改“堵”为“疏”建立多层次的住房供求体系

潘义勇

(广东省社会科学院，广东 广州 510610)

在当前全球经济危机的影响下，全球各国的房地产业也和其产业一样，遭受严重冲击，处于低谷和徘徊中。然而中国在四万亿投资和2009年初的二手房新政的刺激下，率先急速回升，并且一年之内就迅速超过历史最高价，房地产成为国人议论最多的话题。人们的谈论除了楼价还是楼价，这是因为房价与人们的日常生活关系太密切。近年来，在限购限贷的政策下，尽管房价得到一定控制，但仍有上涨的冲动。2009年迪拜的房产事件给中国楼市敲响了警钟，我国的房地产供给制度、供给结构和市场规划到了全面反思和改革的时候。前事不忘后者之师，只有通过改革和完善房地产市场的发展，才能确保中国房地产市场健康发展。

一、房地产价格持续高涨的深层原因

房地产业包括房子和土地两大部分，房子是消费物品，土地则是生产资料，仅就房子而言，其重要性如同吃饭一样重要。人维持生命必须有饭吃，同时必须有房住，才能遮风挡雨，避暑御寒，不致露宿街头被冻死。人们需求的最低层次就是温饱，温饱是维持人的最基本的生理需求。按照马斯洛的需求理论，吃饭饱肚是第一层次需求，而安全是第二层次或第二需求。在中国人的观念中，温饱温饱，温与饱是要连一起的，同属于一个层次。从词义排序上，温放在饱前面，表明中国人对温更为重视。对中国大众来说，常言道，人生三件事：起屋、结婚、生孩子，这在中国农村有普遍性。而对城里人来说，温的重要性一点也不亚于农村。安居才能乐业，一个城镇人想在城镇立足有所作为最要紧的事莫过于解决住处问题，如果连住的地方都没有，经商的人的事业就从无谈起，更不要说企业有什么作为了。温除了指穿衣外，还有住房，因为光有衣服穿，没有房子住，温就要大打折扣，中国人一向把拥有住房看得高于一切，在农村毕其一生建一座房子，在城镇倾其一辈子甚至几代收入来购买一套住房就不足为奇了。

2008年国际金融危机爆发后，中国政府除了宣布四万亿投资拉动经济增长外，宣布在2009年1月开始实行对不足五年的房屋出售免所得税，房地产“新政”实行刚一年，全国房地产价格从2009年5月份开始一路攀升，一线城市楼价平均增加一倍，二三线城市也不同程度地拉升，而且二三线城市上升势头刚刚开始，还有进一步拉升的趋势。确实，楼价在如此短的时间上涨速度的确是超出了人们预料，楼价成倍增长，租售比价一线城市平均达到1∶500，有的甚至达到1∶700乃至更高，按一线城市家庭的年均收入，原来十年的储蓄可能买上一套房子，但现在要18年至20年的储蓄才能买上一套房子。在惊呼楼价暴涨的同时，人们也开始思索楼价上涨的原因。有人说是开发商诈售抬价所为，是开发商捂盘，加上宣传造成恐慌性抢购，然后不断提价，牟取暴利;有的则怪罪投资客炒楼把楼价炒高了;有的则认为是人民币持续升值的预期吸引了境外热钱流入引起楼价飙升，如此等等。这些因素固然是直接导致房地产上涨的重要原因，但并不是全部或唯一原因。因此，如果抱定上述的某一因素就是楼价飙升的罪魁祸首，这显然是片面的。楼价上涨是由多种综合因素造成的，当然也有主要原因，这主要原因是什么，不是开发商或购房投资客，而是政府对房地产制度法规和政策设计及监管存在缺陷所致。如政府出让高价地，取得巨额财政收入的同时也抬高开发商的建房成本，同时政府对开发商开发成本的监控也不到位。此外，四万亿投资中有九千多亿，约占25%的资金进入房地产，增加需求弹性，造成需求大于供给的供需失衡，这才是楼价上涨的真正原因或根本原因，至于开发商惜售捂盘提价和投资客炒楼是结果，不是原因。

二、房地产市场改堵为疏导更符合市场规律

对付高涨的楼价房市，历来就是出台限制措施，实施“堵”的办法，诸如，限制交易年限，增设各种税收，提高和增加购买者和出售者双方的成本，以为这样就可减少需求，殊不知这样做的目的本是为抑制楼价，反而导致楼价以更高的价格反弹。

政府运用政策的调控手段，对房地产进行围堵，限制土地供应，抬升土地出让金，对售购双方增加各种税收和银行信贷率，这样一来，价格确实急转直下，跌到一定的低谷和陷入长期低迷状态之后，政府为刺激经济增长，搞活地产，就会进行反向操作，实行松绑政策，让房地产重新活跃起来，这样一来，楼价又会随之再次飙升起来。当楼价升到一定程度时，又要进行新的围堵政策，进行新一轮的调控，楼价又要面临跌势和处于低迷状态。这样上涨——低迷——上涨——低迷成为一个随政府调控节奏变化的“政策楼市”。多年实践证明，这种办法并不能实现楼市健康平稳的发展，相反造成了楼市的大起大落，既不利于房地产市场健康有序发展，也不利经济整体运行。与其用“堵”的老办法，不如用“疏”的办法，更符合市场经济规律，更符合房地产业的市场规律。

