房产税，何去何从

陆丽瑶

摘要：中国房市的现状国家及全国各行各业的高度关注，因为这直接关系到民生问题。鉴于中国房地产业现状的分析，征收房产税以抑制房价问题已经迫在眉睫。关键在于以何种方式征收，开征何种税，才能着实打击到高房价，抑制投机炒房，同时又不会对中产阶级及普通民众造成税收负担。在对沪渝房产税试点深入分析的基础上，对中国房产税征收问题提出一些自己的观点。

关键词：房产税；土地年租金；房价；沪渝试点

中图分类号：F810.42文献标志码：A文章编号：1673-291X（2012）24-0022-02

引言

2005年3月底，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”。从“国八条”开始，房价调控已经逐渐进入人们的视野。直到2011年1月推出的“新国八条”。可以说，从2005年开始，国家调控房价的势头就未曾减弱，但是纵观这六七年的房价，虽说有过短暂的平缓，但总体可以说是且调且涨。眼看着这一系列的房价调控政策未能实现控制房价回到正轨的目标，房价与调控政策之间的胶着状态令人着急。人们多希望有更厉害的手段，可以给房价雷霆一击。于是，人们逐渐把目光转向了房产税。2010年5月国务院批准了发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》以来，社会各界关于房地产税的纷争铺天盖地。该《意见》明确指出“深化财税体制改革，逐步推进房产税改革”，这被认为是国务院批准房产税改革的信号，说明房产税的推出渐行渐近。

一、透析中国房产税改革现状

1.房产税改革的必要性。近年来，过高的房价已经对全社会产生了严重的影响。在经济上，由于过高的投资回报率，大量流动资金进入房地产业，使楼市产生了许多投机需求，导致部分城市房价暴涨。高房价使得对住房有迫切需求的人无力购买，只能望房兴叹。对于工薪阶层来说，解决住房刚性需求的唯一办法就是按揭。过高的首付和月供会使他们减少消费，这对中国刺激内需，扩大居民消费产生了较大的阻碍。另外，对维护社会公平也十分不利。中国的收入分配不平等状况已经非常严重，过高的房价使财富更加聚集于小部分人手中，特别是投机商房地产开发商等。在诸多房价调控政策效果不明显的情况下，房产税改革几乎是众望所归。人们都寄希望于房产税，希望通过增加投资客的持有成本而使他们释放囤积的房源。

2.沪渝房改试点分析。2011年1月底，上海和重庆房产税试点方案正式公布，这在中国房产税制度上是一件里程碑式的事件，对中国房改之路有这重要意义。从上海、重庆两市改革方案来看，虽都以增量住房税为主，且遵循了不增加居民基本住房消费成本的原则，但在侧重点上还是有一定差别的。重庆更重视对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。上海则是针对新增一般房地产，且按照人均面积作起征点考虑，为累进税率，即房屋价值高、人均面积大的房屋税率就更高。在短期，房产税对房价调控还是有一定促进作用的。房产税主要从两个方面对房价产生作用。首先，房产税会调低市场对房价的预期，使大部分城市的房价保持稳中有升的势态。其次，房产税也会直接影响房地产交易市场。对于有刚需的民众，由于房价预期下降，人们会选择持币观望。

重庆2011年主城区共成交商品房170 609套，成交建筑面积共计1 403.92万平方米，与2010年相比分别下跌了28.79%和35.41%。商品房的成交均价基本维持在6 600元每平方米。再来看上海，2011年全年上海楼市成交量仅为729.76万平方米，为有统计记录以来历史最低。不仅比2010年低了24.9%，和2008年比成交量也低了16.87%。其中12月上海市商品住宅成交面积为57.91万平方米，环比上涨17.88%，比2010年同期下跌58.68%；成交均价为22 131元/平方米，环比上涨了5.04%，比2010年同期下跌了8.55%。说明征收房产税在短期上对房地产市场还是有不小影响的。

3.房产税对房价的影响。房产税真能给房价“雷霆一击”吗？答案是否定的。首先，中国房地产市场是个需求过旺的市场，这就决定了房产所有人完全可以将税负担转嫁给下一个购房者或者承租人。从这个意义上说，房产税又从一定程度上推高了房价和房屋租金。而且房产税无论在流通还是保有环节，税率都不可能设置的太高。较低的税率只能调节投资人的正常利润，不足以影响投资者的超额利润。在现阶段游资过剩的情况下，房产税对实力强大的投资者影响几乎可以不计。其次，商品价格是围绕商品价值波动的。若是房屋的构成价值不曾下降，那么房价也是难以下降的。房价的第一个构成因素便是楼面地价，根据资料统计显示，一套商品房的价款中，楼面地价占了25%左右。土地的供给是没有弹性的，其供求主要取决于需求。在中国，人口密集，人均土地少，因此地价贵是由国情决定的。加上拆迁补偿等成本越来越高，地价很难降下来。房价的第二个组成因素是开发成本和营销费用，约占房价的40%左右。第三个是政府的各种税费，约占到房价的20%左右。最后一块便是开发商的利润了，约15%。除非资金链断裂，一般开发商是不会让利的。

