不动产登记中身份证明探析

杨黎萌 张辉

摘要：不动产登记实践中，特殊非自然人作为登记申请主体如何提交身份证明材料，是登记机构时常会遇到的难点。如业主委员会、居委会和村委会等，该类组织并非一般法人组织，其主体资格如何审查缺乏具体规定，也未有统一的操作要求。结合《民法典》，通过对不动产登记中非自然人的权利主体申请要求进行剖析，梳理相关概念，以不动产登记实例为引，探索不动产登记中各类非自然人申请主体相应证明材料的要件，为解决不动产登记中关于身份证明的争议问题，探索规范化操作方法。

关键词：不动产登记主体;身份证明;业主委员会;村民委员会

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）06-0050-54 收稿日期：2021-04-18

作者简介：杨黎萌、张辉，南通市不动产登记中心。

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的实施，为调整经济发展新形势下的民事法律关系提供了有力的法律支撑。《民法典》新增的“特别法人”内容，对基层群众性自治组织法人、农村集体经济组织法人等特殊的法人主体给出明确概念。在不动产登记领域，对《民法典》中涉及的民事主体的资格审查，在理论研究与实操过程中都值得深入的探讨研究。

1 法人营业执照已吊销未注销

《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）中1.8.4.1条第6款规定，申请人申请不动产登记，境内法人或其他组织提交营业执照。依据该规定，法人申请不动产登记时，其工商营业执照是登记申请主体的身份证明材料。实际中，不动产登记机构往往会遇到已吊销却未注销的企业法人，为偿还债务处置其法人名下不动产，申请办理相应不动产的转移或抵押登记。为保障登记安全，笔者从以下两个方面进行分析。

1.1 主体资格是否存在

针对法人主体资格，《民法典》第57条、58条分别规定了法人的概念和法人成立的条件。法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织;法人应当依法成立且须经有关机关批准。《公司法》第6条也规定，设立公司应当依法向公司登记机关申请设立登记。法人具备两个要素：一是法人是依法独立的组织;二是法人的成立需经有关部门批准。相对而言，法人的成立需要满足主管审批部门审查要素，其才能具有民事权利能力、行使民事权利。法人制度是世界各国规范经济秩序以及整个社会秩序的一项重要法律制度;不仅规范着市场行为，也对法人行使民事权利提供了规范的要求。反之，对于在市场行为中违反相关规定，由主管部门处罚停业或吊销营业执照，但未经审批部门注销的公司，其法人身份的主体资格存疑。

笔者认为，法人相对于自然人而言，其民事活动是一种组织行为，也代表了组织内的全体成员。由于不动产登记申请人涉及的权利主体是群体，标的数量较大，登记的准确性就尤为重要。法理上，《民法典》中三次提到法人终止条件：一是，第68条规定有法人解散、法人被宣告破产、其他原因之一并依法完成清算、注销登记的，法人终止。二是，第72条规定，清算期间法人存续，清算结束并完成法人注销登记时，法人终止;依法不需要办理法人登记的，清算结束时，法人终止。三是，第73条规定，法人被宣告破产的，依法进行破产清算并完成法人注销登记时，法人终止。从上述规定的共同点中不难看出，对于法人终止的条件是完成“注销登记”。另外，《行政许可法》第70条也规定，行政许可证件依法被吊销的，行政机关应当依法办理有关行政许可的注销手续。企业被吊销营业执照实质上是被剥夺企业的经营资格，企业法人需依法完成清算、注销登记，法人才终止。即对于虽被相关部门处罚吊销营业执照，并未经市场监管部门注销的法人，其基本形态仍是存在的法人，法人资格终止是在其完成注销登记时发生;仅仅是公司营业执照被吊销，而并未到市场监督管理部门进行注销的企业法人，其主体资格却依然存在。

1.2 提交哪些证明材料

被吊销营业执照的企业，若存在债务纠纷面临财产处置问题时，不动产是清偿债务的重要财产，申请不动产的转移登记势在必行。此时，企业虽存在法人主体资格，但公章行使是受限的。《公司法》第183条规定，公司股东应在公司被吊销营业执照之日起15日成立清算组，依法进行清算，清理债权债务，在清算期间，由清算组代表公司参与民事诉讼活动。

