堵而抑之,不如疏而导之

汪洋

限购令之下，商业地产风生水起。

一些知名房产中介机构最近陆续发布报告称，近期商办物业市场呈现量价齐升态势。部分项目销售火爆，一手的商办物业成交套数占比连续数周大幅攀升，成交套数占比已经接近40%，远超2010年年均占比23.3%。在限购令出台之后，上海商办市场交易量出现经连续上扬态势，环比上扬32.68%，与去年同期相比上涨近八成，日均成交量达1.06万平方米，总体交易量占全市房地产成交比重高达五成。

得益于中国内地的市场以及经济大趋势依然被看好，人民币升值预期和国内通胀压力等诸多因素，海内外的投资者依然青睐具有保值增值功能的房地产投资。在史上最严厉的调控政策之下，房地产企业和那些被限购和被停购的投资先行者们，都已然将重点转移到了商办物业领域。可以想见，在未来的3-5年间，随着房地产企业向诸如房地产私募基金等的房地产金融领域的加快发展趋势及老年公寓、商业地产、旅游地产等专业产品的定位和经营，将吸引到更多的房地产投资者。

对于准备进行商办物业投资的投资者来说，尽早以及尽可能全面地了解商办物业的投资要点，将有利于投资者在趋势中占得先机并实现投资目的。

从投资者对于房地产投资的惯性操作路径来看，商办物业的买卖是最直接方式。买卖主体和交易成本是投资者在商办物业投资前需要重点了解的。

首先，自2006年7月11日起，国家相关部委已明确，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。因此，对于境外投资者来说，想要通过买卖方式获得商办物业，必须先设立外商投资企业。对于境内投资者而言，则没有交易主体的限制，可以是个人，也可以是公司。

其次，从交易税费上来看，购买商办物业与非普通住宅所要缴纳的税费大体一致，其中占购买方支付税费总额比重最大的契税均为房价的3%。作为投资产品的商办物业，实现投资目的的一种方式就是出售。出售商办物业与非普通住宅所要缴纳的税费却有着三处较大的区别。第一个区别在于商办物业出售时需要按照增值额交纳30%到60%不等的土地增值税，土地增值税按照增值额与扣除项目的比率征收，即增值额未超过扣除项目的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目的50%-100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目的100%-200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目的200%的部分，税率为60%。第二处区别在于如果出售主体为个人，则需要按照增值额缴纳20%的个人所得税，没有同住宅出售时的在增值额的20%或全额的1%（普通住宅）、2%（非普通住宅）两者中选择的余地。第三处区别在于营业税，原则上按照差价的5.55%（境外人为5.05%）征收营业税，且无时间要求，但有些交易中心，在出售方无法提供原始购入发票的情况下，将严格按照全额征收营业税。

考虑到以上成本，商办物业的购入主体的确定就相对重要。如果以公司名义购入商办物业，在物业转让中就多了公司股权转让的选择，可以合法地避开商办物业出售时的高额税收。

房地产调控如同大禹治水，应当采取疏而导之，而不是一味的堵而抑之。在商办物业的投资领域配合出台一些引导资金投入的优惠政策，将有利于房地产市场健康发展，也将有利于市场热点的转换。（作者系上海中建中汇律师事务所合伙人律师）▲