二、房产税新思路

1.基本构想。当今学界，关于房产税的改革众说纷纭，有说要征收物业税的，也有提出征收房屋空置税的。但在我看来，中国是土地国有制，完善房地产保有环节的税收制度，必须建立在中国实行城镇土地国有制这一前提下。应当在正确认识和理清土地出让金和保有环节房产税的关系的基础上，科学合理的设计房地产保有环节的税收制度。在土地国有制的前提下，房产税征收方式的基本思路是对土地和房屋分别征收年租金和房产税。将土地出让金中扣除成本部分的净收益，改为收取土地年租金，由土地使用人在试用期间按期缴纳。至于房屋则征收房产税。土地出让金中的成本是指土地补偿金，即土地达到预定可使用状态的房屋拆除费，拆迁补偿费等。土地补偿金一次收取，以弥补政府将土地处理到预定可使用状态所花费的成本，这大约要占到土地成交总价的64%左右。确保了净土地出让金部分改成年租金对地方政府财政收入影响在可承受范围内。

2.优势所在。第一，对部分土地出让金收取年租金，取代现行城镇土地使用税。租和税可以说是两个完全不同的经济范畴。租，是政府凭借财产所有权向财产使用人收取租金，是政府取之于己的收入。税，则是政府凭借政治权利向人民收取的，是为取之于民的收入。而中国是土地国有制，那么土地既是国家所有，应该向使用者收取租金而非税收。第二，在土地年租金的制度上，政府可以根据土地价格的变动每年适当的调整年租金的数额。使政府可以在土地增值的过程中分享收益，从而也解决了土地使用人在一次性支付了土地出让金后独享土地增值收益的问题。第三，对房屋部分征收房产税，亦完善了保有环节的房产税制度。业主对房屋拥有完全的所有权，与土地不同，因此收取房产税顺理成章。在税收对象上，可以采取上海或者重庆的方案，取长补短。可以对居民所有的第一套自住用房免税，第二套开始征收。抑或人均减免60平米，超出的征税。对于高档别墅、排屋、独栋建筑等征较高税率等。在打击投机炒房的同时，支持居民合理的真实的改善或基本住房需求。在税基上，我认为应该根据房产的公允价值扣除一定的减免比例来确定。因为征税对象是第二套或是以上的房屋，其持有目的可以认定为经营目的持有而非自住。在持有过程中房价有所变动，以公允价值扣除减免比例将更有助于打击房价。第四，资料显示楼面地价约占到购房价格25%左右。若是将土地出让金中扣除土地补偿金部分分摊到业主持有房屋期间，以年租金的形式在房屋保有环节与房产税并收。那么在流通环节，即购房时款价中的楼面地价将大大下降，房屋成本下降房价自然下降。

3.问题所在及处理方法。对房地产保有环节征税主要存在以下三个问题。（1）征管问题。将净土地出让金改为年租金跟随房产税一同征收，这会大大增加征管难度和成本。涉及的政府部门众多，包括国土资源、税务、工商、公安、房产等，需要对房产进行大范围的普查登记和评估，征收成本大、难度高。对此，应当加大征管力度，加强部门配合，建立完善的财产登记制度，同时在制度设计中应突出简化，提高制度的可操作性。（2）技术难题。从物理上说，土地和房产是一体的，要对土地和房屋分别征收租金和税，必须要清楚界定房屋和土地的价值，这在技术层面上有很大的难度。将净土地出让金改为土地年租金，并不是简单地将其平均到各个年度即可，而应当根据土地价值的变化调整每年的租金数额，这必然涉及土地价值的评估问题。对此，应当大力规范房地产评估市场，完善评估制度，改进评估方法，提高评估专业人员素质。（3）旧房问题。目前，有很多房屋是已经一次性缴纳了土地出让金的，对于这部分房屋的处理亦是一个难题。对于这部分房地产可以考虑两种方案：一是将原来一次性缴纳的土地出让金科学、合理和准确地换算成已交土地年租金，同时按照土地价值计算确定每年应交土地年租金，以应交年租金扣除已交年租金之后的差额计算缴纳。二是对于已经一次缴纳土地出让金的房地产，给予免征土地年租金的待遇，只对其房屋部分征收房产税。

总结

房产税对房价的抑制作用在学界亦是众说纷纭，但是我想只要用对了方法，效果还是明显的。房价的涨跌受到房价构成要素涨跌的制约。将净土地出让金改成土地年租金，至少在流通环节大大减少了房屋成本，自然就降低了房价。因此，房产税改革的试点要结合土地出让政策的优化，调整货币政策，引导游资的投资取向，同时增加保障性住房的供给。以有效的举措控制通货膨胀，同时遏制其他助推房价攀升的因素等，才能促进房地产市场稳健、可持续的发展。

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[责任编辑 刘娇娇]