小区车位,下一个投资热点?

曾慧娟

因供需矛盾突出，车位价格保持上涨的态势难以避免，但投资车位一定要看好地段，稀缺程度才是决定车位价值的最重要因素。

目前，北京市场上的车辆近500万辆，小区停车难早已不是一个新话题，而随着北京市汽车销量的增长，这一问题则更加凸显。为了缓解拥堵，去年岁末，北京市出台了“限购令”。2011年起，每月限购两万辆车。即便如此，越来越多的人开始为小区里找不到停车位而犯难。而小区车位售价则水涨船高，一些二手中介公司和个人已涉足车位买卖和投资。

车位争夺战

大兴清和园小区、保障房项目鸿业兴园小区，是近段时间北京社区争抢车位的现实版写照。

1月初，据媒体报道，大兴区清和园东区众多业主纷纷在小区抢装地锁争车位，多半车位已被私人“占领”。1月10日傍晚，记者再次来到该小区时发现，仍有多半数车位安装着地锁。小区物业值班人员说，二十多天前，就陆续有业主开始安装车锁，随后大家“跟风”，不到十天的时间，小区500多个车位，有半数以上车位被安装了车锁。“物业张贴过通知希望业主自行拆除，但一直没有动静。”该值班人员说，对于业主私装地锁一事，已将此情况反映至镇政府、城管等部门，正在等上级指示。

刚下班进小区的马先生证实了物业说的话，而马先生也对其中一个车位安了锁。“现在小区停车太难了，每天回家抢车位都是斗智斗勇，拼精力、抢速度，怎一个累字了得!今天算下班回来早的，外出应酬加班是常有的事。”对于是否担心强制拆除地锁，马先生说“等要拆的时候再说，目前没看到要拆的消息，没人管。要么就给大家解决好停车难的问题”。

另据媒体报道，丰台区保障房项目鸿业兴园小区，白去年12月20日凌晨5时开始，连续三天三夜有几百人露天排队，只为自家车抢得一个“安家之所”。据报道，该小区共有业主2346户，而登记在册的车辆就已经达到了1000台。而规划中车位仅有700个，也就是说至少三户人家抢一个车位。

1月中旬，记者致电该小区物业得知，地上车位已经全部以150元／月的价格出租完毕，目前只有地下车位，价格350元／月，年付3888元。而地下车位317个，目前所剩不多。

在记者调查中，东三环富力城项目被认为是车位紧张的典型代表之一。目前该小区一个车位价格在20多万元，地下停车租金价格在600元／月。

据链家地产市场研究部统计，大约85％以上的住宅小区车位需求紧俏。而据搜狐焦点网1月中旬发布的北京车位调查结果显示，参与调查的5000多名网友中，有60.2％表示所在小区的车位是不够用的，仅有39.8％的网友表示所在小区的车位够用。

地上地下价差大

没有车位的业主为找到一个好车位犯愁，同时也止步于高昂的车位价格。

据搜狐焦点网的调查显示，29.8％以买车位为主的受访者表示，他们小区的车位价格在15万到20万元，另外22％的网友表示他们小区的车位价位在10万到15万。

目前，北京车位价格增长较为突出，一部分拥有车位的业主开始提高出售价格。据链家地产提供的数据显示，远洋山水在2010年9月份之前，购买完全产权的车位价格大约是18万左右，当前车位价格达到了20万元，大约上涨了11％。嘉铭园小区的车位当前价格是15万，比2010年均价上涨了20％左有。

按此计算，一个车位不过十平方米，就要售价20万，平均价格与小区房价相差无几。

在租金方面，搜狐焦点网调查显示，58.9％的受访者表示，小区的车位租金多集中在2000元到4000元／年，特别以2000元到3000元／年这个区间为多。一成五的受访者表示，车位租金为1500元到2000元／年。

在记者走访中，屡屡发现“地上不够，地下空”的局面。有业主向记者表示，这种现象之所以会出现，主要是因为地上车位和地下车位费用相差太多造成的。如远洋山水楼盘地下车位租金为350元／月，地上车位为150元／月。

不同区域的租金价格也不尽相同，越是核心地段的车位，车位租金相对更高些。金融街中海凯旋，属于高档楼盘，其车位租金均价达到了1000元／月，远高于其他区域。富力城地下停车位900元／月，大兴、房山、通州边远地区的下停车位在300元／月左右。

在调查中，记者看到，目前小区车位交易的形式主要分为三种：只租不售、只售不租、租售并举。车位不够用的现象中，只租不卖的社区表现最为严重。搜狐焦点网购房中心主编王佳认为，主要是租车位的价格比买一个车位便宜，会有更多的车停入小区。其次，在商业热点区，停车费上调后，很多车主将车驶入距离公司、饭店等娱乐上班场所附近的小区内，享受更低的停车费。因此，在热点商圈的社区，停车相对难一些。