笔者认为，在企业被吊销营业执照还未办理注销手续时，存在两种情况：

一是营业执照已被吊销，但公司还未成立清算组。从法理上看，其主体资格仍存在，法院判例也说明，对于企业应承担的相应义务由公司法人承担，同时由企业相应主管部门对其财产进行清理，并偿还相关债务。也就是说，该类企业为处置其名下的不动产，申请不动产登记时，应由上级主管部门证明其身份，并同意其财产处置。

二是营业执照被吊销后，公司成立清算组行使权利。成立清算组后，债权人是通过申报债权参与清算分配，实现自己的债权。如果公司的营业执照被吊销后怠于履行清算义务的，债权人可以起诉到法院，由法院指定人员组成清算组进行清算。《民法典》第72条规定，法人清算后的剩余财产，按照法人章程的规定或者法人权力机构的决议处理。若申请不动产登记，申请人应向登记机构提供清算组成立并备案的证明材料，且按照法人章程的规定或者法人权力机构的决议，方可申请不动产登记。

2 基层群体性自治组织身份证明

2.1 居民委员会、村民委员会

中华人民共和国第一个居民委员会是1949年10月23日誕生的杭州市城区紫阳街道上羊市街居民委员会。1980年，广西宜州市合寨村村民为走出当时的乡村治理困境，率先成立基层群众性自治组织，称为“村委会”。两种形式的组织在经济生活中发挥着重要的作用。

从法理上讲，根据《居民委员会组织法》及《村民委员会组织法》第2条规定，居民委员会、村民委员会是居民、村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。村民委员会是乡（镇）所辖的行政村的村民选举产生的。《民法典》第101条规定，居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。《民法典》新增的相关“特别法人”内容，确立了居民委员会、村民委员会行使民事权利，从事民事活动的法律地位。

从产生来源看，1982年《宪法》曾规定，城市和农村按居民居住地区设立居民委员会或者村民委员会。从1952年至1982年，公安部、政务院、全国人民代表大会常务委员会及宪法，先后颁布了各项关于居民委员会及村民委员会成立的相关规定。群众性自治制度也是我国一项基本政治制度。一系例的法律与实践举措，也奠定了居民委员会、村民委员会在民事活动中的主体资格。

从职能上看，居民委员会、村民委员会的任务是办理本居住地区的公共事务和公益事业等，其工作人员均不属于国家公务人员。当这些部门组织人员协助人民政府从事救灾、抢险、防汛、优抚、扶贫、移民、救济款物的管理时，属于依照法律从事公务的人员。《居民委员会组织法》《村民委员会组织法》均规定，居民委员会、村民委员会有管理其财产的职能。这些部门虽属于政府派出机构，但都有管理相应财产、处置相应事务的权力。群众在自我约束、自我管理时，通过居民委员会、村民委员会的协调操作，相应的权利才能更好的得以实现。

笔者认为，法律既然赋予居民委员会、村民委员会从事民事活动的法律责任，具有申请不动产登记的主体资格，那么审查其身份证明需考虑两方面：

一是，居民委员会、村民委员会是具有法人资格的民间自治组织，对照《规范》1.8.4.1第6条，境内法人或其他组织，提交营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明。《居民委员会组织法》第6条第2款，居民委员会由不设区的市、市辖区的人民政府决定;《村民委员会组织法》第3条，村民委员会由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经村民会议讨论同意，报县级人民政府批准。依据该批准条件，居民委員会、村民委员会应由相应人民政府批准成立。

二是，虽然居民委员会、村民委员会是具有法人资格的组织，但其与营利法人、非营利法人又存在区别。对于财产及经费的来源上都需要居民、村民参与集体讨论，主要从事的也是公益性和提供服务的活动;其申请不动产登记，也主要是为保护集体利益，处置不当会造成集体利益的损失。当居民委员会、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

