浅议业主委员会的社区参与及管理

眭占菱

（南京师范大学法学院，江苏 南京 210097）

浅议业主委员会的社区参与及管理

眭占菱

（南京师范大学法学院，江苏 南京 210097）

社区各种功能的实现需要业委会以及其他社区组织的积极参与，业委会的社区参与能更有效地保障业主的切身利益的享有和社区事业的发展。将业主委员会纳入社区管理范畴，可以保证、督促业委会行为的合法性、规范化，发挥业主自我管理和行政管理相结合的联动效应。

业主委员会；社区参与；管理

城市社区承载了许多社会管理、服务功能。社区各种功能的实现需要业委会以及其他社区组织的积极参与。广泛而主动的社区参与，能更有效地保障业主的切身利益的享有、实现，并可以积极推动社区经济、文化、娱乐等事业的全面发展和进步。业委会参与社区活动，当然需要地方政府的支持、帮助和监督，将业主委员会纳入社区管理范畴，是一种很好的法律规则和社会管理创新措施。

一、业主委员会的职责范围

业主委员会作为业主大会闭会后代表全体业主行使职权的组织，业主委员会是业主大会选举，经房地产行政主管部门备案，开展物业管理活动的非法人组织。《物权法》规定，业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》，业委会有执行大会决定和决议，监督管理规约的实施，组织和监督专项维修资金的筹集和使用，调解纠纷等职权。业主委员会除了负责召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况，草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案并报业主大会通过这些基本职责外，业主委员会主要权利包括：（1）决定权。业主委员会有权决定选聘或解聘物业管理公司，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同；决定物业维修基金的使用，设备的维修保养或更新，需动用物业维修基金时，必须经业主委员会的同意；决定物业管理费用预算及审批重大开支；决定物业内公用部分的开发使用及处理，等等。（2）审查权。对提交到委员会的提案进行审查，如管理费预算，每月、季、年度财务会计报表，管理公司的每月及年度工作报告和工作计划等。（3）监督权。行使监督权是业主委员会的重要职能，主要表现在对物业服务企业工作的监督，监督管理物业服务企业是否严格履行委托管理合同的职责；监督各项费用支出是否合理得当；监督物业工作能否达到目标；同时，业委会也应当监督业主认真履行管理公约，监督业主遵守各项管理规章，监督共用设施设备、场地的使用与维护等。

业主委员会作为业主自治组织，在享有业主赋予的各项权利的同时，其活动必须遵守国家法律法规和政府管理部门的有关规定，支持配合物业服务企业开展工作，做业主的宣传、教育、说服及督促工作。业主委员会向业主公布宣传各项管理规章，教育业主自觉遵守管理公约及规章，说服业主理解有关管理收费，督促业主按规定缴纳管理费及其他应分摊的费用。

业主大会决定对业主具有约束力，单个业主反对的不能获得支持。但是以下几方面有特别规定：一是“集体决策”制度。根据《物权法》第76条“双重多数决”规定，对筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施的决策，必须达到业主人数和其专有部分占建筑物总面积的2/3才能通过。二是业主的“撤销权”。业委会决议侵害业主合法权益，《物权法》第78条，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销。撤销权期限自知道或应当知道起1年。三是决议的“相关性”。业委会决议必须与物业相关。《物业管理条例》第19条规定，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定、活动。四是政府的“撤销权”。业主大会、业委会决定违反法律、法规的，区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

二、业主委员会的社区参与

社区各类组织及居民，在自觉自愿的基础之上，可以通过多种渠道参与到社区公共事务的管理、服务之中。业委会基于其广泛的代表性，可以在社区各项事务中与地方政府、自治组织形成合力，积极影响社区决策、推动社区发展，为社区的经济社会文化的全面发展，为业主权益的维护、实现，创造更有益的条件与空间。

