论物业管理的主体

王 茜

（山西大学法学院，山西 太原 030006）

论物业管理的主体

王 茜

（山西大学法学院，山西 太原 030006）

物业管理的主体涉及业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业等，文章意在明确各个主体的概念界定和法律地位等基本问题，对实践中的争议和纠纷提供一些建议。

物业管理；业主；业主大会；业主委员会

一、业主和物业使用人

（一）业主

业主，顾名思义，即为“物业的主人”。业主和物业的概念都是从香港传入，长期以来在我国内地都没有明确的法律定义。在2003年《物业管理条例》颁布前，一些地方立法对业主的概念进行了界定。有的称业主是物业的所有权人；有的称业主是住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人；有的称业主是房地产所有权人。而在理论界，有的学者认为业主就是物业内房屋和相关设施的所有权人；有的专家则认为，业主不仅是建筑物的所有权人，产业的所有权人也可叫做业主。由此可以看出，对业主的概念界定比较模糊和混乱，这个问题看似不大，但却极易引起实践中的纠纷。例如，一对夫妻，房屋产权上只登记了夫或妻一方的名字，那么，他们同为业主还是只有登记一方才是业主，争议很大。2003年国务院颁布《物业管理条例》后，试图明确地界定业主这一概念。该条例第6条规定：“房屋的所有权人为业主。”但笔者认为，物业和房屋的概念是有区别的，物业并不仅仅局限于房屋，还包括与房屋相关的一系列相关设施等，所以把业主仅仅定义为“房屋的所有权人”是不合适的。随后出版的《物业管理条例释义》对《物业管理条例》中的“业主”定义进行了解释，他们认为，拥有了房屋所有权事实上就拥有了与房屋相配套的一系列相关设备设施和场所的相关权利。这一解释难以让人信服，既无法掩饰条例本身的不足，也无法给业主更明确的定义。之后的一些地方立法仍将业主定义为物业所有权人，有的规范进而补充说明业主就是房地产权利证书记载的权利人。虽然这一定义比以前较有进步，但实践中的问题依然不能解决。如前所述，房屋的权利登记人为夫或妻一方，即房地产权利证书记载的权利人只有一方，但这并不能否认夫妻双方共有房屋的法律权利。

2007年颁布的《物权法》则从另一个角度来定义业主，即建筑物区分所有权的角度。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”也就是说，《物权法》对业主的界定限于建筑物区分所有权人。

笔者认为，业主的概念无法明确详尽地予以界定，但在学理上大概可以分为狭义的业主和广义的业主。广义的业主指各类物权的所有权人，而狭义的业主则如同《物权法》所规定的，仅限于对物业管理区域内的住宅、商业用房等建筑物专有部分享有所有权，对专有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的权利并依法承担物业管理相关义务的区分所有权人。由于现代的物业多以建筑物区分所有为表现形式，所以，论文所论述的业主多为狭义的业主，且大部分为住宅区业主。

业主依法享有权利，承担义务。《物业管理条例》对此进行了详尽的规定。业主的权利主要有十项，包括按照合同约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，就有关事项提出建议；参加业主大会，行使投票权；监督物业服务企业履行合同等，这些权利是业主的最基本的共有权和成员权。除此之外，业主还依照《物权法》和《民法通则》，享有其他基本的民事权利，比如对物业专有部分的占有、使用、收益、处分权及对共有部分收益的权利等。同时，业主在物业管理活动中也需履行如下义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；执行业主大会决定和业主大会授予业主委员会做出的决定；缴纳专项维修资金；交纳物业服务费等。这些义务概括起来可以分为物权法义务和合同法义务，还包括一些物权行使上的限制性义务，比如，业主对其建筑物的占有、使用、收益和处分不得危及建筑物的安全和物业的正常使用等。

（二）物业使用人

物业使用人也是物业管理中的一个重要主体，指的是业主以外的实际使用物业的非所有权人。当然，这里的“使用人”已经把业主排除在外。台湾地区多把物业使用人概括为物业承租人或其他经所有权人同意而使用专有部分的人，并把其与区分所有权人统称为住户。与此类似，我国内地的一些文件政策也经常使用住户这个称谓。在香港地区，物业使用人还被称为“占用人”，指的是合法占用建筑物的租客、分租客或其他人，但不包括该单位的业主。由此可以看出，虽然对物业使用人的称谓有所不同，但我国对物业使用人的范围界定大致还是一致的。物业使用人包括很多类，但日常生活最常见的应该是承租人和与业主共同居住的人，比如子女、父母等。

较之业主，物业使用人的权利与义务要显得束缚得多。其权利是不完整的，相应地，履行的义务也没有业主多。比如，物业使用人不享有物业的所有权，所以不能擅自处分物业财产，同时依照我国现行法律，其也不能以自己的名义参加业主大会，不能以自己的名义对物业管理事项进行投票表决。相应地，物业使用人也就没有交纳物业专项维修资金的义务。一般而言，物业使用人只能按照业主的授权委托或合同的约定享有相关权利，承担相关义务。但随着实践的进一步发展，物业使用人所占的比例越来越大，如何加强对其的管理，如何保障他们权利的同时又能督促他们更好地去履行自己的义务，已经成为目前物业管理的一个重要问题。

