河北省廉租住房问题的几点建议

文/陈金巧

河北省廉租住房问题的几点建议

文/陈金巧

房价快速增长已达城镇居民可支配收入的十几倍高位情形，普通收入家庭买房都是一个非常大的负担，更不用说低收入家庭了，因此低收入家庭的住房成为社会的一大难题。

多年来政府一直在努力，希望通过廉租住房改变他们的住房状况，1998年国家出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文）政策，首次明确提出了廉租住房制度的概念并明确了对不同收入水平的家庭实行不同的住房供应政策，廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。2007年国务院针对城市廉租住房制度建设相对滞后，部分城市低收入家庭住房困难的情形，加大解决城镇低收入家庭住房困难工作力度，8月7日颁发《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文），扩大了保障范围，由原来的城市最低收入家庭扩大到城市低收入家庭，健全廉租住房保障方式，由原来的以发放租赁住房补贴为主调整为货币补贴和实物配租相结合方式。2007年底河北省11个辖市全部制定了当地的住房保障管理办法，建立起廉租住房的申请、审核、公示等制度，对符合条件的城市低收入家庭基本实现了应保尽保。由于多年廉租房实物配租很低，河北省加快推进廉租房的建设步伐。 2007年1月至10月，河北省共为27538户人均住房建筑面积15平方米以下的城市低保家庭提供了住房保障，占应保障户数的94.9%，其中为19906户发放租赁住房补贴1548.6万元，为56户配租住房56套，实物配租率很低，为7576户核减租金155.4万元。24号文出台后，保障对象由原来的最低收入家庭扩大到低收入家庭，廉租房建设的任务更加艰巨。

去年5月，河北省住房保障工作总体进展缓慢，还没有把计划真正落实到地块、项目、资金等关键环节上。已经落实新建廉租住房项目69个、17839套，占责任目标套数的71.4%，已开工建设27个、6239套，仅占责任目标套数的25%。截至去年8月底，石家庄市新开工套数占责任目标的比例达到118.8%，承德、邢台、保定、廊坊四市占比也都超过100%；邯郸、沧州、张家口、唐山四市项目新开工套数占责任目标的比例在80.1%-95%之间，衡水市占比为64%，秦皇岛最低，项目新开工套数占责任目标的56.3%。年底据悉，我省今年年底计划竣工51664套，现已竣工39783套，占应竣工套数的77.0%。邯郸市进度最快，已竣工4743套，占年底计划竣工套数的101.7%。但有的市廉租房建设进度仍较慢。唐山、沧州、廊坊和承德四市竣工率不足70%。廉租房建设这个关乎民生的项目如此之慢，各市新建廉租住房项目进度存在较大差别。究其原因,我认为有下面两点。

一、主观原因

1 个别地方政府的积极性不够：廉租房建设是一个耗资大周期长的过程，廉租房福利性的特点，投资进去是没有收益的，并且随着廉租房数量的增加，必然会对商品房的房价带来冲击，分流一部分刚性需求消费者，房价将会下降，卖土地的收益就少，地方财政也就减少，继而影响当地经济的投资与发展，GDP增长缓慢，对于一直拿GDP来衡量地方政府的业绩自然就缺乏一定的积极性。所以政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的GDP增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。若地方政府财政实力较弱，廉租房政策的执行也只能是心有余而力不足。

2 地方政府的认识不足：地方政府过分依赖中央财政，只想着伸手要钱，而不愿将有限资金用于廉租房项目建设上。其主要原因还是形象工程、面子工程的思想作祟，某些基础设施重复建设、办公大楼高额装修，资金使用效率不高浪费愈加严重，乃至廉租房建设资金紧张。

