基于投入 -产出模型对西安房地产相关产业关联度分析研究

赵 晨,王 超,杨岗青

(西北大学 城市与环境学院,陕西西安 710127)

1 研究的意义与目的

作为国民经济发展的重要产业之一,房地产业具有融资量大、产业链长、波及面广等特点。虽然房地产业与其他相关产业的关联作用日益受到重视,但是各种阐述房地产业在国民经济中的重要地位以及适度优先发展房地产业等方面的研究相对都缺少较为专门的、系统的分析。

通过研究西安地区房地产业与国民经济其他相关产业的关联度,可以定量分析西安房地产对西安地区国民经济推拉效果;确定西安地区与房地产业关联度大的主要产业类型;定量反映西安地区房地产业对相关产业的带动效应;从产业关联角度分析西安地区房地产业发展问题,给出相关产业协调发展的建议。

2 国内外研究动态

从产业内部探讨房地产对与之相关的产业的带动作用的研究,还处在比较初级阶段,观点颇多。原因在于:房地产在国民经济中的地位,有“支柱产业”、“基础产业”、“主导产业”、“经济增长点”等多种定义;关于房地产业对其他相关联产业的影响,房地产对其他产业有回顾效应、前瞻效应、旁侧效应 1。这些问题多数只是定性描述、参数定值,缺少定量分析,如,张秋舫曾从房地产投资的诱发作用对房地产业的带动效应作了计算,认为房地产对建筑业、制造业诱发作用大,每 100亿元对上述行业的诱发分别是 123.61亿元和 90.76亿元 2。[微软用户 2]在房地产业对区域经济带动作用的研究上,日本于 1968年首次提出“住宅产业”,并与 1990年利用投入产出表测算出住宅建设投资为 26.592万亿日元,该投资所诱发的各产业国内生产总值之和为 52.15万亿日元,住宅诱发系数为 1.961,影响力系数为 0.6 684,感应度系数为 0.8 627。世界银行 1994年从住房建设角度分析了房地产的带动效应,每增加 100亿美元的住房,将带动 170～220亿美元的需求,每销售 100亿美元的住房,将带动 130亿 ～150亿美元的其他商品的销售,估计需求带动系数为 3。

目前对房地产产业链长、带动作用明显等取得共识,但关于房地产能影响多少产业方面,即程度如何仍存在不同看法和观点,对房地产业自身产业升级 ,促进房地产业与国民经济其他产业协调发展等问题,尚未进行系统研究。文章基于此以西安市为例做了一些尝试。

3 主要研究方法及数据来源

3.1 理论方法与模型

3.1.1 房地产业界定理论,产业关联理论,产业结构优化理论

房地产业界定:以房地产为对象开发经营、管理与服务的一系列活动的总称。

产业关联理论:是指在国民经济中一个产业与其他产业之间的经济技术联系,表示国民经济各产业之间投入产出、供给需求的关系,产业关联理论是对产业之机的联系进行量化研究的一种方法理论,揭示产业之间在生产、交换、分配过程中发生的数量比例上的规律性。

3.1.2 研究方法与模型

原理:在国民经济活动中,每个产业的生产都需要其他产业的产品或服务作为本产业的投入要素,其他产业的生产活动同样将产业的产品或服务作为本产业的投入要素。

直接消耗系数越大,说明某产业对提供要素产业的直接需求越大,产业之间的直接关联度也越大。

直接分配系数越大,说明i产业对 j产业的直接供给推动作用越明显。

3.2 数据来源与处理

西安市 2008年统计年鉴;定量分析过程中计算了直接消耗系数矩阵、直接分配系数矩阵,并对关联度系数等进行排序及简单函数运算。

3.3 安市房地产对关联产业的带动效应的技术路线图

4 西安地区房地产业与相关产业关联度的比较分析

4.1 西安地区经济发展水平与房地产业的概况

4.1.1 西安房地产业经济规模

宏观层面上,西安市房地产经过这些年的发展已颇具规模。而与宏观经济总量相比,其增加值占 GDP比重依然偏小为 3.2957%,处于起飞阶段,发达国家地区这一比例通常在3%～5%之间,有的已经超过 10%,甚至 20%以上 3。微观层面上,房地产发展无论是市场供给,还是市场需求方面,总是规模空前、快速膨胀的。依上表得出商品房销售收入及销售面积图如图 1、图 2。

