高闲置率是制约我国旅游地产健康发展的“拦路虎”

○ 杨红旭

持续的房地产调控之下，我国住宅市场受到严重影响，与此同时住宅产业也在进行转型，非住宅市场则呈升温之势。在非住宅领域，与除了商铺、写字楼、工业地产、产业地产外 ，旅游地产可以说正成为当前房地产业最大的热门领域，几乎所有一线地产商，诸如万科、金地、招商、保利、富力、恒大、绿城、绿地、中海、中建、龙湖、雅居乐等，已经尝试性或大举进入。虽然前景看似不错，然而，现阶段我国的旅游地产并非全面向好。笔者重点结合海南的情况进行分析。

随着2011年我国人均GDP超过5000美元，一个全民旅游时代正在来临，多样化的休闲度假需求正在快速增长。随着国际旅游岛建设的持续推进，以及各项政策的细化落实，海南旅游业正步入发展“快车道”，未来海南旅游接待人数将保持较快的增长。与之相适应，海南房地产业尤其是旅游地产也开始加速发展，但同时也面临着很多问题，最大的问题有两个：从长期看，很多已售项目闲置率太高；就短期言，市场低迷造成很多项目滞销。为了解决旅游休闲度假需求快速增长与项目高闲置和滞销之间的矛盾，非常有必要进行商业模式创新。

首先，海南休闲度假产业和旅游地产现状分析。休闲度假产业方面，海南凭借其旅游资源的独特性、稀缺性、原生态等特点，拥有众多独一无二的稀缺资源，具有不可替代的价值优势；而随着国际旅游岛获批和相关政策的落实，国际旅游岛规划使海南晋级国家战略，海南旅游品牌正变得更加富有吸引力；随着相关景区规划和配套的不断成熟，海南旅游消费也不断增长并持续发展；同时，海南旅游需求趋于多元化，家庭度假及养老度假需求比例上升；而与之相匹配的业态普通旅馆和家庭旅馆也在不断壮大和发展。旅游地产现状方面，随着近30多年我国国民经济持续较快的增长，富裕家庭逐渐增多，居民消费能力大幅增强，旅游消费观念也已从观光型向休闲度假型转变，对旅游地的消费及投资也从原来的短暂性转变为长居性，旅游地产也成为我国房地产业的重要组成部分和发展方向。而海南凭借其独特的自然资源优势，在加上“国际旅游岛”战略的批复，旅游地产的发展也进入快车道，也成为海南经济发展的下一个新概念以及新经济增长点所在，也已成为全国旅游地产开发的示范区和开发重镇。

其次，休闲度假产品供应和市场需求对接不顺畅、不全面、不深入。从供需层面分析，海南的高星级酒店、度假村的供需基本平衡，但仍存在显著的淡旺季差别。而大量的中低端住房，尤其多数家庭旅馆、单体公寓以及部分酒店公寓所需求的养老和家庭度假客源，由于管理和渠道拓展问题，入住率很难保证，闲置和亏损状态较为普遍；在管理方面，高端住宿市场一般由高星级酒店主导，企业运作相对比较规范,市场秩序较好。而中低端住宿市场则鱼龙混杂，绝大部分家庭旅馆、二房东、经租公司等实力弱、规模小、信誉差；在营销推广方式方面，高端住宿市场有自己的营销渠道，效率较高且诚信较高。而中低端旅馆的经营者，一般通过各种网站,尤其是旅行类网站的论坛进行宣传，或与小旅游社、部分导游进行合作，他们开拓市场的手段少、渠道单一、推广效率低、可信度低，无法形成客源的规模化，难以持续发展。

但另一方面，岛外大量养老及家庭度假人群的度假需求十分强烈，却找不到可以信赖的传播渠道及可靠信息用以订房，存在不安全心理。而随着国内高品质度假游需求的迅速增长，深度游、主题游、养老游、休闲自助游、商务游等度假游成发展趋势，而海南是度假游发展的最佳市场。多元化的需求，需要多元化的供应，如果盘活有效房源，来满足各种需求，是政府、行业、企业必须考虑和行动的事宜。