二、客观原因

1 土地缺乏 1994年进行的税制改革将中国的税收收入分为中央收入和地方收入两大类，其中中央收入占据了税收收入的大头。根据统计数据显示，1993年中央和地方的财政收入占全部财政收入的比重分别为22%和78%，而到了1994年这一比重分别变为了55.7%和44.3%。与分税制改革前相比，地方财政收入下降了30%。在财政收入下降的同时，地方政府所要承担的事权并没有相应减少，这直接导致了分税制改革后地方政府事权与财权的不一致。在现行的以当地的经济发展或GDP增长作为考核的主要指标考核体系下，地方政府为了赢得一个好的政绩，千方百计去寻求新的收入来源，从而促进当地经济增长。在目前体制下,扩大地方政府收入的最好办法就是“土地财政”。地方政府通过出让土地获得出让金收入，作为地方政府财政收入的重要补充来源；通过低价出让工业用地，以此来招商引资，并以此带动当地经济发展；城市扩张、大拆大建等商品房发展很快，土地资源日益吃紧，国有建设土地基本用完，大部分是城中村改造、城郊农地变身，目前城市可利用的土地很少，甚至有些城市已出现无建设用地现象。

2 资金不足 由于河北省财政收入水平相对较低， “三年大变样”任务艰巨需要政府投入大量资金，政府在利用土地出让金的收入缓解财政支出的不足的同时还以土地为抵押向银行进行大笔贷款。从河北省廉租房建设资金的五项来源看，其中土地出让金收益占着廉租房建设资金的大部分，当下“限购令”出台，开发商拿地谨慎，无疑减少土地出让金的数量，住房公积金增值收益又远远没有很好的运作升值模式，只占廉租房建设资金的少部分，中央预算内资金补助河北省为每平米200元，其它资金几乎为零。所以廉租房建设资金从目前看不但不足，长期来看建设用地日渐减少，房地产市场变化具有不确定性，资金更无法保障。

三、建议

（一）统一思想 深化认识

廉租房建设总的来说还处于起步阶段，多年的商品房的快速发展忽视了廉租房的建设，如何尽快把这个差距补回来，这是政府的责任，更应认识到：

1 廉租房是民生问题 房屋是必需生活品，不是奢侈品。房价屡攀新高，有人欢喜众人愁。其危害之深之广：它牺牲了百姓生活质量，降低了幸福指数。当低收入者背上高房价、高医疗费、高学费三座大山时，只有勒紧肚皮、限制消费，其愁苦忧郁之状日甚，无法振作精神、享受生活之乐，进取心受挫，工作质量下滑，敬业奉献弱化，对社会不满的集聚更不利于稳定，因此廉租房建设是关乎民生之大事，是政府的责任。加快建设廉租房是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求，是调整住房供应结构、促进房地产市场健康发展的重要途径。《省委书记张云川在全省城镇面貌三年大变样工作总结表彰大会上指出，大幅度改善城市居住条件，必须加大保障性住房建设力度，进一步健全以公共租赁住房和廉租住房为主的保障体系，城市低收入住房困难家庭必须做到应保尽保。省长陈全国在“十二五”规划纲要报告中指出，要不断增加中低收入者住房供给，着力解决城镇困难家庭住房问题。

2 廉租房协调经济发展 对房地产业的发展不会产生太大的影响，从长期看，对房地产产业的理性有序的发展能起到好作用，或者说能使房地产产业更具有抵抗力、生命力。保障房属于民生问题，房地产属于经济问题，我们保障民生绝不意味着以牺牲经济发展为代价，反过来，只有经济发展了，保证民生、改善民生才能落到实处。廉租房建设直接针对低收入家庭，提升内需；房屋问题得到解决，居民才能放心地消费，还能带动一大批家具、电器等消费，同时也加快城市化建设进程。因此廉租房建设从目前看投入大，但同样能拉动相关产业的消费，实现国民经济自生增长，协调经济发展、民生关怀之间关系，在加快推进城镇化进程及就业方面，具有深远的意义。特别是把低收入群体的住房刚性需求从房地产业发展中剥离后，既抑制房地产投机，又间接的干预房价。

