中西部地区房地产现状及改善策略——以河南省为例

华中农业大学经济管理、土地管理学院 黄 琦

中西部地区房地产现状及改善策略
——以河南省为例

华中农业大学经济管理、土地管理学院 黄 琦

房地产业在我国起步于20世纪80年代中期，虽已有20多年的历史，但还有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。一些地方政府甚至把地方经济增长的重心放在房地产行业，从各个方面对房地产业给予大力支持，我国目前火热的房地产市场也由此生成。然而，伴随着高速发展，房地产业也面临着一系列问题。本文，笔者以河南省为例，对中西部地区房地产现状及改善策略作一探讨。

一、河南省房地产市场现状

1.房地产市场价格存在补涨趋势。随着我国经济的发展，将有大量人口从农村进入城市，城市化是我国今后相当长一段时间的发展趋势。目前，一线城市的房地产发展遭遇了两大瓶颈：一是土地；二是房价。而相对而言，二、三线城市的地价和房价更有优势。因此，未来的城市化主要是向二、三线城市发展。二、三线城市的住房供给将是实实在在的刚性需求。中西部地区城市基本上都属于二、三线城市，河南省是中西部地区的代表省份，如郑州市2010年平均房价突破6 000元每平方米，与郑州市2010年3口之家人均可支配收入2万元比，一套100平方米的房子总价60万元，相当于正常家庭年收入的10倍；而在北京市，夫妻双方年收入达20万元，乘以10倍也只能买到五环以外位置的房子。所以，以河南省为代表的中西部二、三线城市的房地产市场价格将会补涨。

2.房地产市场泡沫有增大风险。河南省的郑州市、洛阳市、安阳市等城市也存在房地产泡沫，但这种泡沫相对一线城市较轻、危害程度也较小。河南省房地产投资周期滞后于全国，当全国出现房地产投资过热时，河南省房地产投资才起步不久。当全国房地产泡沫已达“较大”阶段，河南省房地产泡沫才刚刚形成。另外，房地产业由于本身具有虚拟经济的特点，当以北京市、上海市、深圳市为龙头的一线城市的房价率先上升到一定高度后，投机资本在高位会有套现和回避风险的需求，而像河南省这样的中西部省市由于泡沫相对较轻，房价涨幅相对不大，就会与一线城市房价产生比价效应。这样，投资、投机资本就会转战郑州市、洛阳市这样的二、三线城市，一旦二、三线城市完成补涨后，在泡沫破裂的时期，所受的伤害要比一线城市尤甚。

3.中西部地区房价收入比较高。房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。如果房地产价格的暴涨，致使该指标持续增大，房地产价格的上涨超出了居民实际支付能力的上涨，说明房地产市场中投资需求较高，产生房地产泡沫的可能性就很大。一般认为，房价收入比保持在6.0以内，就很难出现房地产泡沫。据统计数据来看，当前河南省的郑州市、洛阳市等二、三线市房价收入比普遍较高，虽还没有达到畸高的程度，但由于河南省人均收入在全国范围内偏低。因此，其发生房地产泡沫的空间仍然比较大。

二、河南省房地产业发展状况

1.房地产开发继续保持高增长。自2007年起，河南省房地产开发投资增速已经连续保持在30%以上并高于全国平均水平。2010年，河南省房地产开发投资2 114.08亿元，比2009年增长了36.1%，其中，郑州市房地产开发投资为775.2亿元，同比增长50.9%。2010年，河南省房屋施工面积20 394.18万平方米，比2009年增长了26.9%。其中，住宅面积16 902.19万平方米，比2009年增长了25.5%；房屋竣工面积4 427.14万平方米，比2009年增长了30.2%，其中，已竣工住宅3 852.80万平方米，比2009年增长了28.8%；商品房销售面积5 452.23万平方米，比2009年增长了25.8%，其中，住宅销售面积5 092.49万平方米，比2009年增长了26.8%。可见，房地产开发投资逐渐成为支撑河南省城镇投资尤其是第三产业投资增长的重要力量。