二、业主大会

2003年国务院《物业管理条例》的颁布，也正式确立了我国的业主大会制度，这是物业管理中的一项基本制度，同时也得到了《物权法》的肯定。《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第9条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。”《物权法》第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”业主大会是全体业主组成的依法定程序和方式成立并依法定规则议事和决议，决定物业管理区域内全局性、重大性事项，代表全体业主意愿的最高决定机关和权力机关。从定义来看，业主大会类似于公司里的股东大会，它为业主表达意愿、实现利益均衡、解决内部矛盾纠纷、形成共同意志和采取统一行动提供了一个制度性交流平台。

业主大会的法律性质是理论界争议的焦点。争议首先在于，业主大会是议事机构还是团体机关或团体组织？或者两种特征都兼具？其次在于业主大会属于法人还是其他组织？在物业管理法律事务中，对此常有不同的认识和争论。有的认为，业主大会只是在一定条件下才可以组织召开的以解决物业管理重大事项的会议形式，是非常设性的临时会议型机构；而有的则认为，业主大会是物业管理区域不可或缺的管理机构和团体机关。笔者认为，这二者是不可完全隔离的，是不能绝对区分的，业主大会应该是兼具两种特征，即其既是一个议事形式也是一个团体机关。它的双重性质在相关法律中均有所体现，比如《物业管理条例》中规定：“业主大会会议分为临时会议和定期会议”，这里的业主大会指的就是前者，即议事形式；而《物权法》中规定：“业主可以设立业主大会”，《物业管理条例》中规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会”，这里指的就是后者，即团体机关。由于法律规定以及制度设计的原因，业主大会的团体性质不是很明显，不是很符合法人和其他组织的法律特征，主要还是体现为一种会议形式，争议和分歧便由此产生。期待法律对其进一步明确也显得颇为急迫。

三、业主委员会

业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会的称谓是从以前的“管理委员会”中演变而来的。2003年《物业管理条例》的颁布，取消了“管理”二字，改称为业主委员会，抹去了行政化色彩。随后《物权法》的颁布，也正式确立了业主委员会作为建筑物区分所有权人管理团体的名称。它是全体委员组成的会议机关，是业主大会的执行机构，是物业管理中常设的管理机关之一。业主委员会和业主大会均为业主管理团体的管理机关，二者并存，决策机构与执行机构分离，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会负责召集业主大会会议，并根据决议和委托来执行相关事务。业主委员会不是一个以营利为目的的机关，是非营利性机构，不得从事与物业管理无关的活动。

对于业主委员会能否成为独立的法律主体，理论界也存在争议。争议主要在于业主委员会是否属于法律规定的非法人团体以及业主委员会是否具有诉讼主体资格。我国的现行法律法规也对业主委员会的规定不甚明确。国务院的《物业管理条例》仅对业主委员会的名称、组织方式和职责作了一般性规定，并未涉及到它的法律地位和法律性质。《物权法》草案中，立法者曾对业主委员会的诉讼主体资格作了规定，明确了其具有诉讼主体资格，但正式颁布的《物权法》又删掉了这项规定，回避了这个问题。

笔者认为，业主委员会属于非法人团体，因为非法人团体和法人的最大区别在于，前者可以没有自己独立享有所有权的财产或经费，不具备完全的责任能力，其对外享有的权利、承担的义务由其创办人承担法律后果。但通常认为，非法人团体虽然没有独立的财产或经费，至少要有相对独立的财产或经费，即虽然不享有所有权，但应该享有相对独立的经营管理的权利。业主委员会就符合这一特征。业主委员会由业主大会选举产生，有自己的代表人和管理者，有特定的目的和职责，它对业主大会交付代管的专项维修资金等公共财产有一定的监督管理权和支配权，它还可以以自己的名义从事一定的法律行为，比如签订物业服务合同等。由此，笔者认为业主委员会属于非法人团体。

关于业主委员会的诉讼主体资格，《物权法》的回避不失为一个遗憾。但基于实践中由此产生的纠纷，笔者认为应该对业主委员会的法律地位予以明确规定。当然，这不是一个简单的问题，确定法律地位之后，如何设计相关配套设施来加以落实更是个难点。因为赋予了业主委员会当事人资格，不仅仅是程序问题，还有实体问题，即业主委员会是否具有实体上享有权利、承担义务的能力。比如，在一个案子中业主委员会败诉，它将如何承担法律责任？它是否可以以其管理的业主公共财产予以支配？如果公共财产不足以支配，能否要求业主承担连带责任？这一系列都是实践中操作上的难点。要解决这些问题，就要结合业主委员会的议事和决议等是否违反了法定议事规则等方面具体分析，具体着手解决。但尽管这样，笔者仍然认为应该赋予业主委员会参加诉讼的主体人资格。

［1］陈友铭.物业管理［M］.北京：高等教育出版社，2003.

［2］谭善勇，郭立.物业管理理论与实务［M］.北京：机械工业出版社，2005．

［3］陈枫，王克非.物业管理［M］.北京：北京大学出版社，2007.

［4］维素利.物业服务合同的法津分析与相关问题的法津适用［J］.法律适用，2007，（5）.

［5］莫万友.物业管理合同法律性质之辨析［J］.法制与经济，2007，（6）.

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1673-0046（2011）03-0075-02