开征物业税对池州市房地产市场的影响

张 勇,胡启线

（1.池州学院政 法管理系，安徽 池州 247000；2.池州集合不动产评估咨询有限公司，安徽 池州 234700）

开征物业税对池州市房地产市场的影响

张 勇1,胡启线2

（1.池州学院政 法管理系，安徽 池州 247000；2.池州集合不动产评估咨询有限公司，安徽 池州 234700）

开征物业税对房地产市场最直接的影响体现在可以有效抑制投资性需求，但难以实现降低房价。针对池州市而言，开征物业税对池州楼市的影响主要体现在：对于投资者来说可能是一记重击；对于普通住房者来说可能是利好消息；对于开发商而言可谓“利弊共存”；对于金融业来说可使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击。

物业税；房地产市场；房价；影响；池州市

自2003年10月中共中央在十六届三中全会上提出要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”以来，有关开征物业税的舆论就一直不断，成为人们关注的焦点。2009年5月，国务院下发了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，要求财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部等部委要继续深化房地产税制改革，研究开征物业税。在2010年的“两会”上，在全国政协的各项提案中有很多是关于开征物业税的提案。2010年5月，国务院发布《关于转发〈国家发改委关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见〉的通知》，把财税体制改革放到了重要位置，明确提出要“逐步推进房产税改革”。

在物业税开征传闻四起的背景下，池州市房地产市场将会演绎出怎样的市场趋势，开征物业税又将会带来怎样的影响，针对普通老百姓而言又该如何去面对，这些问题都是值得关注的。

1 什么是物业税

从国际上看,世界上实行市场经济的国家或地区大都开征了物业税 (称谓有所差异,也有称 “不动产税”、“财产税”以及“房地产税”等)，但是到目前为止,国内学术界对物业税的概念界定并没有一个统一的标准。一般来说，物业税是一种财产税性质的赋税，是针对国民的财产所征收的一种税收。具体而言，物业税指的是政府以其强制力，对使用或者持有土地、房屋等不动产的业主征收的补偿政府提供公共物品的费用。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出[1]。同时，征收物业税应缴纳的税额会随着不动产市场价值的变化而变化。目前，我国还没有出台征收物业税的具体实施方案和细则，但国家税务总局关于物业税开征的具体方案已经明确，其基本思路是将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并按照房屋面积对超出征收基点面积的部分进行征收，基点面积内的部分免征。

2 开征物业税对房地产市场的影响

2.1 抑制投资需求

目前，我国调控房地产市场的税收手段主要集中于交易环节的营业税和个人所得税。但在当前供不应求的房地产市场环境下,这些税收成本最终还是转嫁到购房者身上。较高的房产交易税和零保有税使得“囤积”房地产的机会成本较低，一部分居民保有住房的意愿增强，投机投资性需求增加，造成房地产市场的虚假繁荣，也限制了存量房地产正常流转，更加剧了住房供需矛盾[2]。

物业税一旦开征,必然会对炒房者购买好几套房子的投资行为有较大的冲击，增加其在房产保有环节上的成本，而对那些大户型、高档豪华住房的住户来说,其房产持有成本会更高。因此，在一定程度上,开征物业税会打击和抑制这些物业的消费和需求，可以有效遏制炒房行为。从国外的经验来看,物业税在打击房地产投资方面确实功不可没。比如美国爆发金融危机之后，甚至出现了‘别墅只卖1美元却还是卖不掉’的现象。这是为什么呢？就是因为虽然房价很低，但是每年它得支付两三千美元的物业税，所以还是没人愿意去购买。同时，较高的保有税率可以避免业主空置或低效率使用房产，以盘活市场上的房产存量，刺激现有存量房产在市场中流动，促进房地产二级市场的发展和繁荣，从而更好地实现 “经济适用房——二手房——普通商品房——高档商品房”的梯级住房消费结构,可以满足不同收入阶层家庭的住房消费需求。

