房地产开发企业负债经营中的问题与对策

○侯宝珍

（西安财经学院行知学院 陕西 西安 710038）

房地产开发企业负债经营中的问题与对策

○侯宝珍

（西安财经学院行知学院 陕西 西安 710038）

负债经营是我国房地产开发企业很重要的一种经营方式，负债经营能够给房地产企业带来一定的利益，但同时也存在很多问题。本文就房地产企业负债经营中财务风险加大、资本结构和负债结构不合理等方面进行分析，并提出相应的对策。旨在促进房地产开发企业解决负债经营中的问题，使之能够健康持续的发展。

房地产开发企业 负债经营 资本结构 负债结构

负债经营是企业通过合法途径，在拥有权益资本的基础上，有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，以获取利润的活动。负债经营的内涵从资本经营的角度来看，由于资金投入量大占用资金时间长等特点，在房地产开发企业很大程度上得益于负债经营这种经营方式。对于债权人来说，债务是借出资本，可以作为资本经营，还可以得到利息报酬；对于作为债务人的房地产企业来说，债务是一种借入资本，通过它进行房地产经营，这种经营方式就是负债经营。但是，负债经营是一把“双刃剑”，在运用债务进行经营的同时，也存在着很多的问题。

一、房地产开发企业负债经营现状

据国家统计局公布的数据显示，2009年至2011年全国房地产开发企业本年资金来源如表1所示。

表1 2009—2011年全国房地产开发企业本年资金来源（单位：亿元）

从表1可以看出，2009—2011年，随着国家对房地产业的宏观调控，房地产开发企业的自筹资金有所增加，但是负债占总资金的比重分别为68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全国房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，其中，国内贷款4319亿元，同比增长12.6%；利用外资112亿元，同比下降22.4%；自筹资金8910亿元，同比增长25.0%；其他资金7506亿元，同比下降8.0%。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，同比下降9.2%；个人按揭贷款1963亿元，同比下降5.5%。负债占总资金的比重为57.2%。由此可见，房地产企业的资产负债率虽比前几年有所下降，仍是房地产企业普遍采用的重要的经营方式。

二、房地产开发企业负债经营中存在的问题

负债经营模式已成为房地产企业目前重要的经营战略。但企业不能盲目采用这一经营方式，因为负债经营的利益与风险并存。合理的举债能力为企业带来财务杠杆利益，但举债不当，将使企业蒙受损失，陷入债务危机。

1、负债经营会加大房地产开发企业风险

从理论上来讲，企业经营风险和财务风险构成了企业经营的总风险。如果企业仅仅采用自有资金进行经营，则它只会面临经营风险，如果采取负债经营，它就必须要既承担经营风险又承担财务风险，而且负债比例越高，风险就会越大，这主要是因为负债具有需要按期还本付息的特性，如果企业没有获得预期的收益率，甚至低于借款利率，这一方面会使企业的权益资金收益率下降，另一方面还使其企业无力支付到期本息，这时债权人就可能会强制企业破产，负债越多，则企业面临这种可能性就越大。另外，由于债务是具有成本的，这会使企业的经营成本增加，导致企业保本销售量增加，从而减弱了企业的抗风险能力，因此，负债经营不仅会使企业的财务风险增加还会使企业的经营风险增加。

2、房地产开发企业的资本结构不合理

权衡负债经营的利弊，为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险，企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度，是指企业的资金结构是否合理，即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应，企业应根据自身企业的经营特点确定适合自己的负债比率。据有关数据显示，目前我国房地产企业资产负债率普遍过高，有些在70%左右，有的甚至达到80%以上。据财经日报在《2011年资产负债率前25的房地产公司》中报道，25家房地产公司中，资产负债率最低的为中华企业78.12%，中关村78.15%；最高的为高新发展95.2%，园城109.95%。数据显示，房地产开发企业资产负债率过高，资本结构不合理，面临着很大的财务风险。

3、房地产开发企业负债结构不合理

负债结构是指企业负债数量的比例关系，各种负债业务（如吸收存款、借款、发行证券等）之间的结构。其中最主要的是短期负债与长期负债的比例关系。因此，负债结构问题，实际上是短期负债在全部负债中所占的比例关系问题。在企业的负债总额一定的情况下，究竟需要安排多少流动负债、多少长期负债。我国资本市场的现状，决定了企业的融资环境，影响着企业的负债结构。很多企业在发展过程中都会进行负债经营，但是仅仅考虑资产负债还远远不够，更要关注负债结构，尤其是要注重短、长期债务的构成，这样才能既发挥债务的最大经济效用，又能归避短期不能支付的风险。如果负债资金内部结构不合理，同样也会引发财务危机。企业长短期负债的风险不同，并且它们的盈利能力也各不相同。这就要求在进行企业负债结构管理时，对其盈利能力与风险进行权衡与选择。以确定企业既能使风险最小，又能使企业盈利能力提高的负债结构。

