渔场续租优先权之争

若星

7年前，甘莉承租了一个水面达40余亩的渔场。合同中写入了一个特别条款：租赁期满后，承租方享有优先租赁权。几年过去，租赁到期了，一个“第三者”突然插足，渔场承租人悄然易主。被撵出渔场后，甘莉心有不甘，一纸诉状将出租人和“第三者”一起告上法庭，她要用优先租赁权来保护自己的合法权益。

什么是优先租赁权?甘莉能打赢这场优先权官司吗?请看湖南省望城县法院对此案作出的判决。

未雨绸缪，合同标明“优先租赁权”

2003年初，获悉一个渔场准备出租，颇具经济头脑的甘莉立即找上门来。这渔场水面达40余亩，离甘莉的家不远，作为土生土长的本地人，甘莉不知光顾过多少回，知根知底，她相信只要管理得当，自然会赚得盆满钵满，她瞅准了这个赚钱的机会。一个诚心出租，一个诚心承租，双方一拍即合，一份渔场租赁合同书快速出笼——

“甲方：高盛公司；乙方：甘莉。甲方将其所有的渔场出租给乙方，租赁期间为2003年1月1日至2009年12月31日，共7年。租金为每年42000元，按季度支付。逾期不交，视为乙方违约，甲方有权终止合同。租赁期满后，如甲方将原有范围继续出租，乙方又需要继续承租的话，在同等条件下优先出租给乙方。”

拿到这份租赁合同，甘莉的心踏实下来。合同中“优先租赁权”的条款，是她特意要求加上去的。为什么要加上这样一个特别条款呢?原来，甘莉在这方面有过一次深刻的教训。几年前，她租了一个店面进行服装经营，合同签了三年，三年到期后，她提出续租，不料房东横竖不同意，说你又没有优先权，凭什么一定要租给你，结果硬是把店面租给了别人。甘莉耿耿于怀，为此还特意向律师咨询，看能不能通过法律途径来扭转局面，不料，律师明明白白地告诉她，法律上没有优先租赁权的规定，租赁合同到期了，出租人不同意续租，那是出租人的权利。法律上的路走不通，甘莉不得不接受了现实。现在，从服装经营转到渔场承包，甘莉便吸取了上次的教训。

渔场承包合同签的是7年。至于合同到期之后，甘莉还要不要继续承租，当然只能等到时看情况再说。总而言之，这优先租赁权握在手里，行使不行使是自己的事，到时候续不续租，她牢牢地把握着主动权。而这个条款，对出租方来说，似乎也没有什么坏处，租给谁还不是照样收租金，到时候再租给你甘莉，对于公司来说，看不出有任何不妥。于是，当甘莉提出要增加这样一个条款的时候，高盛公司爽快地答应了。

此后的几年，甘莉花了不少心思，投入了不少资金，把渔场打造成了一个钓鱼休闲的好处所。加之这几年经济发展迅速，钓鱼成为了许多有钱人放松休闲的首选，甘莉的渔场办得红红火火，钞票自然也挣了不少。挣钱了，甘莉遵守着合同的约定，每个季度都按时地缴纳租金。而高盛公司，对甘莉也很照顾，有客户要钓鱼休闲，一般都选择到甘莉承租的渔场，完后不用付账，签个单，直接抵扣租金。就是在这样还算愉快的合作中，7年的租赁期走到了尽头。

2010年元旦，甘莉和高盛公司的租赁合同到期了。按理说，续不续租，双方应该有一个说法，可奇怪的是，甘莉这边保持沉默，高盛公司那边也迟迟没有声音。双方都不表态，一切维持现状，甘莉继续经营着渔场。然而，这平静当中，一场纠纷已经开始酝酿……

“第三者”插足，渔场承租人悄然易主

2010年2月，甘莉收到高盛公司的书面通知，渔场租赁合同到期，合同已经自动解除，限甘莉于10日内搬离。

“不是有‘优先租赁权吗?除非这渔场不出租了，否则我可以优先租赁啊，怎能叫我搬离呢?”甘莉找到高盛公司方质问，得到的答复是，渔场要继续出租，只不过，现在要整体出租，而不像原来那样分别出租。原来，甘莉承包的只是高盛公司欲出租场地的一部分，高盛公司这次准备把另外一些场地也打包在一起出租。因为是整体出租，高盛公司觉得，合同中约定的“优先租赁权”便不存在了，就是说，按高盛公司的理解，甘莉对渔场享有的“优先租赁权”打了水漂。

高盛公司否定了“优先租赁权”，甘莉却不这样认为，合同上白纸黑字，凭什么你说没有了就没有了。不管高盛公司怎么说，甘莉咬定一个死理，一切按合同办。渔场不是还要继续出租吗，那好，你跟别人谈妥后，把租金等条款告诉我，在同等条件下，我要续租的话，就得保障我的优先租赁权。话儿撂下了，不过，在高盛公司看来，却没有什么作用，渔场是我们的，用得着来征求你的意见，看你的脸色吗!双方谁也不肯让步，事情僵持下来。