（二）明确职能分工，将廉租房建设列入地方政府考核体系

建立省、市、县三级组织机构，层层签订责任状，目标完成情况与领导班子和主要领导工作业绩综合考评挂钩，年底落实奖惩。建立月通报、月调度、定期重点督导制度，对廉租房建设资金落实、建设进度、工程质量、优惠政策等执行情况进行监督检查。要将廉租房建设纳入政府的考核中，政府考核实行一票否决制。上级政府和行业主管部门特别要督促资金和土地供给到位，确保政策执行不走过场。

（三）创新土地与资金解决途经

由于河北省“三年大变样”实施，公共设施等基础性项目需要投入大量的资金，地方政府举债多，压力大，任务重，廉租房建设资金不足可以效仿日本、新加坡建造公屋的做法。

1 吸引民间资金 根据日本、新加坡和香港等地的经验，廉租房建设逐渐引入民营企业参与是一种普遍趋势，又有利于缓解政府的财政压力，可以保障廉租房建设的长效性。可以以建设廉租房为条件向开发商增发一定规模的贷款，同时政府给予地价的优惠，开发商划出部分土地做廉租房，对于专门建设廉租房用地由政府向开发商无偿拨付。

2 经营城市与采用BOT模式相结合方式 经营城市是指政府运用市场经济手段，将城市土地、特许项目经营权、冠名权和广告设置使用权等资源盘活、出售，所得资金用于城市建设发展。它是一种特殊的投资方式，实质是一种特许权。这种方式还可以将经营城市的思路与BOT模式相结合。经营城市这种融资模式比较适合于廉租房实物补助方式的资金筹集。这种方式，以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施，并管理和经营该设施及其相应的产品与服务，以赚取利润，偿还债务，收回投资，当特许期限结束时，私人机构按约定将该设施移交给政府部门。

3 开发性金融机构 开发性金融机构是以市场化方式进行资金运作的，具有逐利性，又由于其政策性金融的特性，政府将用于廉租房建设的社会保障资金短缺的压力，传导给开发性金融机构。开发性金融机构综合考虑经济效益和社会效益，特别是考虑到廉租房较为显著的正外部性，为廉租房建设提供资金，这就有效地将政府意图和市场压力连接起来。具体来说，开发性金融采用“政府入口——开发性金融孵化——市场出口”的运营模式，可以考虑由政府无偿划拨廉租房用地，规划廉租房建设方案，开发性金融机构进行投资，建成后，按照市场价格由当地政府提供租金返还银行投资，由于政府的信用级别较高，开发性金融机构可以获得较稳定的回报现金流，低收入人群也获得了住房保障。日前，国家开发银行已在“十一五”期间，向天津滨海新区基础设施建设累计提供500亿元政策性贷款，期限为10～15年，并结合项目类别和具体情况，在同期基准利率的基础上给予适当优惠。如此巨大的资金需求，正好符合了开发性金融能够提供长期大额贷款的优势。与滨海项目同理，开发性金融机构发放长期低息的城建项目打捆信贷，廉租房可作为其子项目从中获得建设资金。河北省毗邻北京天津，除地理上的特点还具有环渤海的优势。

（四）制定专门性的住房保障法律，建立和完善我国廉租住房制度法律体系

目前国家针对低收入家庭的住房国务院仅仅出台了24号文即《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，也就是说没有国家层面的立法，就不能对住房保障制度进行整体上的设计，也无法规定适当的法律责任。在国家立法的基础上各地再结合当地经济发展的实际，制定出地方性的廉租住房保障法规。以法律规范构筑廉租住房制度的基础，以法律的形式明确住房保障体制的基本目标、各级政府在解决居民住宅问题中的责任，设立专门机构负责住房保障政策的制定和实施。廉租住房的立法应注意与社会保障法律制度相衔接，明确把住房保障资金列入财政预算，特别要注意制定关于住房保障基金的管理规定，完善具有可操作性的有关财政、税收、土地和金融等方面的廉租房制度法规，形成一整套完整的廉租住房制度法律体系。呼吁尽快出台住房保障法律，把住房保障纳入社会保障范畴。▲

陈金巧，河北行政学院