转让方怠于履行登记协助义务的应对措施

丽水市国土资源局 叶隆生

转让方怠于履行登记协助义务的应对措施

丽水市国土资源局 叶隆生

在房地产登记中常会碰到这样的情况，房地产转让后，转让方拒不到登记机关签字盖章，导致受让方不能办理产权证书。按理说，受让方支付了价款，履行了其主要义务，转让方应当履行向买受人交付房地产义务。但由于房地产价格飚升，有的转让方受利益驱动，不愿意履行原合同，如受让方不补偿差价，拒绝到登记机关签字盖章、配合受让方履行过户手续。这既侵害了受让方的合法权益，也给房地产登记工作造成极大被动，并可能引发信访事件，影响政府形象。对于在房地产转让中，转让方怠于履行登记协助义务的问题，笔者认为，应当对此作出应对措施，以保障当事人合法权益，维护土地登记秩序。

一、履行登记协助义务是转让方的法定义务

《合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”房地产转让合同的目的是受让方取得标的物所有权或者使用权，这是转让方最基本的义务。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产以登记为权利公示的方法，其物权的转移须办理变更登记，不论合同是否作出约定，转让方都应当协助受让方办理物权变更登记手续，并交付有关的产权证明文件。《土地登记办法》第七条规定，除可以单方申请的九种情形外，土地登记应当由当事人共同申请。而土地使用权变更登记不在九种情形之列。《房屋登记办法》第十二条规定，申请房屋登记，应当由有关当事人共同申请。而房屋变更登记不在此条除外之情形。为此，转让方应当全面履行法律规定的义务，积极配合受让方办理房地产权变更登记手续。

二、政府部门应当积极协调解决合同纠纷

违反法定义务，应当承担法律责任。在房地产转让合同中，虽然更多的是追究违约责任，即便是法律有明文规定。但由此所引发的纷争和信访，扰乱了正常的政府工作秩序，应当引起政府部门的高度重视，妥善处理。一是建立联席会议制度，由政府领导牵头，国土资源、房产管理、信访、法院、公安、监察等部门及所在乡镇、街道组成，对比较集中的此类问题进行专题研究解决，如果此类问题集中在某一个或几个部门，则这些部门也应参与。二是由登记机关向当事人所在单位发函，由其所在单位出面做思想工作，督促当事人履行合同，并将函抄送信访等部门。三是对于政府部门或国有企事业单位的工作人员或者党员拒不履行义务，应当依党纪政纪给予处分。相关专业人员也应依行业协会规章处理。四是登记机构应当对相关当事人做耐心细致的疏通解释工作，并告知其维护权益的救济途径和方法。

三、可通过诉讼渠道维护权益

如果转让方拒不履行义务，受让方可以转让方不完全履行房地产转让合同为由向人民法院起诉，要求转让方全面履行合同义务，以维护自己的合法权益。在此，由于转让方的不完全履行合同义务，使合同目的不能实现，但转让方有能力履行合同。根据《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。对于转让方不愿意履行合同的行为，受让方起诉到人民法院，人民法院判令双方履行合同并在判决生效后，如果转让方不配合受让方办理过户手续，受让方可以向法院申请执行，法院裁定强制执行，并通知房地产登记机关直接办理房地产过户手续，这种情况下，不一定要双方同时到房地产登记机关即可办理产权过户登记。受让方还可以请求转让方承担其他违约责任，如支付违约金、赔偿损失。

四、进行公证

当事人转让房地产，签订合同后应当及时办理变更登记手续。但如果当时不便办理或其他非个人原因不能及时办理，当事人在签订转让房地产合同时，双方可以共同到公证机关申请公证，由公证机关对签订合同的合法性和真实性进行公证。一方当事人(受让方)凭公证书到房地产登记机关进行登记时，可不需对方当事人(转让方)同时到达登记机关签字盖章，这样，一则可以防止一方当事人因反悔而不履行协助登记的合同义务，可以减轻诉求负担，二则可以避免因一方当事人在外而不便履行共同申请义务所带来的麻烦。这可以作为共同申请的一种例外情形。