楼市下行刚需释放——杭州市第十二届人居展调查报告

□文/国家统计局杭州调查队生产投资价格调查处

此轮国家抑制投机性需求、促进房价合理回归的政策调控取得了初步成效，房价下行趋势较为明显，刚性需求已成为当前市场主流

经过两年多的宏观政策调控，杭州市房产商受资金压力和库存的挤压，加大了楼盘“以价换量”的打折促销力度，推动了长期压抑的刚性需求释放，楼市出现了一些新变化。为准确把握这些市场新变化，杭州市统计局、杭州调查队对2012年5月18-21日举行的杭州市第十二届人居展(以下简称“人居展”)的参观者进行了现场随机调查(发放问卷300份，回收有效问卷300份)，并对部分房产商进行了走访调研。调研结果显示，此轮国家抑制投机性需求、促进房价合理回归的政策调控取得了初步成效，房价下行趋势较为明显，刚性需求已成为当前市场主流。

房价下行趋势明显

房价调控取得明显成效。通过对人居展现场300位参观者的随机调查，有80.8%的参观者认为房价调控政策取得明显成效，其中15.5%认为房价已经调整到位，65.3%认为房价还需进一步调整；仅有19.2%的参观者认为调控政策效果不明显，价格仍在高位徘徊。

房价下行趋势较为明显。据杭州市住宅价格指数统计，2012年1-4月杭州市新建商品住宅单月价格环比分别下降0.1%、0.3%、4.6%、3.5%；单月价格同比分别下降0.8%、1.9%、6.3%、9.7%，降幅明显扩大。从企业调研情况看，3、4月杭州市走访调研的11个成交量与成交金额较大的楼盘，房价的折扣幅度达7到9折。

降价促进刚性需求释放。从房地产企业走访调研情况看，2012年3、4月杭州市房价降价幅度较大的11个楼盘90平方米以下成交套数为2780套，占总成交套数的65.8%，企业反映90方以下的成交基本上是首次置业的刚性需求。从对人居展现场300位参观者的随机调查显示，有69.1%的参观者为首次置业，22.3%为二次置业；从其购房用途看，72.2%的参观者为自住型，16.9%为子女购房，11.0%为父母购房。

价格仍是购房首选因素。对人居展现场300位参观者的随机调查显示，价格是参观者购房时首要考虑的因素，认同率占62.0%；其次是生活便利，占51.0%；第三是交通方便，占48.0%。从购房可承受总价看，88.2%的参观者能承受的总价为200万元以下，其中150万元以下的比例为73.6%。从面积和户型选择看，32.3%的参观者选择50-90平方米，38.6%选择90-120平方米；68.9%选择两室户型(包括两室一厅和两室两厅)，而三室(包括三室一厅和三室两厅)的选择比例仅为27.3%。

表13、4月份杭州市主要降价楼盘成交情况表

六成多参观者预期房价还会下跌。对人居展现场300位参观者的随机调查显示，有62.1%的参观者认为杭州市下半年新建房价格还会下降，认为房价会基本持平的有31.0%，仅有7.3%的参观者认为会上涨。人居展参观者的参观目的多数是为了了解参展楼盘的优惠措施，通过货比三家与对比挑选，再等待下单。从对房地产企业走访调研反映的情况看，刚性需求释放有一定限度，降价楼盘去化率一次不如一次，随着降价楼盘逐渐的增加，购房者观望心态将进一步增强，对价格的下降期望越来越高，因此在调控政策不见放松的背景下，后期开发楼盘的下行压力会越来越大。一些未降价楼盘受降价楼盘的挤压，未来降价可能性也会加大。

新老业主两极反应

参观者的观望比例较高。对人居展现场300位参观者的随机调查显示，仅有8.2%的参观者准备马上购买，而等待观望的比例达91.8%，其中年内准备买的占31.1%，年后准备买的占19.1%，看情况的占41.6%；从观望看情况的原因看，有62.1%的参观者认为“房价走势不明再等等”，有16.0%认为“要等房贷利率下降再买”；有21.9%的参观者被限贷或者限购，等待政策放松再买。尽管降价确实激活了很大一部分刚需购房，但刚需释放有一定限度，多数购房者还在等待，同时由于高端需求的购房者大多被限贷限购，高端住宅成交将持续低迷。

房产企业资金紧张投资下降。另据杭州市统计局对678家房产企业的问卷调查显示，有31.7%的企业预计下半年开发投资将会下降，其中认为下降0-10%的占8.4%，下降10%-20%的占6.6%，下降20%以上的占16.7%；59.3%的企业认为持平，仅有9.0%的企业预计下半年开发投资将会同比增长。从选择下半年投资减少的企业调查原因看，认为资金紧张是首要原因，占被调查企业的49.6%。在678家被调查企业中，仅有0.4%的房地产开发企业认为二季度资金非常充裕，54.6%的企业认为基本正常，45.0%的企业认为资金紧张。其中有所紧张的(缺口10%以内)占17.7%，明显紧张的(缺口10%-20%)占12.4%，非常紧张的(缺口20%以上)占14.9%。企业资金紧张的主要原因:一是销售下滑，资金回笼慢；二是房价下降，企业利润下滑；三是银行贷款减少；四是自有资金减少；五是定金及预付购房款减少。

降价引发部分老业主的过激行为。不少房产公司反映，从今年2月方正荷塘月色楼盘宣布降价后，首先公开承诺对老业主进行降价补贴，此后一些开发商也效仿方正荷塘月色的做法对降价补差问题做出一些补偿，但也有一些楼盘降价前期已经销售较多的房子，补贴差价不具备可操作性。由于“补差”行为导致了一些老业主的不满情绪和过激行为，已经影响到了企业的正常经营和销售，对社会稳定也造成一定影响。参加此次人居展的参展企业仅有35家，比前些年的最小规模88家还要少一大半，未参展企业反映除人居展的营销意义有限外，主要是怕一些降价楼盘的老业主来展会闹事。

积极应对房地产市场变化

加强房地产市场监控。在当前形势下，一方面要加大保障性住房的建设力度，进一步改善人民群众的居住条件；另一方面则要进一步健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

支持房地产企业有效应对市场变化。引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。

积极营造良好的舆论氛围。在目前市场价格预期下降的环境下，有关部门应合理引导购房者树立风险意识，加强理性购房的宣传，向购房者明确“补差”并非业内标准，对其他公司“补差”承诺进行规范及加强后续监管，同时对企业正常经营给予合法保护，对严重侵害他人财产、破坏社会秩序的行为予以打击和法律制裁，以切实维护购房者和房产公司双方的利益。