中坤试水“第四代商业模式”

张晓蕊

北三环联想桥南的大钟寺中坤广场，是中坤地产在京打造的首个商业综合体项目，总投资额近40亿，它也是北京三环以内最大的综合性商业地产项目之一。

中坤投资集团的地产发展之路，贯穿着董事长黄怒波“倡导精神消费”的理念。

从处处飘散着文化气息的度假地产，到在京首次试水的商业地产项目，缔造新的生活消费方式的意义，大于房地产建筑本身的意义。

大钟寺中坤广场，盘踞北三环，一个有着40万平米体量的第四代商业地产项目逐步揭开面纱，中坤在商业地产领域的创新与期待，在此实践。

黄怒波的诗意之笔

中坤投资集团董事长黄怒波是个商人，但他更喜欢诗人的定位。毕业于北大中文系，出刊过多本诗集，在诗坛占有一席之地的黄怒波，是一个性情中人。不仅从其诗篇中，还从其对集团下地产业务的分兵布局即可看出，形散之笔，神则聚于“倡导精神消费的”发展理念之中。

成立于1995年的北京中坤投资集团，在众多房地产企业中算是个异类。曾通过开发住宅并获利颇丰，却在2008年宣布全面转向商业地产和旅游、度假地产领域。目前，中坤集团已经拥有了安徽、湖南、北京、新疆，以及远至美国的多个项目。

在房地产调控最严厉年度，黄怒波说，现在的调控形势，政府试图出重拳把房价上升过快趋势控制下来，对房地产不是一件坏事。最近看到很多地产企业都在开始考虑向别的领域转型，像度假地产，旅游地产，无论如何，2011年处于一个僵持的状态，民营企业可能会走出一条路，就从单纯的住宅市场让出一部分，从终点上往服务产业链延伸。

中坤正在走这样一条路。中坤地产的核心战略为“以地产为核心的稀缺资源差异化经营”。在黄怒波带领中坤的转型思路中，除了在旅游地产方面的实践外，商业地产也是其转型的重要方向。

北三环联想桥南的大钟寺中坤广场是其作品之一。这是中坤地产在京打造的第一个商业综合体项目，总建筑面积43万平方米，总投资额近40亿。它也是北京市三环以内最大的综合性商业地产项目之一。

不过，在商业地产项目林立的北京城，黄怒波所期待的，是一种更新锐的商业模式，它可以提供一种全新的生活方式。商业模式突围

第四代商业模式?这是在商业地产概念频出的城市中，中坤地产希望诠释的概念。中坤集团董事长黄怒波所期望中的大钟寺广场，要像北京的一个旅游景点。

中坤集团总裁焦青表示，我国的商业模式已经过了三代，从最早的供销社模式，到第二代的百货大楼模式，再到第三代的Shopping Mall模式，基本上是十几年更替一代，它们的共同特点是主要以购物为主。Mall也引入了其他经营形式，但购物面积仍达50％以上。

焦青表示，“第四代商业模式”的购物已不再是最重要的功能。大钟寺中坤广场主要聚集了购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能，其中的运动、娱乐、休闲占有相当重要的比例。

走访现场，记者看到，大钟寺中坤广场由四个独立的商业体组成，各个商业体之间有连廊相通，独立又统一。四个商业体之间设计为商业街区。

为符合体验消费，休闲娱乐为中心的商业综合体定位，广场引进了复合业态。王府井百货集团旗下第一个青春时尚子品牌HQ尚客百货已开业，家乐福、国美电器作为首批开业的主力店也已开门迎客。

广场内，每克拉美钻石商场、红橘子美食汇、万宁、以及众多快餐店，咖啡店提供了休闲场所。据记者了解，今年春节前后，新华国际影城、SONY体验店、APPLE体验店、IDO、有家川菜、傣妹豆捞、友仁居等商户也将陆续开业。

根据中坤的规划，D座为聚集主力店的商业体，E座主打餐饮，C座拥有影城、电玩城、儿童休闲娱乐中心等，B座则依托大钟寺已有的家居商业氛围打造近2万平米的高端百强国际家居城。

对于大钟寺广场的此种运营模式，第一太平戴维斯有数据显示，消费者在超市逗留的平均时间是45分钟，而在“生活方式中心”的消费者逗留时间约为2，5到3小时。此外，“生活方式中心”还具有高消费、高附加值和高利润率的特点。

养商之路

图纸上的愿景是中坤期待的，但是养商的阵痛期是每个商家都要经历的过程。

近日，记者走访大钟寺中坤广场，商场一直处于人气积累阶段。面对业内对客流尚少的质疑，王府井尚客百货相关负责人表示，“实际上，新店开业的客流比我们之前的预期要好，随着新春来临，促销活动的进行，客流正在逐步增加，集团选择此地作为尚可百货的第一站，有一定的战略意义。”

聚焦大中寺中坤广场所处的区位，比邻13号线地铁站大钟寺站口，贴身北三环。在交通区位上的优势使得其本身具备一个新兴商圈的基本条件。

中坤商业运营部门负责人对记者表示，大钟寺商圈，并不如西单、王府井一样是一个传统的成熟商圈，而需要商家通过业态组合，培养培育，重新塑造出新的商业氛围。根据商业惯例，任何一个新的购物场所都需要经历一定的养商期，逐步积累人气。短则半年一年，长则两至三年。目前，大钟寺广场只有D座主力门店集中开业，随着春节后餐饮、影城、电玩城等商家陆续开业，复合业态加主力门店的组合将引爆这一商圈。

翻看区域历史，大钟寺中坤广场是前大钟寺蔬菜水果批发市场的升级改造项目。由于城市的发展，目前北三环区域已逐渐成为北京市的中心地区。如今，大钟寺商圈周边各种大型商业项目林立，如，蓝景丽家大钟寺家居广场、四道口水产批发市场、华联超市、爱家国际收藏品市场、金五星电子市场、艺海国际商务会馆等。

虽然，背靠海淀区，该地蕴藏着一定的消费能力，但与之相对应的消费、娱乐场所配套并不充足。这也使得大钟寺商圈一直以来都处于虽有雏形，但无核心的局面。据公开资料显示，大钟寺商圈所在区域的自然人流由海淀区大量的就业人口、常住居民构成，保守估计，大钟寺商圈覆盖的人口超过150万，大钟寺商圈外围二级商圈覆盖的人口超过500万；由公交线路、城铁以及过往私家车辆所带来的日人流量约为100万。周边及辐射商圈年均消费力达人民币800亿元以上。

对于目前的运营阶段，落户广场的北京国美电器总经理宋林林表示，“第四代商业模式”为北京国美未来开店开拓了思路，北京国美从大钟寺商圈的规模、市场潜力、交通环境、周边居民等方面进行全面考量，进驻此地具有前瞻性，业态的完善将形成互动的商圈关系，共促繁荣。

王府井尚客百货店的负责人表示，集团在此地打造尚客百货，希望以此为试点，开启王府井青春时尚子品牌的连锁之路。集团也将整合资源，大力推广品牌。新店将会推出校园卡的会员服务，在海淀区高校内推广。这些人群或许目前的消费能力有限，但是未来具备很大的消费潜力，锁定客群，就是锁定新商圈。