土地市场与住宅市场的一般均衡分析

柴志春，戚家栋，吴田

摘 要：随着房价的不断攀升以及城市化和工业化的推进，作为生产要素的土地逐渐成为国民关注的焦点。土地市场与住宅市场之间是如何相互作用的、相互间的传导机制是如何运行的，需深入探讨。只有正确认识土地市场与住宅市场间的均衡过程，才能找到稳定土地市场与住宅市场发展的良策，促进房价和地价的合理回归，实现社会经济的全面、协调和可持续发展。

关键词：土地市场；住宅市场；均衡分析

中图分类号：F293文献标志码：A文章编号：1673—291X（2012）26—0043—03

土地市场是一个生产要素市场，住宅市场是一个商品市场，这两个不同的市场存在不同的价格形成机制。从理论上澄清土地市场和住宅市场的相互作用机制，是制定正确土地政策的前提。本文试图立足于中国现行的土地管理体制，对中国土地市场和住宅市场实现均衡的路径进行理论分析。

一、基本概念的界定

与其他资产一样，土地可以产生连续不断的可供出售的产品和服务，并带来连续不断的收益和效用。例如，农用地能够生产出农产品，为农民创造连续不断的收益；工业用地能够为大众提供工业用品，为厂商连续不断地带来收益；住宅用地能够为大众提供住宅，为投资住宅的开发商带来连续不断的收益。当土地所有者准许他人或厂商使用其土地时，可以收取地租R。假设每年可获得收入R的一处土地资产，其收入会持续n年。假设市场利率为i，那么该资产所产生的n年收益的现值PV为：

PV=■

假定收益持续无限年，那么现值公式可简化为：

PV=R/i

根据中华人民共和国土地管理法，中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。因而依法出让的是土地使用权，所以，目前中国土地出让价格是在土地出让的有效期限内租金的现值之和，而不是无限年内所获得的租金收益现值。公式表示为：

PL=Σ[R1/（1+i）+R2/（1+i）2+…+Rt/（1+i）t+…+Rn/（1+i）n]

如果不考虑利率和出租年限因素的影响，那么具体地块价格主要受到年租金的影响，也就是说地价基本上可以用地租来代替，而不是用市场价值来代替。因而下面讨论中，地价就是指地租。

在完全竞争市场上，生产要素土地在各类不同用途之间自由流动、自由配置，使得各类用途的产品市场上都获得平均利润率，从而土地所有者获得绝对地租，并且同一产品市场上由于地理位置的不同而产生的级差地租和垄断地租都归土地所有者所有。绝对地租是指由于土地属国家所有，投资商要想获得土地使用权而必须支付的租金；级差地租是指由于地块所处的地段不同，交通方便、公共设施齐全、环境幽雅的地块能吸引更多的住宅购买者，地块更有升值潜力，因此同样面积而不同地段的土地，开发商要交纳不同数量的地租；垄断地租是指由于少数地段特别优越，例如风景优美、靠山临水，而且土地数量非常有限，国家能够由此获得超过绝对地租和级差地租的价格。如图1所示，完全竞争市场上，对土地生产要素的竞争迫使开发商将总收益减去总非土地成本的余额（成本曲线AC即总非土地成本，包括原材料成本、劳动力成本等所有非土地成本）支付给土地所有者，此时开发商实现了经济利润为零（边际收益MR等于边际成本MC），也就是会计利润为正常利润。一般情况下，对于位置好的住宅需求大于对位置一般的住宅需求，对于位置不好的住宅需求则很低（位置好的住宅需求曲线d高于位置一般的和位置不好的住宅需求曲线）。位置好的土地建造而成的住宅总收益大，税前利润较高，所以开发商愿意支付较多的地价（图1.1中斜线部分的面积为地租）。位置一般的土地收益较少，因而开发商只愿意支付相对更少的地价（图1.2中斜线部分的面积为地租）。位置不好的土地建造而成的住宅面临着卖不出去的可能性，所以，不会用来建造住宅而转为它用（图1.3中斜线部分的面积为开发商亏损）。