2.2 房价难以降低

从根本上说，在市场经济体系中，房价高低是由是房地产市场的供求关系来决定的。众所周知，物业税与房价的本质属性不尽相同。物业税是一个税种，属于公共财政范畴。而房价则属于市场经济的范畴，商品房的价格是由市场供求关系主宰的。倘若用物业税这个本属于公共财政范畴的制度安排来抑制高房价，很明显是说不通的。从实践来看，世界上实行市场经济的国家或地区，大都开征物业税，但至今未见由此导致房价不上涨的先例。显然，物业税并非是降低房价的灵丹妙药[3]。如果片面地认为开征了物业税，目前高房价的问题就可以迎刃而解，只能说明上述观点迎合了普通老百姓期待房价下降的普遍心理[4]。

另外，从过去的房地产市场宏观调控来看，如果不从改善房地产供求关系着手，单纯依靠在交易环节增加保有成本并不能够达到降低房价的目的。因为我国房地产市场是个需求过旺的市场，这就决定了房产所有人能够通过提高房屋售价或租金数额将税收负担转嫁给下一个购买人或承租人，从这种意义上说开征物业税反而会推高房价或租金。纵观近年来各地房价一路飙升的背后，其中固然有投资炒作等因素存在，但主要原因还是居民的住房需求没有得到满足。在需求大于供给的房地产市场中，人为地增加购房或者持有房产的成本，最有可能的后果就是误伤真正有需要、却购买力不足的普通老百姓的刚性需求和改善性需求，而对于那些手持大量现金的炒房者、投资者而言却不会产生太大的影响。

2.3 对房地产市场主体的影响——以池州市为例

2.3.1 投资者：一记重击 池州市是我国第一个国家级生态经济示范区，主城区生态环境优美，基础建设完善，城市功能区布局合理，群众居家生活安全感强，是一个特别适宜人居的江南小城。通过对比可以看出，池州楼市与周边的铜陵市、安庆市、芜湖市相比较而言，性价比较高，加之自2008年以来池州市政府相继出台了一系列促进房地产市场持续健康发展的新政策，很多外来购房者将房产消费的目光瞄向了“宜居之城”——池州，不少周边城市居民正是看中了池州楼市的巨大升值潜力，纷纷来池州购房。据有关资料统计表明，仅2009年一年，外地消费者来池州购买了近30万平方米的商品房，有的是用来居住，而大多数选择投资。根据池州市房地产管理局发布的《池州市主城区2009年1-12月房地产市场情况分析报告》[5]，该报告显示，在2009年的池州楼市交易中，外来购房者比例接近四成，其中，外省市约占7%，本省其它地区约占18%，本市其它地区约占12%。由此可见，近2年来，看中池州楼市前景的外来购房者越来越多，特别是选择投资的占了相当的比例。所以，一旦开征物业税，对于这些已经购买的或计划选择在池州投资房地产的外来炒房者来说冲击最大，因为他们在池州持有的房产越多,则税收成本相应就会越高,税收负担也就越大。

2.3.2 普通住房消费者：利好消息 根据国外有关经验，物业税的税基和税率一般会遵循由小到大的演变过程，先征商业物业，后征住宅；先征营业用房，后征自用房；先征高档住宅，后征普通住宅；先征多套住宅，后征单套住宅。根据国家税务总局提交的开征物业税的方案，其征税思路很明确，包括对城镇低收入住户的房屋减征或免征；对普通住户的第一套房子不征物业税，且确定了按照房屋面积征税的思路，即确定一个征税基点面积，基点面积以内的免征，对超出基点面积的部分进行征税。

针对池州市房地产市场而言，如果按照上述政策来执行，则对于普通购房者和低收入家庭来说，基本上没有多大影响。普通居民住宅的征收幅度不会太大，或者予以减免，特别是自住的普通住宅或首套住宅，除非持有第二套和更多物业,否则不用担心房产保有成本所带来的经济负担。但对目前池州市内拥有大面积户型或别墅的业主而言，必然带来一定影响，其物业税必然难以“逃避”，如平天湖周边的碧桂园、森桥印象及水云涧等高档住宅小区内的大户型住房和别墅。

