信托变脸_参考网

信托变脸

2011-09-06

中国建设信息化 2011年11期

房地产信托在我国的发展

1、发展历程：伴随信托行业的发展以及开发行业的调控而发展壮大

中国房地产信托的发展是伴随着中国信托行业以及中国房地产开发行业的发展而来。

2001年《信托法》颁布后，信托公司“代人投资理财”的定位逐渐明晰，也使得信托公司在地产投资领域独具优势，信托公司开始积极参与房地产投资活动，成为房地产融资的新兴渠道。

2003年6月，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》，要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理，中国房地产开发行业迎来了这一轮地产高潮中第一次全面的“宏观调控”。作为调控的重点，央行在房地产企业开发过程中可能获取资金的所有渠道，都设了关卡。行业融资渠道的收紧为房地产信托这种当时的新兴融资渠道创造了发展契机，当年房地产信托集合产品的资金规模达到150亿元，同比增速超过170%，中国的房地产信托由此开始进入快速发展轨道，逐步成为信托行业最重要的投资行业之一。

2007年，《信托公司集合资金信托计划管理办法》首次明确“信托公司异地推介信托计划的，应当在推荐前向注册地、推介地的中国银行业监督管理委员会省级派出机构报告”，监管层对异地信托业务给予许可态度，而这也为信托公司深入二、三线城市为房地产公司提供资金打开了窗口。此次行业规范的调整，成为房地产信托发展的又一次提速契机。

2010年，我国的房地产行业再次进入“史上最严调控”期，传统资本市场融资功能停顿、银行开发贷配额大幅缩紧，房地产信托发行量趁势再次出现爆发式增长，全年房地产集合信托产品资金接近2000亿元，同比增速也达到了340%以上的历史最高水平。

总而言之，信托行业自身的不断发展，为房地产信托业的发展提供了法规基础和源源不断的产品创新能力；而中国房地产开发行业的持续调控与波动，则为房地产信托业提供了发展契机，使其得以快速的实现规模化发展。如图10所示。

图10 2002-2010房地产集合信托产品资金规模及增速图

2、房地产信托融资的特点：切入点前置，形式灵活多样

由于制度上的先天优越性，房地产信托融资相较银行贷款等其他融资方式具有一些不可比拟的优势：

首先，房地产信托资金在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目需要设计信托产品，对于不同阶段、不同类型的项目都可以量身定做解决方案。比如，股权型房地产信托产品就可以在开发企业参与土地投标时就介入，充当企业资本金，为企业提供土地款所需资金，并帮助企业在获得四证后顺利拿到开发贷款。如图11所示。

其次，房地产信托资金切入开发项目的门槛较低。股权和权益类房地产信托可以避开通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资30%、开发商二级资质等条款的约束。也正是由于其上两点，房地产信托才成为了大量中小型开发企业和前期类开发项目最重要的融资渠道。

图11 房地产信托介入项目开发时点示意图

2011年房地产信托猜想与预判

2011年，房地产信托有什么特点呢？

首先，信托行业自身也处于再次转型期，且再次面临严厉监管。2010年整个信托行业所释放出的强大的信用创造能力已经引起了监管层的注意，这种与当下回收流动性基调相违背的流动性创造难以继续。如表2所示，从2010年发布的各项行业监管政策来看，无论是银信合作还是房地产信托都必然会面临更加苛刻的监管。

与此同时，在失去了银行这个高端客户主要来源之后，信托业自身如何保持和拓展资金来源也有待检验。

从历史规律来看，2003年信托行业也是在高速发展之后遭遇调控，其发展速度立刻急转而下，并在之后的三年都处于适应和调整的低谷。由于行业自身仍处于发展初级阶段，较为敏感和脆弱，应对调控能力较弱，因此2011年整个信托行业的发展前景，并不十分乐观。如表2所示。

其次，房地产信托业务本身门槛上升、风险加大。随着年末银监会对房地产信托监管力度的持续加强，贷款类房地产信托门槛已和银行开发贷一致，即邀请项目必须满足“四证”齐全，开发商二级以上资质及项目自有资本金达到30%以上等条件；股权类房地产信托常用的“股权+回购”模式也被视同为贷款类信托，已经引起监管注意。这就意味着房地产信托中近一半产品的门槛已经和普通商业银行贷款并无区别，且利率成本还要高于商业银行贷款，房地产信托产品在设计灵活性上的优势被大大缩减。如图12所示。

与此同时，真正的股权类信托比例上升后，信托公司收益水平虽然可以明显提升，但也需要承担更大的风险。信托产品以股权方式进入开发项目，将完全与开发企业共担项目风险，共享浮动收益，如若后期市场发生变动或者不能顺利取得银行贷款等后续资金，那么基于该项目的信托计划就会遭受巨大的关联风险。这对于信托公司产品设计水平、风险管理水平都是极大挑战，也会影响信托公司参与房地产开发的热情。

总而言之，在监管层不支持的背景下，房地产信托再次出现跳跃式发展的可能性已不存在。从信托公司已发的2010年年报来看，众多公司已经调整了2011年的资金投放计划，房地产信托热度已有所退，尤其是多家公司已经明确普通商品住宅将不再作为重点投资领域，而把重点转向商业地产和国家支持的保障房项目。如图13所示。