2.商品房结构性矛盾依然突出。近年来，河南省商品房开发结构得到了较大调整，但结构性矛盾依然突出，经济适用房和90平方米以下的商品住宅所占比重仍然偏低。经济适用房和90平方米以下商品住宅供给缓慢与河南省城市化进程的加快、城市人口的增加形成矛盾，加剧了房地产供给结构的失衡，不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。

3.房地产业运行趋势仍然继续向上。由于惯性的作用以及房地产开发周期比较长，加上河南省将继续加大经济适用房和廉租房建设力度，加快煤矿棚户区改造步伐，推进老城区和“城中村”改造进度，对经济的拉动作用依然明显。因此，从整体上看，2011年，河南省住房的潜在需求仍比较旺盛，呈上升趋势，河南省房地产开发将会快速发展，房地产开发投资仍将保持一定的规模。

三、河南省房地产开发健康发展的建议

1.继续加强和改善宏观调控，切实增加有效供给。要加强规划和政策引导，推进房地产开发建设布局的战略性调整，从各地的实际情况出发，合理确定房地产建设的地域分布、规格标准、发展目标和管理运作方式，重点发展中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租房，适度发展中高档商品房，形成各种价位、档次住房的合理供给和配置；要积极鼓励房地产开发企业参与县市改造和建设，培育、开拓县域房地产市场；要抓好新开发项目土地供应的分析论证，严格控制高档商品住房的土地供给，加大对中低价位普通商品住房和经济适用房的土地供给力度，建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等；从长远看，政府对房地产市场应采取规划控制、土地供给、税收调节、构建住房保障体系等综合手段进行调控。

2.切实做好稳定房价工作。要把控制房价作为2011年乃至以后的工作重点，增强地方工作的主动性和积极性，加强供需双向调节，切实增加中低价位、中小套型的普通住房供应，抑制房地产价格过快上涨，使房地产价格保持合理水平。

3.控制一线城市投机资本向河南省流动。当投机资本意识到一线城市房地产泡沫已经巨大，继续投资或投机不仅无利可图，甚至风险巨大，就会把目光瞄向具有补涨要求的河南省的二、三线城市。河南省应高度警惕这种资本的流动，加强对以房地产开发为名进行投机的热钱的限制，防止游资在河南省炒一把后席卷而退，给河南省房地产业乃至实体经济带来严重伤害的情况。

4.消除政治二元结构，促进公平正义。我国经济强势地区和中西部不发达地区的二元结构及城乡二元结构，使我国城市不仅仅承载了居住生活的功能，更重要的是承载了大量的福利功能。如教育领域里集全国财力、物力和几代人的智力资源造就的名校，北京学生的高考入学率是河南省的数倍，而北大清华这样的名校在北京的人均招生比例是河南省的100倍，复旦大学是国家教育部直属高校，上海本地生源占了60%以上。另外，在就业方面，许多国家大型的投资项目、新建企业都落脚在北京、上海、深圳这样的城市，使得这些城市的就业机会远远大于中西部地区，人均收入也远远高于中西部地区。在医疗保障等方面，北京市更是集中了全国顶级的资源。可以说北京市、上海市的高房价，其实是包含了福利溢价。同样道理，农村与二、三线城市相比，其差距如同二、三城市同一线城市相比。

因此，消除城乡二元结构，政治经济强势地区与中西部地区的二元结构，按照构建社会主义和谐社会的要求，实现社会的公平正义，减轻城市的福利承载，才能从根本上解决房地产当中的结构性泡沫问题。对河南省这样的中西部地区而言，对上要争取公平的福利权利，对下要分化城市功能，合理布局基础设施，延伸城市空间，促进城乡一体化建设。

5.积极引导金融机构加大对保障性住房的信贷支持力度。将保障性住房建设纳入信贷投向倾斜和支持对象体系，鼓励金融机构进一步加大对符合条件的普通商品住房、经济适用住房、廉租住房等项目的信贷支持力度，实现对于住房保障制度建设的金融支持。