商务楼的经营绩效评价模型研究

施金亮 张嘉龄

［摘 要］绩效评价作为企业管理的一部分,在整个企业管理中占居重要的地位。一个良好的企业绩效评价能够帮助和协调决策过程,个体在组织中采取一致的行动。由于经营绩效的复杂性,不确定的因素越来越多,单纯通过财务数据和指标已难以对企业作一个全面的综合的评价,因此本文运用层次分析法,从实证上,对商务楼的经营绩效作研究,全面分析各种因素所造成的经营绩效数据,做到评价商务楼的真正经营效果。

［关键词］商务楼；层次分析；经营绩效评价

［中图分类号］F832［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）1-0034-03

1 上海通翼物业有限公司背景

1.1 公司背景概况

上海通翼物业有限公司是按现代企业制度建立的独立法人企业,公司创建于1995年12月,由兵器工业部上海兵工房地产开发公司(国营企业公司注册资金1000万元)、上海华莘建设发展公司合资组建(国营企业公司注册资金500万元),注册资本300万元,具有物业管理二级资质并通过ISO 9001∶2000国际质量认证标准。

1.2 商务楼物业状况分析

上海通翼物业公司在商务楼物业方面目前只有一个项目,为上海金天地国际大厦项目,其总占地面积为3272 m2,占管理总面积份额较少。与住宅物业相比,新材料、新技术在商务楼建设中得到了广泛的应用,高智能化已成为商务楼宇发展的方向(详见表1)。

2 模型的含义及分析

2.1 含义

所谓数学模型即用数学的方法对所要解决的问题进行描述。用数学模型的方法对管理公司经营策略绩效评价进行描述,用定量的方式对其进行计算,更直观地显示出经营策略绩效,这样有利于更好地理解,更有针对性地解决问题。单纯用财务数据作为测评公司运营绩效的主要指标是不够的,产品质量、消费者满意程度、市场份额和创新能力等能够反映公司发展前景的指标组合,比财务报表中的收益指标更有用。信息社会使信息的传递更加迅速,获取信息的成本更加低廉,信息加工和分析的技术更加完善,使企业在关注内部的同时,更加关注外部,因此,对上海通翼物业有限公司经营策略绩效测评指标体系设计也要满足这种需求。

2.2 层次分析法

层次分析法力图模拟人在决策思维过程中的三个基本特征：分解、判断、综合。对复杂问题进行分层次、拟定量的、规范化的处理,在整个过程中加入统计检验。

①建立层次结构模型：分析构成评价系统的目标、指标等要素之间的关系,建立系统的多级递阶层次结构模型。②构造判断矩阵：对同属一级的要素以上一层次的要素为准则进行两两比较,根据评价尺度确定相对重要度,据此构造两两比较判断矩阵。③层次单排序及其一致性检验的计算：计算判断矩阵的特征向量,确定各要素的相对权重。④层次总排序及其一致性检验的计算：计算综合权重(测评体系中的准则层权重和要素指标权重),对各指标进行逐层排序,得到总排序。⑤必要时,对判断矩阵及层次排序模型作修正与调整。

3 经营绩效评价数学模型的建立

3.1 建立评价模型

企业绩效评价的因素,把绩效评价指标分为财务指标、内部经营能力指标和企业学习成长能力三大类指标。

其中财务指标又可细分为①赢利能力状况：净资产收益率、总资产报酬率、盈余现金保障倍数、成本费用利润率；②资产质量状况：总资产周转率、 应收账款周转率、不良资产比率、流动资产周转率、资产现金回收率；③债务风险：资产负债率、已获利息倍数、速动比率、现金流动负债比率、带息负债比率、或有负债比率；④经营增长状况:销售增长率、资本保值增值率、销售利润增长率、总资产增长率、技术投入比率、存货周转率、资本积累率、三年资本平均增长率、三年销售平均增长率、不良资产比率。

内部经营能力指标可分为：①客户满意度；②利润增长率；③资源储备；④行业收益率排名；⑤创新能力。

企业学习和成长能力指标可分为：①员工满意度；②企业文化；③公共关系。根据各绩效评价指标的属性及相互关系构造层次结构评价模型。(见下图)

上海通翼物业有限公司经营策略绩效考核指标体系图

3.2 确定因素权重

(1)确定目标层因素间的权重。首先构造判断矩阵,判断矩阵表示针对上一层次某因素而言,本层次与之有关的各因素之间的相对重要性。针对最高层(目标层),从财务指标、内部经营能力指标到企业学习和成长能力指标相对于目标层的重要性,通过专家打分法,两两比较得到判断矩阵表(见表3)；其取值根据Saaty等建议引用数字1～9及其倒数作为标度。列出了1~9及其标度的含义(见表2)：

据此可以看出目标层的直接影响因素排序为财务指标、内部经营能力指标以及企业学习和成长能力指标,其中财务指标的权重为0.748,这说明在对上海通翼物业公司进行绩效评价中,财务指标最重要。因此,企业管理者应特别注重应用财务指标指导企业经营决策。

(2)计算准则层的影响因素权重。同理可以确定准则层的影响因素权重,相应的计算结果分别见表6～表8所示。

4 评价指标绩效的计算

4.1 各层次评价指标的计算

上海通翼物业管理公司的经营策略绩效评价指标包括财务指标、内部经营能力指标、企业学习和成长能力指标。这里,有的评价指标是定量的,而有的评价指标是模糊数据难以用定量表示（表9）。为了对绩效进行有效的评价,必须将各个评价指标的量纲进行统一。

4.4 得出最终的计算结果

通过我们相关专家的直接打分,并利用上述评价模型,计算得到的各层次评价指标绩效值为0~100的数。最后通过以上的计算,所得分数为77,介于好与很好之间,说明公司的整体经营状况不错,但是仍没达到最佳的经营绩效。

5 绩效评价结论

在财务指标影响因素的排序中可以看出,赢利能力所占的权重最大,为0.556。这就进一步说明在商务楼绩效评价中,赢利能力是评价财务指标的最直接指标,也是最重要的指标之一。在内部经营能力指标中客户满意度占的权重最大,为0.499。这就说明客户与供应商、建立良好的关系。在学习能力和成长能力指标中可以看出,员工满意度所占的权重最大,为0.643。这就说明企业在日常的管理中应当多注重员工感受。综上所述,现阶段评价商务楼绩效的主要指标就是财务指标、内部经营能力指标和企业学习成长能力。

参考文献：

［1］杨海生.政府机关办公楼物业管理之我见［J］.中国物业管理,2005(12).

［2］于春立.写字楼物业管理服务可持续发展的有效途径［J］.城市开发,2006(5).

［3］许树柏.实用决策方法——层次分析法原理［M］.天津：天津大学出版社,1988.

［4］王元放,俞晓安,等.基于层次分析法的信息化项目评估模型［J］.计算机工程,2007.

［作者简介］施金亮(1953—),男,上海人,上海大学管理学院副教授,研究方向：地产；张嘉龄(1986—),女,上海人,上海大学经济学院,经济学硕士，研究方向： 产业经济。