资产转移给投机者，形成金融危机；第三是不利于社会稳定；第四是不利实物经济的发展，降低资源配置效率，使社会形成重投机、轻生产、奢侈浪费的风气，第五是助长地下经济和非法活动。当然也有相反的看法：“较高的房价是中国的特色”、“高房价不等于有泡沫”、“把房价拉下来是祸国殃民的想法”。总之，这方面的文献和话题不胜枚举。

笔者认为，住房价格质量主要表现在人们居住权利是否因房价过高受到较大影响，利益分配效应如何，对宏观经济和相关产业的影响如何，房价促进资源配置效率和节约稀缺资源功能是否发挥出来，市场投机程度是否过高，房地产业自身的可持续发展是否因房价产生负面影响，住房商品是否质价相符，社会稳定是否因房价问题受到影响。此外还涉到房价带来的利益链产生的腐败、社会不良风气等问题，因难以获取有效指标加以反映，所以不予评价。

二、住房价格运行质量评价的实际指标、规划指标的选择

本指标体系中评价房价运行质量的某种指标，由两类指标—实际指标和规划指标综合构成。实际指标是直接解释房地产市场或人们的住房问题的、住房价格运行状况的指标，指标值是该指标涵盖的各样本实有标志值经过科学方法处理的结果，如各样本值的平均数、中位数等，两类样本之间的比较相对数、强度相对数等。也应按合理的方法计算出各指标值综合评分的实际得分数。规划指标是与实际指标具有相对可比性的其他经济领域或国际上的同类指标，指标值是国际上或者理论、实务界公认的“正常状态”值。考虑到我国具体国情、当时的经济状况、房地产市场及住房问题的特殊性，部分规划指标值可以相应调整，即根据以上情况，这类实际指标值在一定幅度内偏离对照指标被视为“正常”、“合理”，所以规划指标值还应加上或减去这个可以“允许”偏离的幅度。如本指标体系中的“住房价格指数”，其规划指标选择“各类商品价格指数平均数”，考虑到持有住房有持有一般财产所没有的物业管理费等支出，可设定允许房价指数高出平均物价指数的一定幅度，所以其规划指标值有应在“各类商品价格指数平均数”的基础上加上一定值。在构建住房价格运行质量评价指标体系时，评分参数的确定也非常重要。建立这一指标体系须确定各指标分别对住房价格运行质量影响权重、实际指标值与规划指标值偏离程度（包括偏离的绝对值和比率），并按合理的方法综合评分，设定各指标偏离度和综合得分的警戒线、危险度的数量标准。

需要说明的是，这个指标体系是站在目前房价居于高位运行，抑制和稳定房价成为当前的一个重大课题的角度设计的，房价也非越低越好，理论上该指标体系也能加以调整，反映房价过低状况下住房价格运行质量。

（一）现行房价水平下居住需要的满足程度评价指标。住房首先是人们生活的必需品，住房条件的改善也是生活水平提高的主要标志之一。当代社会在住房问题上，有几个显著特征：一是在居民资产中总住房份额很大；二是居住方面的开销呈上升趋势，我国不少家庭住房支出在各项支出中的比例已占首位；三是人们对住房的需求仍很大；四是我国近些年住房市场的实证分析表明，住房需求的价格弹性不大，而收入弹性很大，增量收入的相当部分用于购房积累和支出。

房价与居住需要的满足程度的关系是：设保障性住房供应一定，房价水平与人们购房支付能力成反比。目前我们谈论房价的背景是住房商品化比重越来越大，居住保障资源严重不足，因此房价与人们取得住房的可能性关系就更紧密。在此分析的前提下，评价现行房价水平下居住需要的满足程度主要选取以下指标：

1．人均住房面积（编号1）。平均指标是评价一种经济现象常用的总体质量指标，人均居住面积同样能反映居住需要满足程度的总体状况。当然平均指标无法较好地揭示总体内部的结构性矛盾，人均居住面积的提高可能是由于各阶层居民居住条件的普遍改善，也可能只来自于或主要来自于高收入群体的“贡献”。但这一指标还是有极强的说服力，因为将全部城镇居民的居住情况都计入指标内，任何人对全部住房面积提供的“贡献”或“损失”都会影响这一指标值。

