义乌能否消化3.5万的楼面价?

曹宇震

去年12月24日，义乌北门街12＃地块拍出36.81亿元，楼面价达3.5万元／平方米。新地王折射出浙江县域楼市的当下生态。

温州的一幅地块曾拍出37亿元的天价，楼面价高达3.7万元／平方米。义乌地王虽稍有不如，但温州是地级市，而义乌则仅为县级市。因此，不少业界人士认为，义乌地王的标志意义更为明显，尤其是能折射出浙江县域楼市的当下生态。

为进一步了解业内所说的这层“意义”，本刊对此进行了大量采访了解，试图揭秘义乌地王产生背后的原因。

三联控股是何方神圣?

北门街地块挂牌的消息早在数月前已经传开。据记者了解，该地块地段优势非常明显，南临市政府和市中心内首屈一指的园林，秀湖公园，景观资源和地段优势在义乌几乎无出其右，因此地块的拍卖吸引了大量房开的目光，不但义乌本地的房产大佬悉数到场，在浙江地产界数一数二的绿城房产也加入展团，其掌门人宋卫平更是亲临督战。

当地价超过26亿时，宋卫平即黯然离场，而此时的溢价已经达到16亿。此后的竞价方都是义乌本土企业，主要在义乌现代房产和浙江三联控股之间展开。至当天下午5时许，起始价为107700万元的北门街12#地块，最终以超过700次的举牌，被三联控股以36.81亿元拿下。

北门街地块的归属尘埃落定后，击退宋卫平军团的浙江三联控股引起不少人的注意。

据资料显示，该公司仅为二级资质企业，虽成立于1997年，但13年来的开发面积仅为20多万平方米，有媒体声称，该公司的实际能量其实远超过它的开发资质，其背后的真正大佬是新近崛起的“义乌财团”，这个聚集了数家义乌著名企业的财团中，还包括新光控股集团和万厦房产这些当地房产界的资深角色。

此外，义乌的银海房地产有限公司也参与了此次拍地的合作，其掌门人骆有才是义乌房产界响当当的角色。也就是说，绿城其实是败给了半个义乌房产集团。

据知情人士介绍，骆有才此前因为一个项目上的失利沉寂多时，而此次拿下北门街骆有才出力甚多，属于王者归来。甚至有当地人表示，三联控股的实际掌权人就是骆有才。

至于义乌财团，其真名为浙江富越控股集团，成立于2004年9月9日，注册资本为一亿元。该集团成立不久就参与了几次较为引人注目的收购和并购案，包括2005年3月份以3亿元拍下杭州城西的三号地块，以及同年5月26日，以3亿元收购上海美丽华集团。

记者在采访中也发现，这种几家企业联手拿地的形式在浙江较为普遍，温州企业也精通此道，一个项目可以聚集许多合作企业，等项目完成了就各奔东西，然后看看还有无继续合作的可能。采访中三联控股的董事长马文生也向媒体透露，会为该项目新成立一家运作公司。

这种抱团合作使得外来开发商很难杀进浙江当地市场。温州是最为极端的例子，虽然当地楼市油水惊人，但除了绿城集团外，几乎没有一家一线外来开发商进驻，而即使是绿城的鹿城广场项目，据温州知情人士透露，绿城也只是占了较小的股份。

县市的房价高过了地市?

当有人计算出北门街35000元的楼面价后，不少人惊呼，义乌作为一个县城，其房价居然超过了更上一级的金华市。其实义乌的房价早就超越了金华市。

据记者了解，金华市中心目前的房价仅在1万元／平方米上下，而义乌则在1.5万元／平方米以上。即使是这个价格，也是在去年上半年随着全国房价普涨的大潮跟着受益。至于此前，义乌的房价更是一路领先，几乎始终是走在金华市区之前。这一现象背后的逻辑似乎也很简单。浙江的强县弱市现象非常突出，发达的民营经济大多起步于乡村，城市受土地、用工等各种条件约束，民营经济反而落后。义乌的例子更突出，其经济活跃度一直在金华市区之上，2009年该县市的人均GDP已经超过了10000美元，几乎是金华全市GDP的一倍。

其他省份大都是县市向地级市，地级市向省会，这样的移民模式，浙江这个现象很不明显。绍兴、丽水等市，据记者了解，其下属各县的居民并无移民到地市的明显倾向，宁波台州也或多或少有这一迹象。金华市的义乌是更极端的例子，市府在婺城区，记者去年曾在该区采访，这是个市政建设和人文底蕴都非常不错的城区，但当地的人口密度却一般，不如义乌当地的商贸繁荣。整个金华市的第一高楼也不在金华市区，而是在义乌，即在建的义乌世贸中心。

