房价控制目标应主要根据居民支付能力确定

◎ 沈阳建筑大学管理学院 孔凡文 战 松

近年来，针对我国房价不断高涨的状况，国家已出台了一系列政策措施进行调控。2010年4月17日，国务院印发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），其中的“坚决遏制”一词，既说明了部分城市房价过快上涨问题的严重性，也体现了国家抑制房价快速上涨的决心。2011年年初，国务院办公厅又发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）。国办发〔2011〕1号文件首先就要求，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发〔2010〕10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

然而，在已公布房价调控目标的城市中，其房价调控目标大多与当地年度GDP或居民人均可支配收入增幅目标相挂钩，将在房价上涨幅度控制在10%左右，使“房价控制目标”实质上变成了“房价上涨目标”。笔者认为，这样的房价控制目标是极不科学因而也是极不合理的。

首先，将房价上涨幅度与当地年度GDP增幅或居民人均可支配收入增幅相等或相接近是极不科学的。居民购买力的大小，虽然与其可支配收入的增幅有关，但主要还是看其可支配收入的绝对数的大小。百姓能不能买得起住房，主要不是看房价的增幅是多少，而主要是看房价的绝对值即一套住房的总价是多少。以沈阳市为例，根据《2011年沈阳市政府工作报告》，2010年沈阳市城市居民人均可支配收入为20540元，增长11.2%。如果2011年人均可支配收入增加10%，那么2011年沈阳市城镇居民人均可支配收入增加的绝对数也就是2054元，3口之家可支配收入总共也就增加6162元。但如果房价增幅也是10%的话，3口之家在沈阳买一套90平方米住房按60万元计算，住房总价增加10%，总价就要增加6万元，房价增加额是3口之家可支配收入增加额的近10倍。

北京市政府公布的今年新建普通住房价格控制目标是：“加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降”。据说北京市是唯一提房价调控目标有“降”的城市。假如北京市也同其它城市一样，将房价调控目标与年度GDP或居民人均可支配收入增幅目标相挂钩，将在房价上涨幅度控制在10%左右的话，那么根据《北京2010年国民经济和社会发展统计公报》，2010年北京城镇居民人均可支配收入为29073元，如果2011年人均可支配收入增加10%，那么2011年北京城镇居民人均可支配收入增加的绝对数也就是2907元，3口之家可支配收入总共也就增加8721元。但如果房价增幅也是10%的话，3口之家在北京买一套80平方米住房按200万元计算，住房总价就要增加20万元，住房总价增加额是3口之家可支配收入增加额的23倍！如果按新婚夫妻2人计算，可支配收入总共也就增加5814元。在北京买一套60平方米住房按150万元计算，房价增加10%，总价就要增加15万元，房价增加额是2口之家可支配收入增加额的26倍！况且80平方米住房或60平方米住房也较难买到。面积大的住房，其按10%增幅计算的总价增加额会更大。我国的房价收入比已经很高，这样的话，房价收入比岂不要更高？

至于将房价上涨幅度与当地年度GDP增幅挂钩，其房价控制目标制定的依据就更远了些。笔者认为，房价上涨幅度是不应该直接与GDP增幅相比的。

因此，将房价上涨幅度与当地年度GDP增幅或居民人均可支配收入增幅相挂钩来确定房价控制目标是不科学的，因为各自增幅的基数是不同的。目前我国仍然是发展中国家，与发达国家相比，整个国家以及普通百姓仍不富裕，但我们的房价水平却较高，一线城市的房价水平已经达到甚至超过发达国家的房价水平，与普通百姓的支付能力极不适应。但目前我国又是一个经济快速发展的发展中国家，GDP以及人均可支配收入增长较快，如果房价也与之相挂钩快速上涨，则房价岂不是越调控越上涨。这样的房价调控目标制定者是误读了国家的政策还是在钻国家政策的空子？

其次，将在房价上涨幅度控制在10%左右，有人说这种目标会给购房者带来房价将上涨10%的心理暗示。实际上这已不是什么心理暗示了，而是明明告诉人们房价要涨10%左右。有了这种目标，开发商进行住房涨价也就有了“充分依据”。这种房价控制目标制定的依据或原则又大大增强了人们房价大幅上涨的预期，增强了人们住房投资或投机的“信心”。长期以来，在国家一轮又一轮的房地产市场调控政策下，住房价格总是居高不下，甚至出现大幅上涨，其主要原因之一就是住房投资或投机盛行。人们为什么如此热衷于投资或投机房地产，因为事实表明，我国房地产确实是在不断大幅度增值，而且保有房地产的成本又很低。如果房地产价值增幅很小或保有房地产成本很高的话，人们投资或投机房地产的积极性就会大大减小甚至是没有。因此，将房价上涨幅度控制在10%左右，住房投资或投机需求还是会增加，促进房地产市场平稳健康发展的目标还是很难实现。

因此，各地方政府要认真领会和落实国家提出的“地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，切实将房价控制在合理水平”的要求。从目前实际情况看，体现房地产市场平稳健康发展的关键点应是房价的平稳，而实现房价平稳的主要措施是增加保障房供给和有效抑制房地产投资或投机需求。将房价控制在合理水平则应主要根据当地居民实际支付能力来控制房价水平，即把房价水平控制在大部分居民支付能力范围之内，使房价水平适应普通百姓的支付能力。房价过高的城市应通过调控使房价回落到合理水平。例如，可以根据当地居民实际支付能力，提出房价应控制在每平方米多少元以内或每平方米在多少元至多少元之间，不宜提出将房价涨幅控制在百分之多少的目标。