将人均住房面积指标实际数减人均住房面积指标规划数，其值为正，指向现有价格水平下，居民居住需求还是得到了与经济发达程度相称的满足。当然这一指标过高也许反映了经济结构不合量，消费集中于居住消费畸形结构，理想的状况应是这一指标值与经济发展水平相一致。

2．未拥有私有住房户数占全部城镇人口户数比重（编号2）。这一指标反映现有房价水平和居住保障政策下，没有能力拥有私有住房户数的多少。笔者认为，房价水平与居住保障资源的稀缺程度正相关，即房价越高，无力在买卖市场取得住房的户数越多，对保障资源供给的压力就越大。因此，这一指标对房价运行质量也有说服力。

将未拥有私有住房户数占全部城镇人口户数比重实际数减去规划数，其值为正，指向现有价格水平和居住保障政策的条件下，居民居住需求未得到较好满足。其值为负，则说明居民居住需求满足度较高，是对现行房价运行质量的正面评价。

3．实际纳入居住保障的户数比重（编号3）。这一指标反映无力在现行房价水平下通过市场获得住房的户数中实际获得居住保障的户数。

实际纳入居住保障的户数比重减去应纳入居住保障的户数比重，其值为负，它的绝对值是既未得到保障性住房又无力在市场获得住房的家庭比重，即所谓“夹心户数”的规模，指向现有居住保障条件下，房价过高，有部分家庭居住需求未得到满足，居住权利未得到保障的“夹心户”过多。

（二）现行房价下利益格局的评价指标。如何评价现行房下价利益格局，应该通过房价构成来回答。笔者研究发现，总体而言，房价构成的主要矛盾并非地价、造价、（显性的）名义税收和费收，而在于扣除这些支出后的期间费用和应有利润、房地产寻租腐败行为导致不合理成本。这一结论与理论界和舆论界的流行观点有所出入（如流行的地价推动房价论）。

经济学告诉我们，在存在垄断市场和超额利润前提下，价格并不遵循“由边际成本决定”原则，利润的最大化是通过控制产量，实行垄断高价来实现的。有鉴于此，总体上何谈“地价推动房价”。

另外，笔者更关注期间费用和应有利润的份额，是因为超额利润、管理层过高收入、房地产行业巨富不断涌现、浪费性的开支、灰色渠道流走的收入、制度外收费等不当利益主要包含其中。

基于以上考虑，评价现行房下价利益格局，笔者选择的是两个指标，一是房地产行业应有净资产利润率，二是房地产应有销售利润率。

1．房地产行业应有净资产利润率（编号4）。这一指标指向房地产业务也包括其商品住房业务是否获得了超额利润，是体现房价带给开发商的利益究竟有多大。

规划指标取社会平均利润率，按房地产正常开发周期资金占用设为三年，因此社会平均利润率按三年期贷款基准利率算。

将房地产行业实际应有净资产利润率减去社会平均利润率，其值为正，指向房价过高，给开发商带了超额利润。

2．房地产行业应有销售利润率（编号5）。这一指标体现房地产行业价格构成是否合理、应贡献的正常财政收入流失（隐瞒利润和不合理成本开支造成计税利润减少，税收流失）程度。

规划指标选择 “账面销售利润率”（计税利润率），据《中国统计年鉴》“房地产开发企业(单位)经营情况”中的有关指标计算。

房地产行业应有销售利润率减去账面销售利润率，其值为正，指向房地产行业房价构成不合理、税收流失严重，高房价之下，利益失衡。

在一个企业运作过程中资金就像血液一样，维持着一个公司的正常的运作。一个公司是否成功也是看这个公司的盈利额来说的。这可以看出资金对一个公司是至关重要的，在一个路桥建造中资金也是十分重要的。在项目工程中材料的购买、人工的费用、器材的费用这些都需要资金的支持，没有资金的支持就无法完成路桥项目。如果一个路桥的成本控制做得不好，将严重地影响项目的进程。

（三）房价水平对宏观经济和相关产业的影响评价指标。马克思主义经济学认为，在第一种意义上的社会必要劳动时间之外，还有第二种含义的社会必要劳动时间，即每一种商品的生产只能费耗社会总劳动的必要比例。房价过高而必要的居住需求又具有刚性，会透支居民购买力，降低其他产业的最终需求和教育等社会事业的投入并降低生活质量，加之分配差距形成了大量富人群体的奢侈性需求和房价上涨预期带来的投机需求，会使房地产业过度发展，不利于宏观经济的平衡和稳定。评价房价水平对宏观经济和相关产业的影响指标很多，出于避免指标过多和确保规划指标可获得性考虑，选择住房销售额增长率（规划指标值为居民消费支出增长率）、住房价格指数（规划指标值为各类商品价格指数平均值）、平均房价是家庭平均可支配收入倍数（规划指标选定为8倍）三个指标。