再次，房屋闲置率过高，资源浪费严重。高闲置率，是房地产市场不健康的重要特征。国际上一般认为未被使用的房屋占房屋总量的比重，低于10%才算合理。我国政府统计体系中，目前尚无权威数据，以前只有新竣工商品房中尚未售出的数据，与国际无法接轨。但基本事实比较清楚，海南的房屋闲置率要远远高过全国平均水平。根据《新华网》报道，2011年春节期间和6月底，三亚市房地产交易管理所市场部从三亚五个片区已销售80%以上且已交付使用的近300个项目中，随机抽样调查23个项目的入住情况，调查结果显示：在7333个样本中，6月底平均闲置率为84.75%。房屋高闲置的负面影响很多。主要包括：第一，在我国人均土地资源较少的情况下，即便是业主愿意空关，也是对社会资源的一种极大浪费；第二，物业管理费收取困难，容易引发纠纷，同时影响了社区正常管理和维护；第三，小区配套的商业设施利用率很低，难以正常运营，从而反过来又影响业主入住的积极性，从而形成恶性循环；第四，设施、设备无法正常运转，影响建筑寿命。

还有，度假区住宅小区出租经营市场混乱，业主权益难以保障。近年来，海南旅游市场持续升温，消费规模不断扩大，有力地带动了住宿需求。但是，海南旅游住宿市场尚未形成健全体系，市场秩序很不规范，无法满足快速增长的市场需求，并且无法与不断升级的需求结构相适应。总体而言，高端住宿市场一般由高星级酒店主导，企业运作相对比较规范,市场秩序较好。而中低端住宿市场则鱼龙混杂，绝大部分家庭旅馆、二房东、经租公司等实力弱、规模小、信誉差。在海南旅游城市和度假区内或周边，存在很多闲置率很高的住宅小区，这些小公司一般通过各种手段，以低廉价格从小业主手中，收租长期房源，经过简易包装或根本不进行装配，就向游客出租。这些旅馆或住房的特点是：房源分散、设施不全、条件简陋、环境不佳、管理不善、服务不周。在这种不规范的操作模式下，小业主的收益很难保障，而且还会损害房屋价值。

最后，针对上述种种不良现状，有关部门和企业应考虑解决海南房屋闲置的措施。一个可资考虑的重要措施是：搭建休闲度假运营平台。这是以促进海南国际旅游岛建设为出发点，以盘活海南大量闲置房、滞销房为手段，以满足广大中低端、个性化、家庭型的旅游度假者的住宿需求为目的，通过搭建综合性、创新型、系统化的服务平台，解决海南休闲度假市场中房源供给和住宿需求之间信息不对称、交易不活跃、发展不协调的矛盾，从而促进海南旅游地产和休闲度假产业的健康发展。首先，休闲度假运营平台的特殊价值在于：符合休闲度假和旅游地产的发展趋势，有利于推进国际旅游岛建设；利用现有物业，有利于解决高闲置率难题，同时增加产品附加值，缓解项目滞销压力；通过挖掘物业价值，给业主带来额外租金收益，同时增加房屋寿命；集约经营，有利于降低住宿成本，满足多样化的休闲度假。

休闲度假平台的核心业务是从开发商、酒店持有者、住宅小业主等手中收租房源，统一装修、包装成经济型酒店，统一经营；同时面向全社会推广、宣传，向消费者出售预售卡，凭卡可以在休闲度假运营平台内的所有酒店住宿，从而取得来自预售卡销售、经营常规客房、延伸增值服务和产品授权与加盟等方面的收入。休闲度假平台对房源的来源、合作方式以及预售卡进行了设计，并在实践中按照现有业务模式开展了相关工作。

另外，鼓励尝试其他多种解决方式作为补充。首先，对于拥有自己物业公司的大型开发商，可以引导他们建立自成一体的租赁运营部门和平台，这样既有利于发挥其品牌和技术优势，为忠诚度较高的业主，提供增值服务，也有利于促进公司其他项目的销售；其次，那些没有能力或条件建立企业租赁运营平台的大型社区，可以以物业公司为主导，在原有物业管理的基础上，增加一项租赁业务；再次，对于广大中小楼盘，以及没有开展租赁运营业务的大型社区的业主，可鼓励他们通过自助或互助的方式进行出租；最后，要严格规范中小房产中介和经租活动，确保租赁市场的良性发展。

由于房产的特殊性，在业主和运营方的合作过程复杂、纠纷多、风险大，因此，在合作和项目操作中，应规范管理、细化规则、遵守合同，切实保障各合作相关方的利益，减少矛盾和纠纷。从政府角度来看，要充分重视房屋高闲置率这一潜在问题，制定相关政策措施，以引导、鼓励和促进各种有利于减少房屋闲置的经营行为。如以税收、信贷等政策优惠引导企业开展住房租赁业务，以完善规划配套、规范行业管理等方式促进房屋租赁行业的发展。■