2.3.3 开发商：利弊共存 开征物业税对于部分持有者来说就保有成本增加，一方面会使炒房者的入市量减少，特别是可以减少外地炒房者来池州炒房，一定程度上遏制炒房行为；另一方面对于可以正确引导普通消费者的住房消费理念，减少普通住房消费者的“贪大贪多”购房行为，从而减少人们对于大面积住房、多套住房的非理性需求。因此，一旦物业税开征政策“落地”，会导致大多数房地产开发商的高端产品销售难度增加，会促使开发商瞄准市场上的需求去开发产品，增加普通住房供应量，特别积极开发普通住房消费者作为首选的中小面积住房,尽可能满足普通老百姓对于住房消费的需求。一般来说，任何一个地区房地产市场的健康持续发展都要靠刚性需求来支撑，如果房地产开发商若能“以需求引导供给”，积极开发出老百姓能够消费得起的产品，则住房刚性需求就可以转化为现实的购买力,这对任何一个开发商而言不能不说是利好的事。根据《池州市主城区2009年1-12月房地产市场情况分析报告》[5]，商品房的热销户型集中在90m2以下及90-120 m2之间的中小户型，90 m2以下及90—120 m2的中小户型成交面积为58.07万m2，占总交易量的60%左右。所以，开征物业税后，房地产开发商若能从让池州的大多数老百姓能够“买得起”房子的角度出发，笔者建议还是多提供些中小户型的住房产品，该类产品的市场需求潜力还是相当大的。

2.3.4 金融业∶摆脱泡沫

近几年，央行及银监会等国家权威部门业已加大了对银行金融风险的监察，如何防范因房地产引发的金融风险问题早已引起了国家权威部门的关注。如果开征物业税，将会大幅度地挤出房地产开发投资中存在的地价泡沫，进而减少房地产投资风险，最终使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高其防范房地产金融风险的能力。为此，银行应该做的是采取差别化的信贷政策，在贷款政策上要“有保有压”。一方面，普通居民自住购房需求要继续鼓励和支持；另一方面，要进一步严格执行二套房及多套房信贷政策，坚决遏制投资炒房行为。如2010年4月国务院出台的“国十条”，明确要求“实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”[6]。上述房地产信贷政策的出台将进一步打压投资性购房需求，加大了炒房成本，有效抑制房价过快上涨。

3 结论

当前，在面对房价不断高涨、居民购房负担日益加重而难以实现“住有所居”的形势下，虽然人们呼吁通过开征物业税以抑制过高房价，但是实践证明通过开征物业税可以有效遏制投资需求，却难以实现降低房价。解决高房价问题在根本上还需从房地产市场供需入手，努力改善供求关系，增加供给量。综合各方面因素来看，开征物业税将会有利于房地产业健康平稳发展，但物业税开征的具体方案如何制定和执行在实践中仍需要进一步探索，需要广泛听取大众的意见，在操作时可以大胆借鉴发达国家或地区已有的经验，真正做到有的放矢，稳步推进。

[1]王鹏.开征物业税对我国房地产市场的影响分析[J].税务与经济，2010（1）：92—94.

[2]刘娟娟.物业税对房地产行业发展的影响[J].湘潭师范学院学报，2009（11）： 46-47.

[3]熊丹.浅议开征物业税对楼市的影响[J].财税金融，2009（1）：32-33.

[4]袁国钰.试论物业税的可行性[J].中国房地产，2010（2）： 15-16.

[5]袁国钰.池州市房地产管理局.池州市主城区2009年1-12月房地产市场情况分析报告 [EB/OL].[2010-01-29].http://fc.0566fc.com/news/hot/2010-1/29/291434523082.html.

[6]“新国十条”建立考核问责机制成亮点[EB/OL].[2010-04-26].http://news.cd.allfang.com/newshtml/2010-04/16169_1.shtml.

Influence of Levying Property Tax on Chizhou Real Estate Market

Zhang Yong1，Hu Qixian2
(1.Political Management Department,Chizhou College,Chizhou,Anhui 247000;2.Chizhou Jihe Real Estate Appraisal Consultation Limited Company,Chizhou,Anhui 247000)

The most direct impact on levying property tax is an effective way to restrain the investment demand but is difficult to reduce the prices of real estate.As for Chizhou,the influence of property tax on property market includes the following:it is a severe blow for speculative investment;it benefits the ordinary homeowners;it is both advantageous and disadvantageous for real estate developers;it helps the financial system free from the property bubble.

Property Tax;Real Estate Market;Price of Real Estate;Impact;Chizhou City

F293

A

1674-1102(2011)02-0040-03

2010-06-08

张勇（1983—），男，安徽全椒人，池州学院政法管理系教师，硕士，研究方向为土地资源管理。

[责任编辑：李荣富]