我国房地产市场治理的新思路

龙秦舟 方小龙

【摘要】虽然国家对房地产调控的多项政策，已有初步成果，但并没有从根本上解决我国房价过高的问题，尤其是众多政策中的限购政策一直以来颇受争议，此次在两会期间再次有学者对此提出反对，的确此类强制性措施职能短时间的抑制房价，但并不能形成一个长效机制，一旦政策放松房价又将大幅上升。本文正基于此，试图通过对我国高房价的原因分析，并结合我国国情，提出一种解决我国高房价问题的途径，这种措施想要实现的目标是 “商品房完全商品化，土地完全非商品化，实现商品房与土地间产权上的彻底分离”。

历史经验已经表明，同属于长期固定资产的房和车。购买后随着时间的推移，一个的市场价格在迅速的下降而另一个却能够得到增值获取额外的利益。到底是什么原因造成了这种现象呢？本文将就此进行讨论，并依此提出治理我国房地产市场的新思路。

一、导致高房价的原因

自从我国将房地产市场化，房屋商品化，房屋的价格就随着时间的推移一步步的上涨，尤其从2003年开始，我国房价开始迅猛地上涨，最终远远超过大多数人工资所能承受的水平。那么是什么原因导致了这样结果呢？

（一）土地的稀缺性

土地的稀缺性是导致高房价的根本原因，由于地球仍是目前被发现唯一适宜人类居住的星球。再剔除一些目前不适宜人类居住的区域例如：撒哈拉大沙漠、海洋、南极洲等，现有可供人类居住的土地上是相当有限的。再加之，我国人口众多（根据第六次人口普查），人均土地面积少，同时为了保障如此庞大人口的食物供给，首先必须保证18亿亩耕地的红线不能动。将这一部分耕地从我国现有的土地中剔除，而可供用于住房建设的土地当然又减少了很大一部分。事实上，造成车房不同现象最本质的原因，正是由于房产背后所隐藏的土地稀缺性所造成的要素垄断。

（二）傳统市场经济观念的束缚

所谓传统市场经济观念指的是土地私有的传统观念。无论是从我国历史上看，还是目前国外的土地所有制度来看，都是土地私有制，这种制度会造成一个非常坏的结果，就是人们将有非常大的热情在土地的购买和所有上，因为当土地私有的时候，政府进行的公共建设提升的区位优势将为土地所有者而获得，也就是说他极有可能将从公众的口袋中取得自己的利益。因此，在不考虑通过武力而重新分配所有权的情况下，堆积土地是一种很好的财产持有方式。那么，它又是怎么具体影响房价的呢，传统的观念的里面的土地永久所有，造成了目前房屋永久所有的观念，土地的垄断性进而附带给了房屋的垄断性，因此人们很愿意购买房屋，购买这种垄断性。很愿意将自己的财富以房屋的形式持有，这样又会助长房价的上涨。

当然，除以上提及的原因外，造成我国的高房价原因还有传统文化、投机炒作、人口众多以及土地财政等。但从以上两个原因的分析中可以看出，归根结底导致高房价的原因是土地的垄断性被附带给了房产。而无论是西方经济学，还是马克思主义政治经济学，都明确告诉垄断性会产生高额利润，房地产的暴利印证了这一点。因此，要解决我国高房价问题，可以从如何剔除或减少房产所附带的土地垄断性去思考。

二、解决我国的高房价问题的对策

上文已经提到，要解决我国高房价问题，可以从剔除房产的土地垄断性去考虑。那么如何实现它呢？本文认为首先需要做到如下几点。

（一）强调土地公有制

由于长期以来没有强调我国土地的国有性质，导致了传统的土地所有制观念仍留存人心。这种观念急需改变，因为这不仅是造成我国房价高涨的原因之一，还有可能进一步助长房价。因此，加大对土地公有制的宣传，让人们内心和理念接受土地的公有制，是解决我国房地产市场问题的第一步。

（二）明确住宅土地期限的到期处理

现有住宅土地管理规定住宅土地仅具有70年的使用期限，这为我们提供了解决我国房地产市场问题的基础。然而由于没有明确的到期处理规定，很多购房者具有盲目性或者说侥幸心理，认为这房屋将永久为其所有，或者充当钉子户，以得到大量赔偿金。这将造成购房者在购房时，错估房屋的价格，使房价高企。要改变这种现状，首先，应要求房地产商在购房合同给予购房者明确的使用期限提示，这也就是例如是保险合同的免责条款。政府方面，应加大宣传和明确规定，房屋购买者所购买的只是房屋和有限期的土地使用权。从而让购房者能够根据自身考虑，重新评估房屋的价格而不至于造成房屋价格的错估。其次，政府还应对到期赔付金额做出明确的规定，这里本文将提供一种到期处理思路。

如果到期时，房屋的所有者，不愿交纳新的土地出让金，那么政府将给予其赔付金额应为：

补偿额=初始购买房屋价格—初始土地出让金平均额（按住房面积比例计算）

如果居住者所居住的房屋是唯一的房屋，需依靠我国当时的住房保障体系给予适当的安排。这样的补偿安排，首先，可以体现出居民在居住时候所付出的成本（即土地的使用权）。其次，这样的安排还可以避免被房屋作为一种投资的方式。最后，这样的安排对弱势群体进行了特别照顾，可以减少由此可能引发的社会矛盾。

（三）改变土地使用权始计时间

在我国房地产市场还可以发现一个现象即：买了地等着不建设，也就是所说捂地。这是由于我国目前的土地使用权期限始计时间，所造成的一种结果，我国目前的土地使用权使用始计时间是房屋建好的时候算起。因此，开发商才会采取捂地的方式。

目前我国采取的方式是土地收回，这不免浪费行政资源，本文认为要解决这一问题，可以从改变土地使用权期限来考虑，将土地使用权期限始计时间改变为从土地购买的那一刻，或者说当年年末开始计算，而不是目前的始计方式，相信在这样的始计方式下，这一问题将得到有效地解决。这样的安排也可以明确了政府所出让的是土地的使用权，而使用权你可以选择使用或者不使用，当然如果长期的不使用，政府可视情况征用或者购回。

三、结论

通过以上措施的实施，本文认为可基本实现“房屋完全商品化，土地完全非商品化”。但值得注意的是，采取以上措施短期内可能会使经济出现下滑，但长期来看，是有利于我国经济健康发展的。

参考文献

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[2] 郭庆.房地产价格快速上涨原因分析[J].陕西建筑，2008（158）.

[3] 王海友，孙景德，何振亚.房地产宏观调控与区域金融稳定[J].经济丛刊，2006（3）.

作者简介：龙秦舟（1991-），四川资阳，就读于西南财经大学，研究方向：证券投资；方小龙（1988-），男，重庆忠县，就读于西南财经大学，研究方向：国际金融。

（责任编辑：赵春晖）