对上海、重庆房产税征收的深思考

刘开瑞　高艳波

摘要：房产税改革的试点工作已经一年多了，改革道路中所遇到的困难较多，所取得的成效也不是很明显，加之大众的舆论压力，房产税的开征似乎在被否定，其实不然。房产税对高房价的抑制作用是一个过程，并非一蹴而就的事情。政府应加大投资力度，并出台相关政策法规促进并保护改革的顺利进行；地方政府需在配合中央工作的同时，引导其走入正确的轨道上来；房产开发商则需履行好商业道德，诚信做事；至于不动产购买者，要维护房产税的开征工作，丢弃投机行为，并为房产税的开征提供合理化建议。房产税的改革工作需要多方共同努力，创造条件，才能为房地产市场走向理性化营造良好环境。

关键词：房产税；不动产购买者；房价

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1003—3890（2012）09—0018—03

面对居高不下的房价以及房地产市场的非理性繁荣，政府运用了各种经济、行政等调控手段，如限购、限贷、利率调高等。其中最受关注的就是房产税的试点征收工作。2011年1月28日上海、重庆两地率先启动对个人住房征收的房产税改革试点工作。总的来说，房产税征收的主旨是遏制房产市场的过度投机，抑制高房价，促进房地产市场健康有效运行。

一、上海、重庆房产税的试点工作

征收房产税的目标其实很明确，一是增加地方政府财政收入，为保障性住房的建设提供有力支持；二是引导房地产需求合理化，从而促进房价合理回归；三是不断缩小城乡差距，逐步解决低收入人群的住房难问题。

上海、重庆两地房产税的征收只是一个尝试性阶段，对于一些问题不能涵盖也是可以理解的，毕竟能够跨出第一步已经是一个进步了。所以房产税抑制房价也是需要一个过程的，不可能政策已出台，房价立马就会落。表1是上海、重庆房产税征收细则：

通过表1，我们可以看出上海、重庆两地房产税征收对象的侧重点是完全不同的，上海是对增量房征税，对存量房暂不纳税；而重庆则是对存量房的面积征税。这也就说明了房产税的征收并不是一概而论的，而是各地方政府根据自身情况来制定适合本土房地产市场的征收办法。不但目前的试点是这样的，在以后推广的城市中也一样。

二、面对房产税，不动产购买者的所作所为

房产税征收的过程中主要涉及三方，政府部门（包括中央政府和地方政府）、房地产开发商以及不动产购买者。本文是基于不动产购买者的角度来看房产税的，而其他三方只是作为辅助力量来支撑全文的。

（一）购买者的心里算盘——趋于理性购买，减少投机行为

一方面房产税是在房屋保有环节征税，这将增加房产拥有者的持有成本。另一方面上海、重庆房产税制度中税率差别化的设计，也会使住房持有成本增加，这都有力地打击了购买者的投资投机性需求，此时的购买者就会权衡利弊，更加趋于理性，从而选择购买更为适当的住房面积以及房屋套数来减少自己的经济损失。

（二）购买者的书面公式——该缴纳多少房产税

从两个城市的房产税政策来看，自有的一套住房在一般情况下是不用纳税的。上海采用存量房暂不征收房产税，而是对新购入的住房征税，标准界限是人均60平方米，是对超出60平米的部分面积征收房产税；重庆则采取按户计征的方法，独栋可抵扣180平方米，高档住房可抵扣100平方米，不管是存量房还是新购房都需缴纳房产税。此时作为不动产购买者，在做房产投资规划时就不得不把房产税考虑在内，因为这将是一项经常性税务支出。

例如：上海户籍的李先生小俩口已有一套住房90平方米，现又购置一套150平方米，价值300万元。按房价2万元/平方米，每年应纳多少房产税？

应纳税额=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）

这就是说李先生每年需缴纳自有住房的房产税2 520元。

（三）购买者的疑虑消除——放心去购买

作为普通住房购买者，比较担心房产税的税负转嫁以及自己的购买负担，其实从上海、重庆的房产税征收细则中，我们都可以看出房产税的征收是针对炒房客和高端房产业主的，其对豪宅等高档住宅征收较高税率的房产税，对拥有房产较多的富人征税。而对于普通购买者，还是适当的放松政策，确保百姓利益的。

