房地产:亟待市场的消费理性与灵动调适

王震国

导读：相当一段时间以来，世界房地产业出现了许多不和谐的音符，对此各国政府纷纷进行了调控，包括紧缩银根、限制购房、严禁炒房、稳定房价。就我国城市房地产而言，虽然房价高涨的势头得到了一定的遏制，但房市疲软也给整体经济发展带来了显著的负面效应。因此，从科学、理性、合理和可持续角度审视，我国城市房地产调控应着力于思想理念更新、市场消费理性、灵动适度规范。

关键词：房地产市场；增量需求；产城一体；乘数效应

当今世界，经济正进入新一轮的下行通道，市场运作的过度虚拟化、房地产投机导致的过度泡沫化已广受诟病，但作为曾经的世界经济重要助推剂之一的房地产，其对微观经济所具有的杠杆作用并没有改变，其作为基本建设项目对宏观经济所产生的乘数效应仍然不可小觑。要发挥房地产市场的正效应，关键在于如何恰当定位、理性消费、灵动调适。

城市化和高科技是21世纪世界经济的两大引擎。我国作为最大的发展中国家，从2003年开始进入城市化高速发展期（城市化率40%至60%的时期），目前城市化率已超过50%，未来20年，城市化的上升空间在15%至18%之间，总量将达到65%至68%。而城市化的重要特征之一是更多劳动力进城、更多经济活动场所在城市集聚，这客观上使房地产业具有了巨大的刚性增量需求。满足这种客观需求，既需要宽松、规范的市场环境，也需要必要、科学的引导调适。

相当一段时间以来，世界房地产业出现了许多不和谐的音符，包括：引发美国次贷危机的“两房”泡沫、导致诸多国家经济过度虚拟化的房地产投机炒作，以及带来一系列民生问题的房价虚高、房市失衡、房企破产。对此，各国政府纷纷进行了调控，包括紧缩银根、限制购房、严禁炒房、稳定房价。然而，从总体上看，房市调控效果并不十分令人满意。就我国城市房地产而言，虽然房价高涨的势头得到了一定的遏制，但房市疲软也给整体经济发展带来了显著的负面效应（房市对经济拉动的乘数效应弱化）；虽然房地产炒作得到一定程度的打压，但中高收入者改善住房的冲动、正常的房市投资也受到一定的抑制，转而影响了金融市场的存贷。

因此，从科学、理性、合理和可持续角度审视，我国城市房地产调控应着力于思想理念更新、市场消费理性、灵动适度规范。

在思想理念上，要把倡导家家有住房改为人人有房住，把买房为儿孙变为“生不带来、死不带去”为自住。

首先，家家有住房（产权房）在世界发达国家也没有先例（最多的国家60%左右家庭拥有房产，40%家庭租房居住），何况发展中的中国。但是，人人有房住是必须的，因为这是每个国家政府都在致力实现的目标，也是广大市民生存的基本条件之一。作为社会主义国家，中国更应责无旁贷。

其次，在中国，现在70岁以上的老人，大多膝下有两个以上儿女，以住房遗产换取子女对自己的照护是有可能的。但从现在60岁的这一代开始，下一代一般均为独生子女，隔代照护老人将成为历史，所以，他们的晚年只能走以房养老的自护之路，其公式被喻为“生不带来、死不带去”，即：45岁时，一般不再跳槽，于是依靠以往的积累在工作单位附近买房，用到退休前的15年进行还贷；75岁以后，因为养老金、市场保险金未必能满足自雇照护所需的开支，所以，只能以自有住房向银行倒抵押获取相应钱款，用于雇人养老的补贴，直至寿终正寝。

在消费理性上，要把人人热衷于自住购房、充当房奴、为银行打工，转为年轻时量力而行、择地租房、因时置房。

时下，年轻人无论条件是否具备，都想在婚前置房，结果，举债多如鸡毛、负债重如泰山，而且，或置父母于倾囊空财之地，或令自己加盟于房奴行列。其实，年轻人购房至少有两大弊端。其一，高额负债之累。按目前各地中高收入与房价之比，购置一套两居室，还贷至少20年至25年，这将严重影响小家庭养儿育女及其他正常生活；如果夫妻收入无法满足还贷，还将迫使双方年迈的父母共同加入还贷的房奴行列。其二，事业限制之累。为了还贷，只能从事收入相对较高而未必感兴趣和专业对口的工作；由于买了自有住房，工作单位与居住地的距离成为选择就业的限制因素，年轻人跳槽与多选的年龄优势因此丢失。所以，年轻时应根据就业需要择地租房，增加就业的灵活性和跳槽的年龄优势，减少还贷的负重和对家庭养儿育女及正常生活的拖累；收入的余钱则进行必要与科学的投资，充实未来购房的基础和养老的储备。

在调控重心上，要从控制买房，转为控制卖房；从鼓励买房，转为鼓励租房；从产城分离建房，转为产城一体配套。

首先，我国时下的房地产调控，通过控制买房，在遏制炒作、平抑房价的同时，也在一定程度上抑制了改善住房的刚性需求，以及整个房地产的市场购买力，从而影响了经济的基本面。为此，不妨对现行政策作如下调整，即：不限制购房，这样可以提高市场的购买力，满足改善住房的刚性需求；但为了防止恶意炒作、制约投机抬高房价，应规定新购商品房五年内出售将征收与买卖差价相同金额的税赋。

其次，目前我国政府集中建造的公租房，相当一部分房型与结构不错，但地域偏远，交通及商贸配套不到位，产城背离，往往是叫好不叫座；而民间自有出租房，虽然地域配套好，结构风貌独特，但大多只愿短期出租，且租价波动较大，令租者望而却步；还有相当一部分新征土地和新建商品房长期空置，等待涨价，而国家却缺少足量资金建设公租房。据此，可对现行做法作如下优化，即：强化对囤地、囤房者的课税，即中标地块逾期不开发，以天为单位累进征税，直至罚没土地；对新房空置的，以月为单位累进征税，直至国家按廉价房收购征用。但对房屋出租则进行分类征税，即：一次租期一年及以下的按租金的5%征税；一次租期一年以上，每增加一年出租期的，减免税率1%；一次租期五年以上，每增加一年给予出租人1%租金额税收的减免抵扣额（可用于本人其他相应应缴国家税额的抵扣）。同时，开办国有房屋租赁公司，把零散的民间多余房屋以10年及以上租期一次性租入，租金按每年当地同类房平均市场租金支付，并补贴5%的国家税赋抵扣额；上述租入的住房经租赁管理公司维护修缮后，统一配租给符合公租房条件的社会群体。这样做，有利于减少囤地囤房，有利于老城区现有空余房的规范租赁，也有利于租客长期安心租房，同时弥补国家出租房的总量不足，克服目前大量出租房地域过偏、产城离散的弊端，从而活跃和稳定房屋出租市场，平抑房屋出租价格。

作为一个发展中的大国，也许中国在从半城市化走向完全城市化的未来20多年中，会新生诸多其他的经济发展的动力或助推剂，但作为曾经的中国经济动力之一，作为满足城市化过程中新增人口居住需求的房地产，不应也不会走向末路。因此，房地产市场的消费理性、灵动调适，将是长期和与时俱进的，它也应该成为国家房地产政策的重要内涵之一。