保利激进拿地

牛紫千

2009年，购地总金额超过了销售回款额；2010年，超八成的销售回款额用在了购地上；由于保利仍将“快速增长”，2011年，其激进的拿地态度不会改变。

2011年1月12日，保利地产在其公告中宣布全年销售额达661.68亿元，仅次于万科的销售成绩。而同时，由于保利地产2010年马不停蹄地拿地，使其又成为仅次于万科的拿地大户。激进拿地

在很多业内人士眼中，保利在土地市场上的表现一直是个激进派。其激进的表现要从2009年说起，2009年保利地产全年新增土地储备1338万平方米，总金额达460亿元，而当年保利全年的销售额只有430亿元。购地总金额超过了销售额，不仅如此，这一年保利在全国9个城市拍出了11个地王，既有北京、上海等一线城市，也有南京、重庆、杭州、佛山等二三线城市。

保利当年在土地市场的表现令业界惊叹，为此也有专家曾预言，保利有望在土地储备和销售面积上超过万科，成为新的地产龙头。

2010年，虽然增速放缓，但是保利的拿地态度，依然还是很激进。据民生证券最新发布的保利地产研究报告显示，2010年保利全年新增项目权益建筑面积1484万平方米，同比增长10.95％，相对2009年83％的增速明显放缓。

据保利全年发布的公告测算，保利地产2010年新增项目42个，总建筑规划面积约1786万平方米，而总土地金额高达558亿亿元。相对于保利地产2010年661.68亿元的销售总额，保利2010年销售回款额中，超过84％都用在了购置土地上。

保利如此激进的拿地，与其“快速增长”的企业理念不无关系。某业内人士分析，与万科相似，保利也走的是一条快速滚动，快速周转的扩张之路，而快速的开发就需要大规模的土地供应。保利近三年销售业绩增长很快，但保利的特点是追求速度而不是高溢价，因此，要满足销售，就要通过量来实现。

缘何胆大

与保利激增的销售业绩与强大的土地储备相比，其在资金上的表现一直显得不那么“漂亮”。近两年保利的现金流一直呈现负数状态，而根据2010年三季度的公-告显示，第三季度末，保利地产现金流总额为261.08亿元。

而保利现金流负增长与其大举拿地有着分不开的关系，与万科相比，万科2010年拿地总金额为567亿元，虽然绝对数值高于保利，但是相对于其1081.6亿元的销售金额，只占大约52％的比例，远低于保利的84％。而与保利2009年相比，这个差距还要更大。

保利为何在资金链持续紧张的情况下，大举激进拿地，高价拿地?某金融信用分析员强调，负现金流是房地产企业的常态，尤其是对于保利这种成长型的企业来说，更是如此。只要不达到一定的程度，不会影响到公司的财务风险。而保利目前的销售情况，还是可以应对。

但是保利从有数据可查的2003年开始，其经营现金净额一直是负数，七年总计流出247亿元。在A股市场，还没有企业的负现金流现象如此持续，并且数额巨大。而保利应对资金困难的法宝，恐怕是其央企背景下，相对通畅的融资环境。

目前在中国，国企和民营企业在银行贷款方面无法获得相同的待遇，在贷款发放要求、贷款审批程序和效率、不良贷款处理、等方面对民营企业的要求极为苛刻，远远超过国有企业。而央企因其自身资金雄厚，更是银行追逐的贷款对象。

不仅如此，国企与民营企业贷款所需的成本也相差甚远，阳光100置业总裁易小迪曾透露，目前房地产企业从银行获得贷款利息的成本高达12％，而国有企业只有6％。某金融研究员还指出，保利地产依靠背后的保利集团，集团融资将提供更加强大的后盾。

除了银行贷款，保利利用上市企业的优势积极在资本市场融资。除2008年一年没有进行股权融资以外，2006年、2007年和2009年仅三年的时间，就分别从资本市场融资20.19亿元、68.15亿元、78.15亿元，合计166.49亿元。

2010年，在国家调控全面收紧了融资渠道的情况下，招商地产、世茂地产、万科等地产商增发纷纷碰壁，保利地产仍然抢着从资本市场融资近百亿。今年3月，保利地产公布定向增发7亿股融资96亿元，4月份保利地产公布该方案已获国资委批复。

强大的融资能力给了保利拿地的保障，但是，随着调控越来越严厉，房企的融资面临越来越多的压力，保利的融资环境与前几年相比也变得越来越难。2011年，调控将持续，保利如果继续激进拿地其现金流将面临巨大考验。

拿地态度不变

据业内人士分析，保利未来“快速增长”的发展理念不会改变，而保利地产仍将自身未来的发展定义为“成长型”公司，争取3—5年再造一个保利地产。某地产代理机构负责人称，如果按照保利的这个计划，未来其公司规模将扩大至少一倍，而所需求的土地储备还会大量增加，因此，保利2011年甚至更长的一段时间内，其激进的拿地态度不会有所改变。

虽然态度上仍然激进，但是未来保利在土地市场以及公司发展上的布局还是有所调整。原本以一线城市为核心的保利，也开始加快二三线城市的拿地步伐。

业内人士认为，目前一线城市土地资源越来越稀缺，而拿地成本越来越高，向二三线城市布局，获得土地更容易而且成本也能降低。对于保利持续的资金紧张而言，布局二三线城市可以降低一些拿地成本，而2010年的市场也表明，二三线城市的销售情况也好于一线城市，也符合保利追求快速回款的发展模式。

除此之外，一向以发展住宅为重点的保利，已经出现了向商业地产进军的趋势。2010年4月，保利地产曾对外宣布，未来3－5年，公司持有性商用物业的投资比例将增大到全部投资的30％，并将持有部分核心地段的高品质物业。2010年5、6月份，保利就分别在成都、上海、广州、南昌以及武汉等地拿下商住或纯商业地块不下10宗。

另据保利公告显示，2010年全年拿下的地块中，约有27宗为商住两用地和纯商业用地，占总地块的大约64％，而投资金额高达285.25亿，占总金额的约51％。虽然有研究员认为，商住用地保利一样可以用来建住宅。但是就目前状况而言，保利确实具备向商业地产发力的条件。

而从长远发展来看，持有商业地产对于稳定现金流，保持可持续增长有着积极的作用。卖住宅快速回笼资金拿地扩张，持有一定高品质商业物业持续稳定现金流也许是保利在不改快速增长初衷的情况下一条新的发展道路。