1．住房销售额增长率（编号6）。这个指标反映居民购房支出的增速是否过大，并揭示住房购买支出是否过多，住房业务作为整个房地产行业最主要部分，这个指标显示了房地产业与实体经济的偏离程度，从这个指标中可以看出房地产业的扩张是否过度。

住房销售额增长率据《中国统计年鉴》“商品房屋销售情况”有关指标计算出。

其规划指标选择城镇居民消费支出增长率，以2005年为例，据《中国统计年鉴（2006）》“支出法计算的国内生产总值结构”，2004年和2005年城镇居民消费支出总额分别为46282.9亿元和51891.9亿元，增长率为12.1%。

另外，还要考虑以下因素对规划值进行调整：其一，恩格尔系数在不断降低，居民在满足吃穿等方面的需求后对改善居住需求更为强烈；其二，居民可支配收入增长一般超过消费支出的增长，储蓄率也在不断提高；其三，中国居住保障体系不够完善，居民具有购房置业的传统习惯；其四，城镇化加速，城镇人口增长较快；其五，传统体制对居住消费的压抑尚未完全释放。因而，购房支出优先增长是必然的，根据近年来的情况，这个指标的规划值可适当放宽。

将住房销售额增长率—居民消费支出增长率，其值为正且超过调整后的规划值，说明房地产业与实体经济之间不够协调，房地产业的扩张过度。

2．住房价格指数（编号7）。这一指标反映住房价格变动与实体经济系统价格变动的偏离程度，也能说明房价中的泡沫因素和对投机心理的刺激程度。

其规划指标选择各类商品价格指数平均数，其中各类商品价格指数平均数是统计部门公布的居民消费价格指数，商品零售价格，农业生产资料价格指数，工业品出厂价格指数，原材料、燃料、动力购进价格指数、固定资产投资价格指数六种指数的算术平均数。从《中国统计年鉴》“各种价格指数”取得数据计算。以2005年为例，当年居民消费价格指数，商品零售价格指数，农业生产资料价格指数，工业品出厂价格指数，原材料、燃料、动力购进价格指数，固定资产投资价格指数六种指数分别为 101.8、100.8、108.3、104.9、108.3、101.6，其平均数为104.3。

住房价格指数—各类商品价格指数平均值，其值为正说明价格上涨过大，存在一定程度的泡沫因素，容易吸引投机资本的进入。

房价收入比取中国统计年鉴中 “按用途分商品房屋平均销售价格”和“城镇居民家庭基本情况”中的相应指标计算出。

国际上通常认为房价收入比一般3—6倍，考虑到发展中国家人均收入较低现实及国内一些专家的意见，房价收入比为8倍尚在正常范围之内。其规划指标选定8倍。

将平均房价收入比实际数减8，其值为正说明房价过高对居民的其他有效需求所产生挤出效应，不利于国民经济和各项社会事业的平衡发展。

（四）房价刺激市场投机和影响资源配置效率的评价指标。房价的过快上涨能吸引大量投机资本进入这一市场，使房地产投资过度，并造成以各种手段囤地囤房待价而沽，以“击鼓传花”的方式相互转手炒作土地和住房等行为，使宝贵的资金、土地和住房资源无法得到合理利用，或者仅仅停留于流通（炒作）阶段不能及时进入实际使用，使房地产的使用价值不能造福于人，同时房价虚高，脱离其使用价值的支撑，也会助长经济泡沫因素。怎样衡量这种情况的严重程度，由于进入房地产市场的投机规模、存量住房空住率没有权威数据，所以选择房地产开发企业持有闲置土地可用年数（设正常情况下平均开发周期为3年，以此为规划指标值）、增量住房空置率（规划指标选择当年住房销售面积增长率）、售租比（规划指标为实际房价与“理论租金”比，关于何为理论租金，下面将加以说明三项指标。