甘莉耐心地等待着高盛公司出牌，高盛公司这边呢，根本没有优先租赁给甘莉的意思，而是紧锣密鼓地寻找着新的承租人。甘莉等不来高盛公司给出的“同等条件”，却接二连三地收到了高盛公司的搬离通知。2010年3月、4月，高盛公司又接连下发两道通知，限甘莉立即搬离，还郑重地提示，逾期将采取停水停电等措施，甘莉依然无动于衷。就在双方僵持不下的时候，渔场承租人却悄然易主，一个名叫曾宇的人与高盛公司签订包括渔场在内的租赁合同后，成了渔场新的承租人。

“第三者”插足，问题一下子复杂化了。一边是甘莉占着渔场不肯搬离，一边是曾宇等待着进入渔场开展经营，怎么办呢?曾宇找高盛公司，因为高盛公司有义务把渔场交到他手中，高盛公司当然只能找甘莉，在又一次下发限期搬离的通知没有效果后，于2010年5月初组织人员强行清场，曾宇随即接管了场地，并开始投资经营。

纠纷远没有平息，被赶走的甘莉岂肯善罢甘休，一个月后，她一纸诉状将高盛公司和曾宇一起告上了法庭。甘莉诉称，她跟高盛公司签订的租赁合同中明确约定，租赁期限届满后，她享有优先租赁权，在同等条件下，高盛公司应当把渔场出租给她。然而，高盛公司却对她的优先租赁权视而不见，在没有征求她的意见的情况下，将渔场出租给了曾宇，侵犯了她所享有的优先租赁权。现在，她要求实现合同约定的优先租赁权，请求判决确认高盛公司侵犯了她的优先租赁权，并确认高盛公司与曾宇签订的租赁合同无效。

约定了优先权，续租时能后来居上吗?

一纸诉状，两个被告，高盛公司和曾宇的反应各不相同。

对于曾宇来说，官司胜败对他影响不大，因为甘莉与高盛公司之间的纠纷与他无关。他虽然是插足的“第三者”，不过，插足之前他不知道甘莉和高盛公司间的纠纷；插足之后，也是被动牵扯进来的。如果他和高盛公司的租赁合同有效，他就履行合同；如果无效，高盛公司就得赔偿他的损失。总而言之，他左右逢源，立于不败之地。

对于高盛公司来说，就不是无关紧要了，官司一旦落败，可就意味着公司得赔偿损失。高盛公司积极应诉，答辩状中，详细地论述了两大理由：其一，与甘莉的租赁合同已于2009年12月31日到期，租期届满前、届满后的合理期限内，甘莉都没有向高盛公司作出继续租赁的意思表示，因此，即便甘莉曾享有优先租赁权，也因其没有及时行使而过期作废；其二，甘莉即便享有优先租赁权，也仅享有部分租

赁物的优先权，而高盛公司现在是场地整体出租，原来出租的渔场只占出租物的一部分，而且比例不到四分之一，对部分租赁物的优先租赁权不能及于整体，因此，甘莉的优先租赁权无法实现。

一个坚持优先租赁权，一个否定优先租赁权，2010年国庆前夕，湖南省望城县法院公开开庭审理此案时，双方在法庭上唇枪舌剑，互不相让。那么，究竟谁能获得法律的支持?约定了优先权，续租者能不能后来居上呢?答案当然只能由法院给出。

法官认为：优先租赁权是指租赁合同到期后，出租人对租赁物继续出租时，原承租人在同等条件下享有优先租赁的权利，同时出租人应保障原承租人优先租赁权的实现。在新的竟租者提出新的承租条件后，出租人应先征求原承租人是否愿意接受该新的承租条件，如果承租人接受该承租条件，出租人应将租赁物优先出租给原承租人，只有在原承租人明确表示不能接受新的承租条件时，出租人方可将租赁物出租给新的承租人。我国法律并未规定优先租赁权，不过，也不排斥优先租赁权。甘莉和高盛公司在租赁合同中约定了优先租赁权，这是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。在租赁合同到期后，高盛公司在与新的承租人商定承租条件后，应当征求甘莉是否愿意接受该条件续租，高盛公司未征求甘莉的意见，直接与曾宇签订租赁合同，违反了双方在合同中关于优先租赁权的约定，属于违约行为，应当承担违约责任。对于租赁物，只有租金的多少才能客观反映租赁物使用价值的大小，而不是单纯以面积的大小论，甘莉交缴的租金占全部租金的比例超过2／3，故甘莉的优先租赁权及于全部租赁物。高盛公司与曾宇签订租赁合同，虽然侵犯了甘莉的优先租赁权，但甘莉未能提供证据证实曾宇存在恶意行为，曾宇系善意承租人，已实际接管租赁场地，且投资较大，故甘莉主张确认高盛公司与曾宇之间租赁合同无效的请求，不予支持。据此，依法确认高盛公司侵犯了甘莉的优先租赁权，同时驳回了要求确认高盛公司与曾宇租赁合同无效的诉讼请求。

一审宣判了，法院给出了说法，约定的优先租赁权合法有效，受法律保护，不过，这并不意味着续租一定能后来居上。新的承租者曾宇是善意承租者，这优先租赁权不能否定新的租赁合同的效力，甘莉的优先租赁权换不来续租合同，换来的只能是违约方的赔偿责任。

宣判后，高盛公司主动找到甘莉，双方平等协商，就赔偿问题达成了协议，这起优先租赁权纠纷就此画上了圆满的句号。

(文中人物均系化名)

(责编：向丽)