完善个人住房转让税收政策探析

近年来，随着房地市场的迅猛发展，二手房交易日益活跃。由于涉及范围广，征收的税种多，特别是国家为加强房地产市场的税收调控，对二手房中的个人住房转让税收政策调整频繁，执行难度加大，容易产生征管漏洞，增加执法风险。进一步完善二手房尤其是个人住房转让税收政策迫切紧要。

一、苏北县区个人住房转让市场现状

1.交易量快速增长。近年来，越来越多的农村人口选择进城置业，部分经济能力有限的人把目光放在了二手房市场。同时一些城镇居民随着经济能力的提高，改善居住环境卖掉旧房重购新房，或者投资、投机购买房地产，二手房尤其是个人住房交易日益活跃。

2.转让类型种目繁多。县区个人住房转让的房源类型有商品房、自建(包括自己出(投)资建设)房、房改房、单位集资房、安居房等，其中以商品房及自建房为主。

3.无规范的交易市场。县域内的个人住房转让主要是通过中介服务所发布房源信息，基本上无价格信息，在交易双方实地查看住房状况后，“价格面议”。交易私下进行，真实价格和付款信息通常难以为房管、地税等第三方掌握。

4.缺少专业的房地产价格评估机构。大部分县城均还没有规范的房地产价格评估机构，房产价格的确定主要还是依据部分同类二手房价格以及个人喜好决定。

二、个人住房转让税收政策解析

近年来，为加强房地产市场的税收调控，总局先后下发了一系列的税收政策文件，重点对个人住房转让环节涉及的营业税、契税、个人所得税进行了调整，政策日益复杂。从征管实践来看主要，主要存在以下几个难点。

1.房屋计税价格核定难。个人住房转让过程中纳税人组供虚假的交易合同现象比较常见。对申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，以及单位或个人将房屋无偿赠与他人的，需要由主管税务机关核定其房产的计税价格。《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发(2007]33号)规定了几种确定纳税人的最低计税价格的途径。即：由地税机关制定房屋交易最低计税价格管理办法，公正合理地核定；参照当地政府公布的拆迁补偿标准、房屋交易指导价、基准地价确定；参照房地产交易资金托管金额或者网上报价确定；参照信誉良好的房地产价格评估机构的评估价格确定。然而，目前部分地税部门基本未建立房屋交易最低计税价格管理办法，县区内基本上不具备可供参照的房屋价格信息，也没有相应的房地产价格评估机构。

2.普通住房的认定标准难。对个人转让住房的普通住房与非普通住房的划分，国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足的条件之一是“住宅小区建筑容积率在1.0以上”。目前，各级地税部门制定的具体标准中，均延续相同表述，未有任何突破。对住宅小区之外( 旧城区、城郊、乡镇居民(农民)居住区)的房屋是否参照“建筑容积率在1.0以上"的规定执行，没有明确。

3.自建房的界定标准难。个人自建自用普通住房，销售时免征营业税。对如何准确界定自建自用住房，总局一直未制定相关的标准或规定。不同的界定标准，异致部分个人自建自用普通往房转让的税负差别较大。

4.唯一住房的认定标准难。《财政部、国税总局住建部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税(2010)94号)规定对个人购买普通住房且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999] 278号）规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。上述两个文件表明，契税和个人所得税关于唯一住房认定的地域范围和家庭成员范围不完全相同。实践中，不但认定难度大，而且容易混淆。

三、对完善个人住房转让税收政策的几点建议

1.建立、健全房屋计税价格管理制度。各级地税部门应从建立和完善房屋计税价格管理办法入手，制定管理制度， 在合理确定不同类别的标准房产的基准价格基础上，结合房屋楼层、年限折旧、土地使用权性质及绿化、朝向装修交通、周边环境等相关因素过行修正，确保公平、科学、合理确定纳税人的房屋交易价格。

2.完善普通住房认定标准。出台文件，将住宅小区之外(包括老城区、城郊、乡镇场)的各种住房类型一并纳入“建筑容积率在1.0以上”的认定条件，并将普通住房的认定标准覆盖到所有区域内的所有住房类型，避免政策执行混乱。

3.明确自建自用房的界定标准。个人自建自用住房至少应同时符合以下两个条件，即：须经政府有关部门批准立项为个人的住宅项目，销售时享受免征营业税的住房仅限于一套。因此，对个人自建自用住房的界定，应明确为包括符合一定条件的自己出资建设并自用一定年限的住房，将部分居民(农民)转让的自建自用普通住房纳入营业税减免范围。

4.规范统一唯一住房认定的范围。随着房管部门房地产信息管理系统的建立完善，对个人“唯一住房”的认定将更加准确。因此，对契税和个人所得税在认定家庭唯一住房的地域范围和家庭成员范围应进行统一。现有条件下，可将地域范围统一为全省范围内；将家庭成员范围统一为购房人、配偶以及未成年子女，便于基层税务部门实践操作。

（作者简介：龚光明（1975.6-），男，江苏省盐城人，注册税务师、经济师，本科，江苏省响水县地方税务局，研究方向：税务征管。）