三、房地产开发企业负债经营存在问题的治理措施

1、应树立风险意识，建立有效的财务风险防范机制

（1）企业应牢固树立风险意识。在目前经济体制下，企业属于自主经营、自负盈亏生产者和经营者，企业必须独立承担风险。企业需加强风险意识的防范，否则在风险临头时，企业毫无准备，一筹莫展，必然会遭致大败。企业为了将总体风险控制在可以承受的范围，总是要权衡经营风险和财务风险的组合关系。如果经营风险增加，必须通过降低负债比率来减少财务风险。当企业采取高负债策略，处于较高的债务资本比率状态时，投资者将负担较大的债务成本，并经受收益率大幅度变动的冲击，财务风险增大，抵抗不利经营环境下的经营风险的能力相应减弱，或者说同样的经营风险将对企业带来更大的损害和危机。

（2）建立有效的风险防范机制和财务信息网络。企业应建立风险预测、防范预警机制。首先应建立企业经营风险检测机制。通过控制经营风险来减少筹资风险，充分利用财务杠杆原理来控制投资风险，使企业按市场需要组织生产经营，及时调整产品结构，不断提高企业的盈利水平，避免由于决策失误造成财务危机，把风险减少到最低限度。建立一套完善的风险预防机制和财务信息网络，企业应全面、及时地对财务风险进行预测和防范，制定适合企业实际情况的风险规避方案，通过合理的筹资结构来分散风险。

2、确定最佳的资本结构，适度举债

（1）确定最佳的资本结构。公司的资本结构中，债务应该占有一定的比例。债务过高会增加公司的流动性和破产风险；债务过低则表明资金运用效率偏低。因此，房地产开发企业应确定最佳资本结构，努力实现风险与报酬的最优组合，增强抵御外界环境变化的能力。

所谓最佳资本结构是指在企业可接受的最大筹资风险以内，总资本成本最低的资本结构。如果一个企业只有股权资本而没有负债资本，虽然没有筹资风险，但资金成本较高，收益也不能最大化。反之，没有股权资本，企业也不可能接收到负债性资本。假如负债资本多，企业的资金成本虽然可以降低，收益可以提高，但风险却加大了。因此，应确定一个最佳资本结构，在筹资风险和筹资成本之间进行权衡，使企业价值最大化。

另外，筹措长期资本，成本较大、弹性小、风险小，而短期资本则与之相反。因此，企业在安排长、短期筹资方式的比例时，必须在风险与收益之间进行权衡。

（2）确定适度的负债数额，保持合理的负债比率。房地产开发企业应正确把握负债的量与度。企业的息税前资金利润率应高于借款利息率。这是企业负债经营的先决条件。如果计算出的利息率高于息税前资金利润率，就不能举债，只能用增资的方法筹资，并且应努力减少现有债务，避免财务杠杆的反作用，否则就会使企业陷入财务困境。除考虑投入与回报外还应考虑以下问题：首先把握好负债率指标。从发达国家控制负债率看都具有具体标准，日本在第二次世界大战后，资金缺乏，企业多举债经营，因而负债比率很大，各年代一般均在70%～80%之间。美国负债率控制在40%～50%之间。目前，我国统一的负债率指标虽不存在，但对具体企业来说应制订合理的负债率上限指标，来切实控制负债风险。以下为偿债能力指标。其计算公式为：负债比率=负债总额/资产总额×100；股权比率=股东权益/资产总额×100；利息保障倍数=息税前利润总额/利息费用。

从以上公式中可以看出，负债比率越高，索偿权的保障度就越小。反之索偿权的保障程度就越大。因此此项指标也必须操持一定适当的比率。日本政府和学术界一般认为股权比率和负债比率保持各50%左右较为适应。鉴于我国房地产业本身的性质，其负债率保持在65%较为安全。利息保障倍数指标反映出企业的经营所得保障去付负债利息的能力，它的倍数必须大于1，否则就难以偿还债务及利息。

3、确定合理的负债结构

房地产开发在举债经营时，只考虑资产负债率还不够，更要关注负债结构，尤其是短、长期债务的匹配，这样才能既发挥债务的最大经济效用，又能规避短期支付不能的风险。负债，都有抵税的作用。安排负债的结构，主要就是为了让企业能够到期及时还本付息的情况下，减少利息支出，增加收益。

一般来说，负债结构，应结合房地产开发企业现金流量状况来制定。如目前资金紧张，需要负债融资，预计很快现金收入会有较大增长，则可以借入短期负债；反之，预计短期内不可能获得较多资金来偿债，如大型房地产投资项目造成现金流出举债等，适合用长期负债，这样，企业可以避免短期负债到期时借新债还旧债的被动局面。负债结构和行业状况有很大关系。对于流动资产较多的房地产开发企业，短期负债比例高；反之，长期资产占比较大的企业，长期负债比例比较高。

另外，很重要的一点是对短期负债和长期负债的利率和借款条款有正确的预期。在同等条件下，肯定是尽量选择利率低的负债。而长期负债如果借入后，房地产开发企业实际后期资金冗余，有的借款提前偿还是有违约金的，会增加企业的负债成本，这一点要考虑。

总之，我国房地产企业应当坚持合理安全区域内适度负债的财务原则，按需举债、量力而行，根据自身的经营状况、资金未来的盈利能力和企业的偿债能力等制定合理的举债规模，不能盲目举债，不能超越自身的偿债能力举债。唯有如此，负债经营的房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

[1]曲秀丽、王大凡：房地产企业财务风险的探究[J].安徽建筑，2009（4）.

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[3]仇丽：房地产企业如何保持合理的资产负债率[J].中国房地产，2009（5）.

[4]荆新：财务管理学[M].中国人民大学出版社，2010.