土流网的“厚土流金”梦

伍振

2008年10月，中共中央总书记胡锦涛前往安徽凤阳县小岗村考察时表示，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。自2001年起全国多地开始试点的土地流转，由此获得官方认可。

是年10月，《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》在十七届三中全会上讨论并通过。《决定》首先坚持党中央关于稳定土地承包关系的一贯主张，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，保持现有土地承包关系稳定并长久不变。其次，为落实对农民土地权益的保障，要求搞好农村土地确权、登记、颁证工作；完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。再次，为保证土地流转的有序和落实上的保障，提出了“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场”的主张。中国农村土地使用权的流转局面渐渐明朗。

根据农村土地承包法执法检查报告显示，截至2011年上半年，全国土地承包经营权流转总面积达2.07亿亩，占承包耕地总面积的16.2%；签订流转合同2258.8万份，签订率为60%；有25个省（区、市）成立了989个林权管理服务机构、917个资产评估机构；集体林地流转1.45亿亩，占已确权林地的5.73%；全国已勘界确权25.24亿亩集体林地，占集体林地总面积的92.23%。

困境：供求信息不能得到高效与准确提供

作为一个几千年的农业大国，中国农业面临着改变千百年来精耕细作的传统，向集约化、机械化的现代高效农业转型，这要求有一个高效、有序、规范的土地流转市场来支撑。虽然自家庭联产承包责任制推广以来，农地流转的现象就一直存在，而且在各地得到不同程度的探索，但仍存在诸多问题。

农村土地流转过程中的现实情况是：大多农地流转都是农民的私下交易，也没有规范的交易机制，缺乏相关部门的统一管理，大量的交易比较混乱和随意。因此目前而言，农地流转缺乏统一的农村土地流转市场，农村土地流转的行为规范性差，农村土地流转行为纠纷发生率高。

而更深层次的原因是土地流转供求信息不能得到高效与准确提供，而这本身也是农业信息化的内在要求。

农民散户之间的土地自发性流转无法实现土地大规模、高效率地聚集，需要寻求散户——大户的土地流转路径。由于散户和大户之间在生产经营规模、效益和理念等方面存在很大差异，因此两者的土地需求与供给信息很容易出现不对称，由此会引发较高的土地流转交易成本，使得散户——大户的土地流转路径很难有效形成。

一方面，分散经营的农户不可能为了出租或转让几亩土地而主动寻找需要土地的陌生的大户；另一方面, 大户对土地的需求数量通常比较大且要求连接成片，因此他们也不可能主动与每个农户进行谈判。

而目前大部分地区还缺乏有序的土地流转中介服务组织。虽然在一些地方成立了由政府介入的土地信托流转，但是由于地方局限性，一个直接的后果就是土地流转的半径受到限制。

由此可见，土地流转主体之间的信息不对称、无序的土地流转中介服务组织是导致土地供求双方信息流动受阻的重要原因。

有学者指出：我国农村土地在生产、经营等方面的私人利益属性与资源、政治等方面的公共利益属性, 要求必须建立一个土地国家宏观调控与土地微观市场化运作相结合的土地流转机制。

换言之, 就是要在现有的三权分离现状和与此相适应的土地治权结构下, 充分发挥市场机制在土地流转中的作用。因此，需要进一步完善中介服务组织，形成“土地流出——中介服务组织——土地流入”的土地流转机制，建立一个组织健全、运作高效、服务周全的土地流转中介体系与服务网络，为土地流转的供求双方提供交易信息, 实现土地流转有序化、市场化、组织化流转的转变, 为土地的规模经营提供快速、高效的土地流转与聚集机制。

出路：网流的空间“无限化”与供求无障碍化

当全国性便民分类网站58同城打出“这是一个神奇的网站”的口号并铺天盖地在全国推广时，人们的吃穿住行所需要的信息便又多了个渠道，并且这个渠道相较于以往任何一个渠道，信息都更加丰富、集中，且便于检索和浏览。

快速、高效的土地流转与聚集机制的出路是不是也在网络？

其实在58同城、口碑网等信息平台上，土地流转信息像房屋出租信息一样一直有出现。但土地流转作为一个大宗敏感的交易，需要的是准确及时的信息，以及规范的法律指导，需要专业的土地流转平台。

土流网正是这样的一个尝试。

2009年，西南民族大学大四学生伍勇到一家农业公司实习。在实习过程中，伍勇发现很多金银花种植户几十块钱就能租到一亩地，而有些人却要几百元。

原来，大部分种植户信息匮乏，没有选择权，也找不到最合适的土地，租地的价格就很高；而许多农村家庭因为主要劳力外出打工，土地闲置了下来，出租信息无法发布，问者寥寥，有的甚至要上门“恳求”别人“帮忙”租自己的地，所以价格极低。

刚好那段时间伍勇在帮同学找房子，他发现发布房产信息的网站和房产中介特别多，因而找房子非常方便。

他由此受到启发：“能否建立一个平台，在政策允许的范围内让农村闲置的土地流转起来，增加农民的收入。”