求解停车难

整宿排队抢车位，私自装地锁，车位价格的不合理膨胀。楼市专家韩世同认为，根源在于规划不合理，城市各方面的发展失调。比如，车辆的增长速度，远远超出交通等配套设施的建设速度，对这种关系到城市发展和谐的原则问题，不能光靠市场调节，政府职能部门的干预是非常必要的。

来自北京市住房和城乡建设委员会官网显示，北京市现行居住区停车设施配建标准为：二环至三环间每千户300个车位，三环外(包括旧区改造和零星加建的住宅海千户500个车位。记者查阅，这一数据远低于城六区小汽车0.86辆／户的拥有率，不能满足新的停车需求。

韩世同认为，目前北京新开发的楼盘车位配备比较高，基本能满足业主需要，而一些旧式小区，根本没有多少有产权的停车位。当年许多小区开发时，汽车还没有大规模进入家庭，对于车位的配置并没有考虑到汽车普及以后的情况。

记者看到，在一些旧小区，私家车要么停在社区外的路边停车位，要么就停在较远的其他停车场内。这一问题已受到北京市政府重视，北京市“十二五”规划纲要草案中，也明确提出，北京将建立停车场建设管理新机制，规范配建停车设施，改善居民小区停车难的问题。北京市规划委法制处的负责人接受媒体采访时透露，北京市正在研究修订新建住宅小区配建停车位标准，争取在2011年上半年出台。

韩世同分析，原有老旧小区在规划建设时，没有配足相应的车位，解决这个问题，除了在有条件的情况下，逐步对老旧小区进行改造外，还可考虑租用周边企事业单位和商铺的停车场，至少可以在一定程度上缓解小区夜间停车的压力。此外，新建小区在规划建设时，可多考虑建设双层地下车库和立体式停车位，这样可以极大节省空间。

车位投资有风险

北京巨大的车位需求，使得一些以卖房为主要业务的二手房中介，也已经开始了卖车位的新业务。

在车位最为紧张的富力城小区，我爱我家业务员表示，每个车位D区售价22万－25万，A区和C区售价在20万左右，租金价格在700－900元／月。该业务员手中就有在挂牌出售出租的车位，如果通过他们门店买，佣金比例为3％，和二手房相当，如此算来，一个车位22万，中介费就得6000多元。而对于出租的中介费，收费标准跟房屋租赁一样，为一个月租金。

链家地产首席分析师张月也认为，目前车位通过房地产经纪公司成交的较少。首先一般物业公司不会出售车位，基本都是出租。即使出售，一般都是由购买者直接去物业公司购买。其次，个人产权的车位出售很少，因为一般个人都会使用车位，不会出售。此外，一般在出售二手房过程中，业主会选择将二手房和车位组合出售，能够提高房屋的价格，获得更多的利润。只有少部分业主单独出售车位，整体市场的供给较少。

最后，最主要的原因是，虽然需求增多，但业主的需求并不是很强烈。面对高价的车位业主难接受，而是选择选择租赁的方式，或者免费的停车区域，如小区外马路边等，当下购买的迫切度不够高。因此，部分小区出现了车位价格上涨，但是目前成交很少的情况，如嘉铭园小区等。

随着车辆的增加，张月认为，未来车位的价格可能会进一步上涨，包括停车费，月租金，以及车位买卖价格。主要的原因是北京市对于交通管理，希望通过增加其他费用限制车辆通行解决拥堵问题，因此部分区域的停车费将会增加。

据富力城小区物业公司工作人员介绍，小区里有一户买多个车位，进行投资的现象。有业主表示，为当初买房时未买车位而很后悔。有业内人士向记者表示，“一般情况下，开发商售卖车位价格变动不会太大，当小区成熟后，停车位才会成为‘香饽饽，价格也会开始上涨。”

楼市专家邓浩志认为，因供需矛盾突出，导致车位价格保持上涨的态势难以避免。但价格上涨，并不意味着投资车位会一帆风顺。比如北京四环附近车位10万元每个，每个月还要交100元管理费，50年产权，平均每月成本300元，而在东四环百子湾、四惠附近300元／月肯定有车位，况且买车位还有空置时间成本，“有一定风险。”

虽然投资回报不算太高，但已经比银行存款利率高出不少，而且其投资风险较低。业内人士提醒，选择车位一定要看好地段，小区车位的稀缺程度，才是决定车位价值的最重要因素。