房地产市场走势判断

□ 文/骆正南

国家统计局公布的最新数据显示，2011年以来全国70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。2012年到1月，70个大中城市中，价格下降的城市有48个、持平的城市有22个，大中城市房价环比全线停涨，房地产调控实现了抑制房价过快上涨的目标。未来一段时间这些城市的房价走势又将如何——房价是继续下跌，还是转变为有涨有跌？众说纷纭。

——从购房需求看，房地产需求大体可分为三种：刚性需求、改善性住房、投资需求，而占据主导地位的还是刚性需求。随着城乡居民收入水平的提高，住房需求将有增无减。对国人来说，人们大多持有“租不如买”的观点，这成为支持住房需要量长时间处于高位的重要原因。而对相当一部分有钱人而言，不论是出于对未来房价“只会涨不会跌”的期盼还是将房子作为资产留给子女的观点，都让人产生一种“只有自己买的才会安心”的想法，直接产生了购买的大量需求。当然，由于诸多政策“抑制投机”包括房产税开征的传闻都使得投资者的空间越来越小，当住房理念进一步地被还原为“居住”这一主体诉求，投资需求会更趋于理性。因此，面对如今的房价，市场仍持观望态度。在经历长时间高价位的今天，人们坚信并且有理由希望价格的一次大跳水，只是谁也说不准，拐点将会在何时到来。

——从调控政策看，政策是决定房地产市场走势的最重要因素。2011年1月26日，国家颁布“新国八条”和推行信贷紧缩政策，2011年下半年以来房地产市场的颓势越来越明显，北京、上海等一线城市月成交量更是萎缩过半，房地产开发投资同比增幅下滑至个位数，新开工面积则已转入同比负增长。房地产的持续降温已经给地方政府带来了巨大的财政压力。实际上，房地产调控政策是一个组合，不能简单地理解为压。对于过度的投机和投资性需求坚决抑制，“不放松”就是针对这一块；对于普通商品住房，中央强调要加大供应，也是非常明确的。虽然众多专家和业内人士都希望限购和限贷等行政性限制手段能够有所松动，但在调控不放松的主基调下，估计限制政策手段不会出现根本性的变化。

——从房地产商看，史无前例的调控力度使得房地产商处境艰难，绝大多数房地产公司的销售都受到影响，那些规模不大的中小房企更是举步维艰。调研显示，有56%的中小房企2011年销售业绩同比出现下降，超过84%的企业销售业绩同比下降10%。而在限购、限贷、限价等强硬房地产市场调控政策的影响下，大型房地产企业具有一定的优势：资金链更为稳健和安全，面对风险有更大的弹性空间；经营管控能力更为成熟，能够更理性从容地应对市场变化；前期积累的品牌知名度开始发挥巨大的作用，消费者更倾向于选择有着较高知名度的品牌。在较大的融资压力下，许多资金周转压力较大的中小房企开始考虑转型、被收购或退出市场，部分非房地产主业的房产公司退出市场回归发展主业；而规模化程度较高、资产实力雄厚能够更加灵活地把握政策的房地产企业将整合市场，促使行业集中度的进一步提高。可以说，两极分化的局面已悄然成型。

展望2012年，摆在房地产市场面前的是这样一个局面：过高的房价不利于结构调整和保持经济长期持续健康发展，因此不可能全面放松房地产调控，但严厉的政策又会增加经济放缓的风险及与之相关的失业问题。考虑到地方财政和经济增长的需要，下半年开始可能会有微调，支持居民合理购房需求等。但是，由于整个宏观调控以“刺激消费，抑制投机”为主旨，整体而言房地产业的政策环境仍不会太宽松，不论是房地产商还是购买者还抱着观望的态度观察市场的变化，只是说在经历寒冷的第一季度后，2012年市场会迎来一个相对温暖的季节。

对房地产企业来说，2012年的态度需用“谨慎”应对，掌握政策变化的规律，找准市场需求释放的节奏，积极进行战略创新和转型发展。要更为谨慎地拿地，提高新项目的投资标准；要制定合理的价格策略；要实施战略转型，形成开发不局限于住宅地产的商业地产、旅游地产和工业地产等多元化组合，以求得企业持续发展。