土地流转是不是也可以像房屋出租一样，建立网络流转平台呢？此时，恰逢中央公布2009年一号文件，文件中提到了“建立健全土地承包经营权流转市场”。伍勇从这个政策“暗示”中看到了关于建立土地流转平台的“机会”。

当别人都在忙着寻找合适工作的时候，伍勇却已经酝酿了一个令人热血澎湃的创业计划——建立土地流转网络平台。他向成都市国土局等部门咨询了相关法律问题，然后正式注册了土流网域名，并着手注册土流科技开发有限公司。

“土流网将极大地提高土地流转的效率，还能扩大区域的范围，实现土地流转的空间‘无限化以及供求无障碍化。”当网站上线后，伍勇兴奋异常。

土流网上线后不久便得到国土资源部信息中心的关注，他们觉得大学生做这个不可思议，看到土流网做得很专业，很是佩服。目前，土流网正和部里尝试一些合作，包括筹建全国土地流转交易会。

深化：打造综合性的土地服务网络平台

自2009年上线，土流网已拥有501家土地流转代理和土流经纪人。2011年底，土流网土地挂牌面试超过6600万亩，拥有10万从事土地交易、投资的有效客户，其中80%为土地需求客户，对各种土地有着强烈的需求。

与广阔的市场不相符的却是分散的市场和不规范的流转行为，因此，土流网意识到，不能仅仅承担一个信息发布平台的作用，其业务应更加深化。

“土流网提供土地信息服务以及各种与土地相关的配套服务，发展土地服务产业链、连锁加盟店，是一个综合性的土地服务平台”。伍勇给自己的网站这样定位。

为打造一个综合性的土地服务平台，土流网首先推出了土流经纪人。

“我认为现在国内需要建立农村土地流转经纪人制度，保障土地流转规范有序。”在土流网运营过程中，伍勇发现土流经纪人这种新兴职业已经悄然兴起。这种职业并不同于一般的中介经纪人，一般的中介经纪人只是对信息进行互换，而土流经纪人除了要具备法律背景外，还要了解土地流转的相关政策文件，从事宣传、审查、指导、协调流转事务。

土流网目前联合国内一批农村土地法律专家，对土流加盟者提供农村土地流转政策法律及土地中介交易各种程序进行培训，同时提供规范的交易流程和合同指导。

“我们的合同规定了超过50项的细则，这些都是我们在几年来实际操作中积累出来的经验，通过我们土流经纪人，可以有效规范土地流转行为”。伍勇举了一个简单的例子：比如土地流转出去的期间内，农户家可能有人去世需要坟地，这中间可能就会产生纠纷，这就需要在流转前就做好约定。诸如此类的细节问题，土流网的经纪人培训都会涉及，并列入合同细则。

“如果以后国家可以为土流经纪人统一培训，颁布培训合格证，组建土流经纪人协会，对经纪人进行专业化监管，就更完美了。”伍勇说。

同时，土流网基于全国8000万亩的农地数据开发了农村土地评估系统。这个系统会根据土地的类型、自然因素、社会经济因素等数十个方面综合分析，评估出某地块的价格。另外，土流网还提供不同地区不同时间的农地交易价格、发布面积、交易面积的走势图，为每一个客户提供有效的数据参考。

为构建全国唯一的土地服务产业链，土流网已将业务延伸到线下，在全国发展了10多家加盟商，旨在把加盟商的地域优势和土流网的强力支持联合在一起，保证土流网在全国土地服务行业的龙头地位。

“我们的目标就是打造一个全国性的土地流转平台，在全国范围内提供土地流转的专业服务。”伍勇提出了土流网的发展目标。

随着农村土地确权工作的开展和现代农业的高效集约化发展，农地流转市场将迎来活跃时期。从现阶段的土地流转市场来看，土流网不失为具有前瞻性和可操作性的一种解决方案，业界对其表示赞赏的同时，也提出了一些问题。

成都联交所兼成都农村产权交易所总经理秦仕魁认为：“土流网”的创意很好，但涉及到土地信息审核，是一个很重要的问题。比如，对于外地的土地信息，如何保证真实性？

而在土流网目前的运营中，这样的问题的确存在。其新成立的郑州办事处经过一段时间的运作，就出现一些地源信息真实性过低，某些地源经过多人加价倒卖使得地源信息价格过乱（给供需方都造成损失）和供方随意改变价格的情况。郑州的情况只是目前全国土地流转市场无序的一个缩影，而这些问题都需要土流网在发展过程中得到有效规避。

据土流网数据显示，目前土流网土地需求用户较多，很大部分客户都找不到合适的地块，这就需要土流网扩充自己的地源信息渠道。虽然土流网目前加强了对网站的宣传推广，这其中包括在中央电视台第七频道做电视广告等，同时还推出全国400电话方便用户提交信息，但将网络作为信息平台，面对文化水平相对较低和信息渠道相对较窄的农民时，土流网在推广时仍有很多功课要做。