1．房地产开发企业持有闲置土地可用年数（编号9）。这一指标反映在房价带来的收益以及乐观预期的刺激下，房地产行业囤积土地资源造成土地资源浪费的状况，也反映了房地产市场潜在供给能力是否过大，是否存在供过于求的潜在风险。

其实际数计算方法为先算出土地闲置面积，再以此值除以当年完成土地开发面积：

闲置土地面积=（当年购置土地面积-当年完成土地开发面积）+上年未开发土地面积

闲置土地可用年数=闲置土地面积/当年完成土地开发面积

其规划数根据我国的实际情况及国土资源部的规定“每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年”、“对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回”，确定为3年。

将房地产开发企业持有的未完工土地可用年数实际数减3，其值为正说明房价过高加剧了垄断囤积土地行为，增强了土地投机程度。不过这一判断只适用于房价上涨与土地闲置并存的背景，房地产市场衰退，房地产行业亏损导致资金链条断裂也会造成土地闲置，即闲置不只有囤积居奇、持地待涨一种情况，需要根据实际情况来分析土地闲置的具体原因。

2．增量住房空置率（编号10）。这一指标过高反映开发商垄断销售、囤房制造短缺索要高价，或者房价过高不利于市场及时出清，市场消化能力在现行价格水平下难以为继的现象。

其规划数按本年度按照当年住房销售面积增长率确定，系设定本年空置房将被下年增长的需求消化，不至于形成多年空置房越积越多的情况。

将增量住房空置率减去当年住房销售面积增长率，其值为正说明开发商垄断销售、囤房制造短缺索要高价，或者房价过高不利于市场及时出清，市场消化能力在现行价格水平下难以为继的情况存在。

3．售租比（编号11）。房子毕竟是用来居住的，这是其居住价值（或称使用价值），也应该是房价的真实载体。作为生活必需品的住房应有的交换价值或价格与当前市价背离甚远，这可以用实际售价与“市场租金”比、实际售价与“理论租金”比两者的偏离来说明问题。房价过高、实际租价过低就会出现售租比过高的现象，表明住房质价相背，投资、投机需求过度，也容易诱发空住情况发生，浪费资源。因此售租比也是衡量住房价格正常与否、市场投机性是否过度的重要指标。

售租比规划指标为实际房价与 “理论租金”的比值。计算过程中理论租金以购房资金的月利率×房价计算出（其中，房价未包括物业费、交易税收、装修折旧及其资金成本、住房本身的折旧、出租交易成本及空置成本、未来可能开征的房产税等实际持房成本）。购房资金属于长其占用资金，其利率取五年期银行贷款利率。以2005年为例，平均房价为2937元，五年期贷款利率换成月利率为5.58%/12=0.465%，则：

2005年实际房价与理论租金比=2937/（2937×0.465%）=219。

表1 住房价格运行质量评价指标体系构成

将售租比实际数减去实际房价与理论租金比，其值为正说明投机投资需求过度，也反映住房质价相背，空住现象可能增加。

三、参数取得和综合评分方法的初步设想

对既定指标的评分存在相当的困难，主要是可能受到评分人主观因素影响较大，笔者在此提出两种初步想法。

（一）二元评分法。这种方法不考虑该指标在整个指标体系中的重要性和实际值与规划值的偏离程度，即每一单个指标对住房质量评价的影响力都相等，12项指标的权数均为1/12。每一指标，凡指标值显示为正面评价，计1分；凡指标值显示为负面评价则计0分。十二项指标都正常，最高得分12分，得分9分以上，表示房价基本正常，得分在7分到9分，表示房价略高，得分在4分到7分，表示房价较高，得分在4分以下，表示房价太高。同时可以根据各类指标得分值，来对该方面进行分别评价。

（二）按实际数与规划数偏离程度评分法。这种方法既从“质”的方面反映每项指标所作出的是正面评价和负面评价，还从量上反映各类指标的重要性和房价正常或不正常的程度。具体做法是计算出各项指标的实际值与规划值的百分比。先确定指标值显示的正面评价，还是负面评价，然后按偏离程度计正分和负分。在此基础上，将5类指标值分别加总，并分别乘以按各类指标的重要性确定的权数，得各类指标的各自的总得分。然后将五类指标得分加起来，得出总评分。

这种评分法涉及到权数的确定。如何取得权数值，这主要靠评分者的主观判断。如笔者根据自己的判断并参考他人意见，五大类指标的权数分别如下表。