其他例子如：温州的瑞安市，早在3年前其新房价格已达20000元／平方米左右，宁波的慈溪市，其价格也在大致相同的时间达到15000元／平方米以上，均价几乎超过了同期宁波市的水平，而现在也已高达20000多元／平方米。类似的还有绍兴县的柯桥街道，因为当地有中国最大的纺织品交易市场，使得附近楼盘的价格早早就高于绍兴市府所在的越城区，商铺价格更高的令人咋舌，十几万甚至几十万的也不在少数。

义乌的地位更特殊，这是一座商业城市，三产为2.8：43－8：53.4(该数据中的第三产业比例在浙江较为突出)，第三产业比重最高，而瑞安和慈溪则以工业经济为主，城市更多只是居住和娱乐功能，不如义乌尚有强大的商业功能。义乌市的移民向心力一直很强，用当地一位房产策划机构高管人员的话说，就是“供需矛盾突出”。

据悉，义乌的外来人口达100多万，和其他以打工人群为主的县市不同，这部分人中相当一部分是在经商，极具购买力，故此使得当地房价水涨船高。记者在调查中发现，外地人热衷在义乌买房已是较为公认的现象，如1月12日台州的一份报纸在列举的四个当地人在异地购房的案例中，义乌就占了一个，其他三个则是北京、上海、杭州。据金华当地人反映：义乌人一般不会去金华买房，金华吸引更多的是永康和武义两县，义乌人要么住在本地，钱不多的就往东阳一带流动(记者注：东阳的均价现在也超过了8000元／平方米)。但义乌市区的土地又少得可怜，目前的新盘也寥寥无几，需求饥渴，拍卖又是采用原始的价高者得的模式，地王的产生也就在情理之中。

义乌炒房客实力不俗

据金华一位姓吴的官员透露，说到投资房产，人们大多说到温州炒房团，其实义乌也有大批炒房客，实力比之温州毫不逊色，在北京上海多有义乌炒房团的身影。只是义乌人更低调，不愿声张，故外界传言不多。而义乌房价如此之高和这部分人也不无关系。

这位官员的说法，从已经举办了十四届的义乌住宅产业博览会即可印证。据当地媒体透露，在去年新政后进行的一次该展会中，外来项目占到50％以上，其中大多是豪宅项目，可见义乌当地人对豪宅的热情，以及对房产投资的精到。

2008年，有媒体披露了一个义乌原公务员下海炒房，8年时间资产从5万炒到500

万的案例，被各大媒体疯狂转载。至于义务小商品城的商铺价格，更已纷纷创出天价。十几万一平米的商铺已经屡见不鲜。

而凡是炒房团频繁涌出的城市，其房价必然也高。温州、杭州、宁波等地都是一个现象。义乌房价之高便不足为奇。

但北门街3.5万元的楼面价仍要让人存一个疑问，即使义乌有几十个涨高房价的理由，但能否消化这样高昂的价格?

北门街留下一个悬案

在北门街地块拍卖的当天，义乌现代房产以24.6亿元的地价竞得后宅分区商业配套中心地块。以平均容积率1.9计算，楼面价为11574.2元／平方米。该地块也是处于市中心，虽然地段稍次，但价格却不到北门街的1／3。即使排除25％的商业面积，价格也远远为低。拍卖已结束了大半个月，在义乌最活跃的稠州论坛上，还是时常能看见关于北门街地王的评论，其中质疑的占了大多数，更有人翻出骆有才在过往开发历史中的纪录，证明北门街项目没有前途。

相比较而言，义乌业内大多持乐观态度。在地块附近还有一个项目，名为“都市·中央公园”，据当地业内人士估计，该楼盘的价格将超出原先40000元／平方米的预测，达到50000元／平方米左右，这恰又印证了土地竞拍市场中的这个逻辑：“不是以现有房价决定地价，而是以地价决定现有房价的走势”。

义乌亮剑不动产总经理吴国伟就向媒体表示，拍卖结果将影响义乌今年房价走势，继续走热基本定调。义乌佳宝地产总经理王文磊也持相同观点，他表示，3.5万元的楼面价可能让更多投资者将资金投向义乌房地产市场。尽管明年调控政策依然，但该地块周边区域的一些楼盘，尤其是部分可以进入二手市场流转的小区成交量可能攀升。目前步步紧逼的调控气氛，几乎难以在这些人的发言中发现。似乎调控仅是针对北京上海等一线城市，“还轮不到我们”，这种气氛甚至在宁波绍兴等城市也很明显，义乌作为三线城市似乎离调控更为遥远。

然而3.5万元的楼面价依然是个值得存疑的价位，首先这些业内人士只是肯定了地王对市场的带动，而不是项目本身的预期价格(50000元／平方米)是否合理。其次，和义乌争夺刚性需求的东阳和浦江，房价远较义乌为低。再者，在义乌当地还有大量万元左右的住宅，以投资的角度看，上涨空间还会有多大?以三联投资的实力，是否真能开发出货真价实的豪宅?这些疑问或许将伴随着中国楼市调控的大方向，在此后的两年中揭晓其答案。