“一地多转”纠纷中的土地使用权该归谁？

2002年7月12日，孙某与建材公司达成口头协议，孙某替建材公司向信达公司偿还30万元，建材公司将其名下的A土地的使用权转让给孙某。之后孙某如约按建材公司提供的账户转账30万给信达公司，并在A土地上大量垫土并建造了围墙等。但之后建材公司未向孙某交付该块土地，亦未为孙某办理相应土地使用权属证书。此后孙某多次要求建材公司办理A土地的土地使用权变更登记，但建材公司一直未予办理。2005年6月，建材公司将A土地交给马某开发，与之签订了《土地使用权转让合同》并办理了土地使用权转让手续。为此孙某以建材公司违约为由，起诉至周口市川汇区人民法院，请求依法责令被告履行将A土地的使用权过户至原告名下的义务，诉讼费用由被告承担。

法院认为，本案系土地使用权转让合同纠纷。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第一款“土地使用权转让是指土地使用权者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。”、第二十条“土地使用权转让应当签订转让合同。”、第二十一条“土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。”的规定，说明土地使用权的转让，需经对该土地享有合法使用权者与受让方对转让土地的相关内容进行商定后，签订书面的转让合同，土地转让合同关系才可成立。本案中，原告主张双方已形成土地转让合同关系，但原告提供的有效证据只能够证明，原告按照被告指定的账户代被告偿还信达公司30万元债务及原告在争议的土地上实施了建围墙、垫土的事实。原告不能提供有效证据证明原告代偿的30万元系土地转让费，亦不能提供有效证据证明双方对土地使用权转让事宜经过协商，并签订土地转让合同的事实。

由于原、被告之间对土地使用权的转让事宜并未协商一致，签订土地转让协议，现被告亦不同意将争议的土地转让给原告，故原告要求被告履行办理土地转让过户手续的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”、第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定，经本院审判委员会研究决定，判决驳回原告孙某的诉讼请求。

本案属于土地使用权转让纠纷中典型的一地多转纠纷。本案的争议焦点在：第一，原、被告之间是否形成合法的土地使用权转让合同关系；第二，该土地的使用权权属应归谁。对上述问题律师将结合以上意见逐一进行分析，并提出自己的一些意见：

原、被告之间是否形成合法的土地使用权转让合同关系

我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。《土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。”《城市房地产管理法》第60条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”本案中原、被告并未签订书面的土地使用权转让协议书，也未进行过土地使用权的变更使用权属登记。原告不能提供有效证据证明原告代偿的30万元系土地转让费，双方对土地使用权转让事宜经过协商，并签订土地转让合同的事实。因此，原被告之间并不存在合法的土地使用权转让合同关系，法院判决驳回原告要求被告履行土地使用权的转让过户手续的做法是符合法律规定的。

在这里笔者想多提一点的是，如果在本案中原告与被告已经签订了书面的土地使用权转让合同，那么该案的判决结果又该如何？

《最高院关于土地使用权合同纠纷司法解释》第八条规定“土地使用权人转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”因此虽然原被告并未实际办理土地使用权变更登记手续，但并不影响合同的生效。由此可知原、被告之间的土地使用权转让合同关系是合法有效的。

但同时《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”由此可知，如果在起诉前未取得土地使用权证书，所签订的土地使用权证转让合同就有可能在诉讼过程中被法院认定为无效。在实践中，如果转让合同被确认无效，则受让方不仅不能行使合同权利，其期得利益无法实现，而且还会因此蒙受损失。因此，律师提醒土地使用权交易者，为防止此类风险导致利益损失，在进行土地使用权转让过程中，除了要签订书面的土地使用权转让合同，还应尽快到国家有关土地管理部门办理变更手续，以维护自己的合法利益，防止潜在交易风险的发生。

该土地的使用权权属应归谁

本案中，原告代替被告偿还信达公司30万元，但原告与被告未签订书面的土地使用权转让协议也未将土地使用权属进行过户变更登记，反而过户给第三方马某，由此导致该土地使用权的权属争议问题。如上所述，由于原被告之间并不存在合法的土地使用权转让合同关系，原告也就无权取得该土地的使用权。而马某应取得该土地的使用权。

在此值得一提的是，若原被告之间已经签订了合法的土地使用权转让合同，那么对该问题的探讨结论是否会有变化？

根据《最高院关于土地使用权合同纠纷司法解释》第十条的规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：”（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；”由此可知，即使原告与被告之间签署了土地转让合同，但由于被告与第三方马某签订了转让合同后办理了变更权属登记手续，因此该土地的土地使用权权属最终应归马某。而原告和被告之间的转让合同虽然有效，由于未办理过户登记，只能约束合同签订双方，不具有物权公示后的对抗效力，其合同约定也不能对抗其他第三人。在这种情况下，原告只能要求被告承担合同违约责任而不能取得该土地使用权。

（本文由上海建纬（长沙）律师事务所提供，点评律师熊煜、聂慧琴）