在传统的社会交往模式下，社会资源分配、各种利益及诉求的兑现，多离不开国家的统一政策调度及自身所在的单位的配置。地方的居民社区的社会文化功能多被人们忽略甚至轻视。随着改革步伐的前行，原来由企业、政府承担的职能开始向社区转移，社区越来越成为社会发展、秩序稳定的最现实的基础环节。业委会作为社区直接与百姓联络的社会组织，也是最能够将居民从“工作单位的人”变化为“社区的人”之载体。因此，业委会参与社区管理与服务，最能够实现人的资源恰当配置，满足社区发展的多元利益要求与其他社会事业、社会稳定需要。从业委会自身发展利益需求看，业委会也要从单纯的“小区管物”扩展到“社区问事”。业主委员会能够代表业主解决与改善生活环境、提高生活质量有关的现实问题，体现社区各小区居民的利益诉求。业主委员会参与社区活动，事实上拓展了反映、体现社区居民民意的平台，居民可以就社区中大家关心的事务提出意见和建议。

社区作为人们最重要、最基础的生活领域，社会转型的各种现象和矛盾都深刻地表现于其中。总体来看，现在的居民的主动参与精神和责任意识还比较淡漠，人们对社区的认同感、参与的热情还不够充分，某些地区的政府对公共事务的包办也会影响人们对社区参与的积极性。

近年来，随着部分地区的社区改革实验，大量的业委会、物业服务企业开始参与社区事务活动，承担起了为社区服务的职能，并取得满意的成效。

业委会参与社区管理服务，最重要的是处理好业主委员会与社区居委会及其他社区管理机构的关系。居委会作为地方群众自治组织，有着深厚的群众基础及丰富的社区工作经验，在社区各项事务方面仍发挥主要作用。业主委员会参与社区活动，特别是涉及社区管理、服务方面的事务往往离不开居委会的多方支持。

业主委员会的出现和发展是我国城市社会制度变迁和发展的结果，这既是城市社区发展的客观要求，也是房地产市场发展的客观要求。而真正实现城市社区参与，离不开社区业主委员会的发展和成熟，离不开业主委员会规范而有序的运作。

三、地方政府对社区中业委会的指导

近年来，一些地区在社区建设工作上取得了许多有益的经验，如南京建邺区实行的“一委一居一站一办”工作举措获得了社会各界的肯定，在全省乃至全国均有一定影响。这种政府引导、各社会组织积极参与的社区管理模式建立，同时为业委会参与社区建设、管理提供了有效的制度及物力、人力保障。

物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。这种指导监督权力主要表现在以下几方面。

一是首次大会组织、指导权。专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当报送筹备首次大会的材料。政府收到筹备申请后60日内，负责组织、指导成立首次大会筹备组。筹备组由业主代表、建设单位、街道办事处、乡镇政府代表和居委会代表组成。其中，业主代表不少于筹备组人员的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇政府代表担任。业主代表由街道办、乡镇政府或居委会组织业主推荐。名单公告后，业主有异议的，由街道办、乡镇政府协调解决。

二是违规行为的纠正权。如果业委会未依法组织召大会定期会议或临时会议，政府可责令限期召开，逾期仍不召开的，可在政府指导和监督下组织召开；对擅自使用业主大会印章、业委会印章，政府应当责令限期改正，并通告；业委会委员资格终止或任期届满后，拒不移交资料、印章、财物的，其他委员、新一届业委会可以请求公安协助移交；业委会在规定时间内不组织换届选举的，房地产行政主管部门或者街道、乡镇政府应当责令其限期组织换届选举，逾期仍不组织的，政府指导和监督，组织换届选举工作。

三是业主大会召开权、业委会召集权。业委会不按时组织业主大会，经20%以上业主书面提议，政府应责令其限期组织召开；逾期仍不召开的，由政府组织业主召开业主大会。其他任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。三分之一以上委员提议召开业委会，不召集的，政府可指定业委会其他委员召集业委会。

四是居委会的业委会代行权。因客观原因未能选举产生业委会或委员不足二分之一的，新一届业委会产生之前，居委会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

五是决定的撤销权。业主大会、业委会决定违法，房地产行政主管部门和街道办、乡镇政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。当然，撤销权一般仅适用于严重侵害业主权益或影响稳定的决定。

此外，政府部门还有社区联席会议的召集权。物业管理区域内可以召开物业管理联席会议。街道办、乡镇政府召集，区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

[1]徐泓，眭鸿明.浅论业主委员会在社区管理中的作用[N].江苏商报，2011-12-7.

[2]刘宇洋.业主委员会在促进社区参与中的作用与不足[J].改革与开放，2011，（8）.

[3]刘安.社区业主委员会的发展和城市社区自治[J].社会学研究，2006，（1）.

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1673-0046（2012）5-0066-02