图1 住宅市场

在讨论过地价的含义后，本文分别针对完全竞争市场条件和目前计划干预条件下土地市场与住宅市场的一般均衡进行分析。

二、土地市场与住宅市场的一般均衡分析

（一）完全竞争条件下，房价—地价—房价传导机制

土地作为一种生产要素是不可再生的，因而其供给曲线无弹性。在完全竞争的情况下，以土地为生产要素的产品市场上实现了利润平均化，超额垄断利润和级差地租都归土地所有者所拥有，对土地实现了合理配置，产业之间也达到公平竞争。当然，由于以土地为生产要素的小麦等市场与住宅市场的投入产出率差别不大，高投入的住宅市场投资开发商相对于小麦等市场投资商会得到一笔额外的收入——投资风险金，以实现公平竞争。在这种完全竞争情况下，当住宅市场需求增加时，即住宅市场需求曲线由D1变成D2时（图2.1），住宅市场的价格会由P1上升到P2，促进了住宅市场价格的上涨；住宅价格的上涨会促进对生产要素（土地）需求的增加，因而土地市场需求曲线由D1变成D2，需求曲线D2与无弹性的供给曲线相交并没有增加整个土地市场的土地供给量，只是提高了土地价格，即地价由P1上升到P2（图2.2）；地价上升的基础上，相当于住宅市场的投入增多，所以住宅市场的供给会减少，如图2.3所示，供给曲线由S1变成了S2，需求曲线D2与供给曲线S2相交，产生了住宅市场新的成交量Q3和价格P3，P3相对于P2上升了，对于最初的住宅价格P1上涨更多，成交量Q3相对于成交量Q2减少了，但是对于最初的成交量Q1增加了。

完全竞争市场条件下，由于住宅价格最终取决于住宅市场的供求关系，所以，目前住宅价格的上涨源自于住宅市场对住宅需求的增加。从产品和生产要素的角度来分析，对土地的需求首先是源于住宅的需求，在产品—生产要素链中，住宅是最终产品，能够满足生活的需要，土地则是作为一种生产要素投入到住宅市场中，人们需要土地并不是土地本身的生产力，而是表现为一种要素投入，其需求是由人们对小麦、花生、房地产、厂房、办公场所、停车场地等的需求引起的，即土地需求是一种引致需求。与土地这种引致需求对应，土地价格变化受制于住宅价格的变化，住宅价格的变化会引起土地价格的变化，其内在机制如下：人民生活水平的提高导致住宅市场需求的增加，一方面，直接拉动住宅商品价格的上涨和成交量的增加，另一方面，住宅价格上涨引发住宅开发商增加投资、扩大住宅开发量，从而又引发对土地需求的增加，并打破了一级土地市场的供求平衡，在土地需求的拉动下推动地价上涨。土地价格的上涨，又会促进住宅价格更快上涨。由此可见，地价上涨并不是真正推动住宅价格上涨的内在机制，对推动住宅价格上涨的内在机制是住宅的供求关系，即房价——地价——房价的传导机制。

图2 完全竞争下土地与住宅市场的一般均衡分析

（二） 行政干预条件下，房价—地价—房价+计划审批传导机制

在中国当前的土地市场中，土地供给实行计划审批制，扰乱了中国土地市场的土地供给结构，将土地供给市场硬生生地隔成二个市场——建设用地市场和非建设用地市场（建设用地和非建设用地市场供给总量还是不变的），使建设用地市场和非建设用地市场上的地价不一样。

当建设用地供给审批计划量大于建设用地实际用地量时，建设用地供给过多，建设用地的价格相对降低，从而使得住宅价格上涨速度减缓。当建设用地供给审批计划量小于建设用地实际用地量时，建设用地供给就会不足，从而住宅供给不足，进而造成住宅价格上升更快。

如图3所示，建设用地供给审批计划量大于建设用地实际用地量时，建设用地市场的供给曲线由S1变成了S2。当住宅市场的需求增加提高了住宅市场的价格时（图3.1），促进了对土地生产要素的需求，建设用地市场的需求曲线由D1变成了D2，需求曲线D2与供给曲线S2交点处的土地成交量为Q2大于需求曲线D2与供给曲线S1交点处的土地成交量Q1，需求曲线D2与供给曲线S2交点处的地价P3小于需求曲线D2与供给曲线S1交点处的地价P2，即相对地抑制了地价上涨的势头（图3.2）。建设用地市场地价的变化又会促进住宅市场供给的变化，但住宅市场变化滞后，住宅供给曲线没有变成S2而变成S3（图3.3），由供给曲线S3与需求曲线D2相交可知，住宅成交量变成了Q4大于Q3小于Q2，相对地减少了住宅的成交量；房价变成了P4小于P3大于P2，相对地也抑制了房价的上涨趋势。

