现在是换租好时机吗

甄爱军

虽然当前疫情已经逐步受控，但距离租赁市场恢复到往日水平仍有一段时间。9月份全国租金水平仍未见回涨，租赁市场活跃度仍不高，租金呈现持续下滑态势。这样的变化对租房者有利，可选择在这段时间换租。

租金持续下滑

9月全国大中城市租金呈现持续下滑态势，跌幅与上月持平。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2020年9月，全国大中城市租金挂牌均价为43.21元/平方米/月，环比微幅下降0.05%，环比降幅与上月持平;同比下降1.3%。值得留意的是，全国大中城市租金均价连续6个月下滑，租赁市场恢复较为缓慢。

租赁市场与就业形势及收入状况密切相关，虽然当前疫情已经逐步受控，但距离租赁市场恢复到往日水平仍需一段时间。9月份全国租金水平仍未见回涨，租赁市场活跃度仍不高，租金延续下滑态势。

一线城市租金环比下跌，重点二线城市租金继续上行。数据显示，2020年9月，一线城市平均租金为92.55元/平方米/月，环比下跌0.26%，同比上涨0.33%;重点二线城市平均租金为34.5元/平方米/月，环比上涨0.04%，同比下跌2.08%。

进入9月份，各等级城市租赁市场恢复状况不一。一线城市租金水平继续保持小幅下滑态势，其中北京、深圳租金水平均下降，分别环比下跌1.63%和1.55%。但从同比来看，9月一线城市租金在连续下跌3个月后转正，租赁市场好于去年同期。重点二线城市租赁市场继续恢复，租金环比涨幅扩大0.01个百分点。

从涨跌城市数量来看，全国大中租赁城市中，9月租金均价上涨城市为9个，与8月相比减少了1个，平均涨幅为1.14%，涨幅扩大0.15个百分点;下跌城市数10个，与8月持平，平均跌幅0.88%，跌幅收窄0.23个百分点，持平城市数1个。

租金收益率下降

由于住宅租金的持续下滑，而房价保持上涨态势，所以租金收益率持续下降，并创下近年来的新低。

根据易居研究院监测数据显示，截至2020年9月，根据城市房产网的数据测算，50个典型城市租金收益率为2.3%，环比下降2%，同比下降1%。这一收益率创多年来最低值。

我国部分城市长期以来租金收益率较低，这主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求，房价与租金背离，说明房价存在一定程度的泡沫。

数据表明，2020年三季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.5%，环比下降6%，同比下降10%;31个二线城市平均租金收益率为2.3%，环比下降2%，同比下降2%;15个三线城市租金收益率为2.6%，环比与上季度持平，同比增長2%。

二线城市租金收益率下降是因为房价小幅上涨的同时租金小幅下降，三线城市租金收益率与上季度持平是由于房租上涨的同时房价也有所上涨。由此可以看出，二线城市随着经济逐渐复苏，购房需求有所增加，租房需求有所减少，部分二线城市炒房投机也是房价上涨的原因之一。

对三季度全国50个典型城市租金收益率进行排序发现，排名前5的城市分别为锦州（3.8%）、乌鲁木齐（3.5%）、韶关（3.4%）、宜昌（3.3%）和桂林（3.3%），主要是弱二线城市和三线城市。由于这些城市近几年房价整体涨幅不大，但租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率可维持在较高水平。

租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.2%）、深圳（1.2%）、三亚（1.4%）、青岛（1.6%）和广州（1.6%）。这些城市为热门城市，房价和租金水平均保持上涨态势，但由于近几年房价涨幅远大于租金涨幅，所以导致租金收益率被不断拉低。最典型的是三亚，在本轮房价上涨过程中，涨幅达到了28%，积累了一定的泡沫。三亚虽然近两年房价有所调整，但租金涨幅仍小于房价涨幅，因此租金收益率从2016年二季度来一直维持在50城中较低水平，在三季度中三亚的租金收益率更是创造了4年以来的最低水平。

换租时间可提前

按照以往的经验，年底由于住宅租赁市场活跃度不高，租金不会上涨，而目前不少城市租金出现下跌，因此当前已然迎来最佳换租时节。

从环比上涨城市来看，本月租金环比上涨的TOP5城市为泉州、上海、成都、武汉、南京。疫情后，租赁市场受冲击较大，恢复较为缓慢，而上海、南京作为长三角经济圈重点城市，经济复苏迅速，人流量大，租赁市场活跃度较高，租金涨幅明显。成都凭借成渝经济圈的优势条件，热度逐渐提升，人口吸附性较强，租赁市场活跃度提高。

从环比跌幅TOP5城市来看，9月份租金跌幅前5城市分别是三亚、北京、深圳、郑州、广州。随着三亚逐步迈入旅游淡季，租赁市场活跃度下降。北京虽然疫情逐步受控，但是租赁市场仍未完全从前一波的疫情冲击中走出来，租赁市场恢复缓慢。

可见，由于北京、深圳、广州等城市住宅租金水平在9月份出现较为明显的回落，这给了“租房一族”最好的换租时机。因为选择在这个时候换租，有机会在租金水平较低的时候签下未来一年的租约，租房成本提前锁定。大多数租房协议签订期限为一年，而且在这一年内租金水平不变，所以签约时租金越低，对租客越有利。

另外，从同比变化来看，目前有不少城市租金水平下降比较明显，这种情况也有利于换租。数据表明，9月，包括三亚、深圳、青岛、重庆、郑州、杭州等城市租金水平出现明显回落，同比跌幅超过5%。这意味着，在目前换租，至少可以比在去年同期租房时，租金开支可以缩减5%以上。此外，包括天津、大连、武汉等城市租金，较去年同期也出现了不同程度的下滑，这也意味着目前换租可适度降低成本。