在市场经济条件下，商品在市场的价格表现，是由三方面的因素所决定的，一是生产的平均社会成本，这是价格形成的基础;二是供求关系，供大于求价格下跌，供不应求价格就会上涨;三是需求者的预期，如果需求者预期价格还要涨，他又有需求，那么他将产生购买的冲动;如果他的预期购买价格下跌，他将会持币观望等待。楼市也和商品一样，2009年下半年的楼市，对住房有需求的人都预期着楼市价格还会不断攀升，在这种预期心态的支配下，需求被放大，产生更大的张力，而导致供需关系失衡。

三、住房供给必须发挥政府和市场两个积极性

如同开头所说的，房屋产品是人们生活的必需品，要满足人们对住房的基本需求，让居者有其屋，安居乐业，需要政府、市场和社会多方联动，决不能单打一，只依靠某一方面就可以解决的。特别是要发挥政府和市场的两个积极性。就是说，既不能恢复过计划经济时代那种全由政府包下来提供住房，也不能是政府完全放任不管，完全依靠市场，前者会造成政府不堪重负，后者则造成低收入家庭购不起和住不起房，应把两者结合起来，实行政府配置与市场配置相结合。然而目前情况是过度强调市场配置，政府配置的功能发挥不够，或者配置不到位。尽管近年来，各地政府，主要是一些一二线城市的政府推出了经济适用房或廉租房，但数量过少，而且主要针对当地户口的家庭，农民工则不享受此福利。即便针对特定人群的供给也是显得杯水车薪，政府投入过少，成为一些地方的形象工程。为解决这一问题，应做好以下三个方面的工作。

第一，建立多元化的供给体系。由于能力与机会的差异决定住房需求的差异性，住房需求呈现了多元化和分层次的需求状况。我国住房供给体系必须反映和适应这一实际需求。建立多元化、多层次的供给体系，改革单一商品房供给局面，调整供给结构。按照我国居民收入水平和需求层次，建立由商品房、准商品房、准公共产品和公共产品构成的住房供给体系。这四个品种大致可满足不同收入水平和不同社会阶层的人员对住房的需求。别墅豪宅和利润率超过15%的房屋通称为商品房，利润率在14%以下的房屋称为准商品房，利润率在8%以下至按成本出售供给的房屋称为准公共产品。而廉租公寓，只租不售的房屋称为公共产品，这类公共产品没有利润率，房租只是房子的维护费，对于特困家庭和孤老人员还要实行免租金，由政府补贴。

第二，实行市场供给与政府供给两条腿走路，改变目前这种过度依赖市场而政府服务不足和监管不到位的状态。民用住房属于准公共产品，不能全部交给市场来供给和调节，应当发挥政府在准公共产品供给和调节中的作用。由主要依靠市场机制转变为发挥市场和政府两个积极性，并发挥政府在供给民用住房的准公共产品方面的主导和监管作用。对房地产供给结构进行调整和定位，把商用房和高端商品房如别墅的开发和供给交给市场，而普通的民用住房则收为政府供给，实行以政府配置为主，加大投资力度。政府供给不以营利为目的，实行保本或微利开发。利用财政收入加大建造经济适用房和廉租公寓的建设规模，供给低收入家庭，为无能力购房者提供廉租房服务。经济房面积不得大于90平方米，可分成70平方米、90平方米两个档次，廉租房维持在30平方米至70平方米之间，分为30平方米、50平方米、70平方米三个档次。廉租房是公房，只作为周转之用，专供暂时或短期内无能力购房的居民居住。廉租房每五年签约一次，到期仍然需继续居住则相应提高租金，对特困家庭可无条件续签续租，对家庭成员均无收入，全靠社会低保生活的居民可酌情减免租金，当有收入时则恢复租金。

第三，加强土地用途管制，严格控制政府批地的数量。在每年批地总量中，实行七三开，即七成为政府直接控制开发的民用住宅及其他公共设施建设，对七成用地的投标实行住房预售价格管制，无论由国有企业还是由私营企业开发，房价必须相当于或低于当时的平均价。土地被征用而成为失地的农户，除了给予合理补偿，还要给予农民优先和低价优惠购买经济适用房的便利。三成由政府出让给开发商用于商用房的开发，确保政府储备的土地或为公共目的征地，主要用在民用住房和廉租公寓建设上来。

第四，建立开发商房地产项目成本与利润的审计和公开制度。一是防止开发商在房地产开发市场上的欺诈销售和获取暴利的现象，取消预售制度，防止“炒楼花”现象再发生。二是政府对开发商拿到土地进行开发过程中的经营成本进行全程跟进与监督，全程掌握和控制开发商的开发成本，规定这种特殊产品的供给价格和利润率的范围，对以捂盘惜售、价格欺诈、漫天涨价取得暴利的开发商，除保留其行业平均的合理利润外，进行罚款，没收其暴利，上缴国库用于公共产品投资服务，以促进和维护房地产市场健康有序地向前发展。