图3 行政干预下土地与住宅市场的一般均衡分析

从以上2种不同传导机制下土地市场与住宅市场均衡分析可知：第一，随着对住宅的需求增加，住宅价格上涨，导致建房者购买更多的土地以修建更多的住宅，对土地需求的增长提高了地价。事实上，地价高是由于对住宅的需求大进而引致土地需求增加的缘故，由于许多人住得起地价高的区域，对住宅的大量需求产生了对土地的大量需求，这导致了地价相对高。地价高是房价高的结果，而不是原因。第二，建设用地供给计划审批制可能产生两种情况——抑制或助长住宅价格的上涨，且抑制房价上涨是以挤占非建设用地供给为代价的。因而建设用地供给计划审批制用来平稳住宅市场、抑制住宅价格上涨是有一定的条件约束：建设用地供给计划审批量不得小于建设用地需求，且不会骤然减少非建设用地量，不会大幅度地减少非住宅产品的产出量，从而影响到中国经济的增长速度。

三、结论与建议

真正要实现引导、规范土地市场不是通过生硬地压低地价来完成的，需要采取以下措施。

（一）实施正确的舆论导向，促进土地市场回归正常预期

地价的高低不是由土地所有者所决定的，而是由土地市场的供求所决定的，目前地价的上涨是由于对土地需求的增加而造成的。土地价值或收益能力在出让过程中显化程度的提高，改变的是国家或集体与住宅开发企业对土地收益的分配比例、住宅开发企业侵占国家或集体的地租的现象，土地出让价格低意味着国家或集体土地收益的减少，本属于国家或集体的地租转移给开发商，这是开发商获取除投资风险以外的利润的根本原因；土地出让价格提高意味着国家或集体对基础建设施投入的增加，使居住环境得到了改善，具体就体现在开发商获取本属于国家的地租机会减少。因此，可以说实施土地拍卖从利益角度影响最大的是开发商的利益，住宅市场价格主要由住宅市场的供求关系决定，实施拍卖出让土地，正常条件下不会直接推动这住宅价格的上涨。但由于舆论导向及住宅开发商炒作，诱导住宅消费者形成土地拍卖提高土地出让价格，土地出让价格提高又必然推动住宅价格上涨的观念，一定时期可能造成消费者的恐慌心理，加快购买住宅的步伐，引起住宅价格不正常的上涨。因此，实施正确的舆论导向对于促进中国土地市场的健康发展具有重要的意义。

（二）土地拍卖是合理配置土地资源的有效方式

土地是不可再生的稀缺性资源，从长期来看，土地相对于其他要素而言，稀缺性因素变得越来越重要，因而其相对价格必然会上升。计划经济条件下的土地供给单靠行政手段进行控制，难以使土地合理利用；完全竞争市场条件下，通过价格机制来抑制对土地的过度需求，是保护土地资源、合理配置土地资源的有效手段。对于住宅建设而言，某些地理位置好的土地具有自然垄断性质，由于人们对其具有特殊偏好，其价值只有通过市场竞争才能充分体现。而拍卖只是土地公开市场竞争的有效方式，市场拍卖是买卖双方博弈的过程，买者经过理性分析，充分考虑过该地段的价值才会接受这一价格。因此，地价较高也有其存在的基础，只有土地市场公开、公正、公平地竞争才能达到合理配置土地资源的目的。

（三）对投机分子或并不在本地工作的寻找发展机会的住宅消费者应当提高准入门槛

相对于住宅的普通消费者而言，有些城市的房价超过了他们的购买能力，在目前状况下最好的解决方式就是限制住宅需求的无限扩张，这样房价下降就成了一种必然的趋势。对一些投机分子或来自外地并不在本地工作的住宅消费者可以提高其房地产税收，将多于正常人交纳的税收补贴给经济困难的当地住宅消费者，帮助社会解决住房补贴问题。当然，如果采取这种限制性的措施，可能会导致住宅市场供求矛盾进一步尖锐化，产生寻租的腐败现象，更加恶化土地市场的有序运转，因而要慎重地制定住宅购买的准入门槛。

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[责任编辑 高惠琦]