表1 西安近几年房地产投资开发情况

4.1.2 西安市房地产最终产出结构分析

从产业角度看,某一产业的产出分为两大部分:一类是中间产出,即被其他产业作为中间投入要素消耗的,另一类是是作为最终产品,供使用的。在投入产出表中,最终使用分为最终消费 、资本形成、和出口三部分,房地产最终使用结构可用最终使用系数表示(各项最终使用量占使用总额的比重x/m,t/m,z/m),下表反映了 2008年房地产业的最终使用结构:

图2 商品房销售面积图

图1 商品房销售收入

2008年西安房地产业的最终消费,资本形成,出口所占比重分别是:24.1%,30.2%,0。与国民经济平均水平8.4%,27.8%,16.6%相比,房地产偏高,这表明,房地产是一种较为明显的消费拉动型产业;资本形成偏低,说明该产业尚未形成相当规模的资本能力,投资拉动能力弱;房地产出口为 0,说明该产业尚未形成出口需求,是一种内向型产业,同时间接表明,西安目前的房地产业发展低下,整体质量有待于进一步提高,特别是在对外开放程度进一步加深的形势下,西安房地产面临很大挑战与机遇。

表2 2008年房地产业最终使用结构

4.2 西安地区房地产业与其关联产业后向关联度比较分析

以投入产出表中房地产直接消耗系数矩阵,得下表,反映的是西安总体水平上房地产业的主要后向直接关联产业类型及关联度。

表3 19个个产业中,房地产业主要后向直接关联产业类型与关联度

19个产业中,与房地产业有直接关联关系的产业共 18个,其余一个产业——采矿业与房地产业后向直接关联度为0。18个后向直接关联产业中,与西安房地产后向关联密切(高于直接消耗系数平均值)的产业依次有金融业、制造业、租赁和商务服务、批发和零售业、教育、公共管理和社会组织、房地产业。这些直接关联度较大的产业中,房地产每生产一万元的产品,需要直接消耗上述产品 3270元、1308元、1189元、1123元 、835元、627元 、336元。 各自占西安房地产直接消耗总量的 34.07%、13.62%、12.38%、11.68%、8.69%、6.52%、3.49%。这些产业在西安房地产业直接消耗总量中的总消耗比例已达 90.47%,其中金融业、制造业、租赁和商务服务、批发和零售业是西安房地产业的主要直接消耗产业,四者所占比例之和超过 71.75%(大于 50%)。这说明西安房地产业对金融业具有较大依赖性,其本身便是一项融资性较强的产业,金融业的兴衰直接影响房地产业的枯荣。同时,房地产业对于属于第二产业的建筑业、制造业也具有很强的依赖性,可以说,房地产业是以开发经营建筑为主的产业。

4.3 西安地区房地产业与其关联产业前向关联度比较分析

由于房地产业本身基础性的特征,几乎所有产业都会将房地产业提供的产品或服务作为其生产要素,而分析其前向关联关系的目的在于,从数量上明确西安的区房地产业对国民经济不同产业生产的供给推动能力的大小和差异。