因此，对于居民委员会、村民委员会申请不动产登记的，不动产登记机构应从法理及实操两方面严格把关，对其申请主体要求应提交经相关政府部门审批成立的证明材料。同时，申请转移、抵押相应不动产时，需提供经集体讨论的决议。

2.2 村民小组

村民小组是农村基层自治组织，村民委员会可以根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设若干村民小组，即为乡村的农业区村民委员会划分的最基层的社会组织再延伸的编组，直接管辖的对象为农户和村民。村民小组不是经济组织，更不是行政组织。村民小组的设立、撤销、更名、范围调整，由村民委员会召集相关村民小组会议讨论后提出，经村民会议或者村民代表会议讨论通过后，报镇（乡）人民政府批准，并报不设区的市、市辖区、县、自治县人民政府民政主管部门备案。《民法典》第105条，非法人组织可以确定一人或者数人代表该组织从事民事活动;第134条规定，法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立。《村民委员会组织法》第28条第3款，属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定。

笔者认为，村民小组作为非法人组织，大集体所有的财产进行处置时，需要经村民小组会议讨论决定，形成决议方可处理，村民小组会议应由本组全体村民参加。村民小组作为村民委员会下属管理的基层自治组织，以民事主体身份从事民事法律行为，身份证明需要从两方面审查：一方面是，村民委员会同意设立并经镇（乡）人民政府批准成立的证明;另一方面是，报民政主管部门备案的证明材料。同时，村民小组行使权利申请不动产登记的，其各项事宜应由村民小组会议集体讨论通过，为保障村民集体利益，提交相应的讨论决议，不动产登记机构予以受理。

2.3 业主委员会

业主委员会能否作为民事行为的主体申请不动产登记，理论界与实务界存在两种观点：一种是小区业主委员会不是法律规定的法人或者其他组织，不是适格的民事主体;另一种是小区业主委员会经人民政府房地产主管部门备案，应具有合格的主体资格。笔者从以下三个方面进行探讨：

从概念上看，业主委员会是指物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构。最早“业主委员会”的概念是在2003年的《物业管理条例》中，第一次提出了“业主大会”这个概念，并且把名称为“业主委员会”的小组，确定为“业主大会的执行机构”。2007年《物权法》出台，更从人大立法高度确立了业主组织——业主大会和业主委员会的法律地位。

从法理上讲，《民法典》第277条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中指出，“业主委员会是业主大会的执行机构……，业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼”。从业主委员会成立、职责及相关财产规定方面分析，业主委员会属于非法人组织。

从实操上讲，《物权法》未出台之前，开发商在首次登记时未一并申请物业管理用房等不动产登记。为完善小区公共配套用房的管理，许多小区业主委员会向不动产登记机构提交申请，主张办理相应公共配套用房的不动产登记。小区配套用房等公共部分产权属于全体业主，也不可能由某一个业主或某几个业主来主张权利，需要由业主大会选举产生的业主委员会来代表全体业主提交登记申请。

笔者认为，依据《民法典》第102条规定，非法人组织是能够依法以自己的名义从事民事活动的。业主委员会作为非法人组织，为不动产物权的实现，其代表全体业主行使民事行为时，具备相应的主体资格。从法理及实操两方面分析，业主委员会虽不具备独立法人资格，但可以代表业主大会从事相应民事活动。业主委员会作为保障业主集体利益的法律组织，其在物权设立中，保障业主建筑物区分所有权的实现，起着关键性的作用。另外，《物业管理条例实施细则》第16条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。这就说明，业主委员会经业主大会选举成立后，需由相应主管部门时行备案，才能代表全体业主行使民事权利。

因此，申请不动产登记时，业主委员会应提交其在人民政府房地产行政主管部门备案的证明书作为身份证明。以南通市为例，业主委员会需提交由市住房保障和房产管理局备案的身份证明材料。如果对于属于全体业主的财产进行处置，服务小区业主，申请不动产登记时，业主委员会需提供业主大会决议，以保障全体业主的公共利益。