（四）购买者的小诡计——纳税意识需提高

房产税作为一种财产税，属于直接税的范畴，在征管上不同于所得税，所得税可以在所得中被提前扣除，但房产税缺乏这样的机制，只能靠强制收取，这就势必会给纳税环节增加难度。由于我国税收征管机制不够完善以及纳税人意识比较淡薄。所以此时住房购买者的纳税积极性可能不够，存在偷税漏税现象，这就会使房产税的征收出现僵持状态。

（五）购买者的观望态度——等待一个成熟的购房时机

在我国，“买房置地”的传统观念深入人心，这种心理习惯上的需求推动了人们对于住房的需求。房产税开征以来，一方面房价虽然稍有回落或者停止不前，但是还是处于不稳定状态，房产购买者，尤其是普通购买者一般都不会轻易下手，而是在等待。另一方面，由于经济的稳定发展，房产市场中的主力购买者主要是刚性购买者，这些人的购买目的很明确，刚好与此时的不稳的房价相矛盾，在二者的权衡博弈下，观望是此时最好的选择。

三、房产税改革的对策建议

（一）及时建立全国住房信息数据库

房产税改革试点已经一年多了，但是目前还是很难评估其结果，我们还需要时间把房产税改革推向更大的范围。在这期间最急需解决的问题就是建立一个全面、实时和动态的全国住房信息数据库，实现个人房产信息网络化，只要能够确保每个人都能够及时公布个人房产信息，就可以全面了解个人住房的拥有情况，为房产税在全国范围内实施提供良好的数据支持。这一动态数据库的建立，不但有利于防止政府官员的腐败行为，有力打击投机行为，还有利于政府科学分析房地产市场的发展形势，从而不断完善各项法律法规。

（二）科学完善征管体制

房产税作为地方财政收入来源的一个税种，对地方政府的收入起到了一定的稳定作用，这就需要建立一个健全畅通的房产税征收和管理体制。一方面房产税的征收要坚持合理、公开和透明化；另一方面房产税征收整个过程中的一系列工作的管理监督机制都需要完善，保证税收所得入库，且用于保障房的建设，解决低收入群体的住房困难。同时还需唤醒个人的纳税意识，政府加强对偷税漏税现象的有效控制，个人也要时刻履行自己的纳税义务。

（三）合理制定税率

虽然房产税改革的目标很明确，但是公平性还需继续提高。在试点细则中是很有针对性，富裕阶层纳了税，但是纳税力度还是不够。较低的税率对富人来说只是皮毛，不能有效调节贫富差距。而税率的提高，不仅可以增加地方财政收入，有力支持保障性住房的建设，还可以抑制购买者的投机需求，使房地产市场的供需趋于合理化。在今后的房产税征收中，各地可根据上海、重庆两地试点经验再结合自身情况制定，同时还需不断调整，制定出合理适宜本土的税率。

（四）组建完整的专业房产评估队伍

房产税在我国只是试点阶段，缺乏相应的专业队伍，包括专业的评估人才、评估部门以及专业的评估技术。因此，加大相关人才的培训以及对相关专业予以重视成为我们面临的一大问题。培养高素质的评估人员，正确且公平的评估每一个房产的同时，还要有合理的评估方法以及不冗杂的评估程序与之配套，可以引进网络评估软件等减少评估费用、时间及精力。

（五）加大房产税的投资力度

房产税试点的可行性以及目标可否实现都备受大众关注，众说纷纭。其中最重要的一点就是房产税是否可以抑制高房价。有人质疑，也有人相信，更有人持反对意见。但是就目前试点工作一年来看，房价并没有继续上升，也就是说房产税在短期内对平抑房价还是起到了一定的作用。基于此，就需要加大房产税开征的投资力度，在扩大税基、提高税率的基础上逐步扩大房产税征收范围，直至全国范围。同时还必须加大人力、物力及财力支持，为房产税的实施营造一个良好的环境。

房产税的改革工作是一个渐进的过程，中央政府需加大投资力度，并出台相关政策法规促进并保护其顺利进行；地方政府则需在配合中央工作的同时，深入了解其发展态势，并引导其走入正确的轨道上来；房产开发商则要履行好商业道德，诚信做事；至于不动产购买者，仍需维护房产税的开征工作，丢弃投机行为，并为房产税的开征提出合理建议。总之，房产税的改革工作需要大家共同努力，积极创造条件为房地产市场走向理性化营造良好环境。

注释：

①上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知[EB/OL].http：//www.shfg.gov.cn。

②重庆市个人住房房产税征收管理实施细则[EB/OL].http：//www.cqgtfw.gov.cn。

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责任编辑、校对：关 华