以投入产出表中直接分配系数矩阵,得下表,反映的是西安总体水平上房地产业的主要前向直接关联产业类型及关联度。

表4 19个个产业中,房地产业主要前向直接关联产业类型与关联度

采矿业与房地产业的直接关联为 0。其他 18个产业均也房地产业有前向直接关联,其中,关联度高于平均值的 7个产业依次是房地产业、租赁和商务服务、公共管理和社会组织、教育、金融业、批发和零售业、卫生、社会保障和社会福利,在这些直接关联度较大的产业中,房地产业每增加 1的万元总产值中,被它们作为中间投入分别使用 998元、993元、537元、472元、413元 、342元、263元 。 各自占房地产业直接供给总量中的比例已达 84.54%,其中房地产业、租赁和商务服务、公共管理和社会组织是房地产的直接供给对象,三者所占比例已达 53.19%(大于 50%),这说明房地产业的发展会直接促进商业市场、金融市场的繁荣,同时有效推动社会服务业、行政机关及其他行业、租赁商业等产业的发展。

4.4 西安地区房地产业与其关联产业环向关联类确定

房地产业环向关联产业是指,与房地产既有后向关联又有前向关联的产业,计量值为房地产业与同一产业的后向直接关联度与前向直接关联度之和。

表5 与西安房地产业前、后向关联密切,及环向关联的产业

环向关联的产业有 9个,分别是金融业、租赁和商务服务、批发和零售业、制造业、房地产业、教育、公共管理和社会组织、卫生、社会保障和社会福利业、信息计算机服务和软件业;仅前向直接关联而后向关联不密切的是卫生、社会保障和社会福利业,说明房地产对这个产业产生的主要是直接推动作用;仅后向直接关联而前向关联不密切的是制造业,说明房地产对这个产业产生的主要是直接拉动作用。而间接的与房地产业产生环向关联的产业,即相互之间不会快速影响,但通过其他产业为桥梁,产生波及作用,这一效果的大小,需要加之环向完全关联度表现。

4.5 西安地区房地产业带动效应结论

通过投入产出表及以上分析,基于对确定西安房地产业相关联的产业类型和数目取决于产业分类的方法与口径,和统计资料的收集中会有误差这两个前提,得出如下结论:

1)与目前理论界的一些定性判断相似,通过以上对西安房地产业的定量分析结果表明,房地产业的产业链很长,能带动多个相关产业的发展。房地产可以通过对其他产业产生直接、间接的影响,同时又有后向拉动、前向推动和环向增互作用等多方向共同作用,这些因素共同使得房地产业的发展对其他产业及国民经济的发展波及面增大。理论上房地产对绝大部分产业都有关联关系,但在上述直接关联分析中,看出直接关联产业并不多,除其本身外只有金融业、租赁和商务服务、批发和零售业、制造业、教育、公共管理和社会组织、卫生、社会保障和社会福利业、信息计算机服务和软件业。对于上文数据表现的直接关联度不高的产业,也不能忽视其间接、隐蔽的联系。

2)在西安房地产业关联作用的方向和性质即关联产业类型上,与理论界取得相同的结论即房地产业与其他产业之间的关系是单项关联、前向关联兼有的。即使同是环向关联产业,其前向、后向关联程度也是不同的。均密切的有金融保险、社会服务;后向关联大的如制造业;前向关联大的如商业、教育、公共管理和社会组织、信息计算机服务和软件业等第三产业较多。这样的产业为此和重要程度差异,反映了西安地区,房地产业对不同产业的影响程度。基本上,原材料消耗针对房地产业的后向关联,生活消费针对房地产业的前向关联。

5 结论

1)从产业规模上看,西安房地产业增加值占 GDP比重在3.30%,发达地区北京、广州已于 2000年分别达 3.19%、5.14%,美国在 1990年就达 5.91% 。说明西安房地产总体发展较小。西安房地产业与相关产业平均后向关联度5.06%(我国平均 0.060,美国 0.081,北京 0.167(1997),虽然这并不代表产业先进,但与经济发展水平对照,其消耗系数仍然偏高)过高,反映了房地产业中间投入过高、房地产业集约程度低、发展粗放、产业效率不高,这必然导致西安房地产业市场竞争。西安房地产业与相关产业平均前向关联度3.10%(我国平均 0.076,美国 0.156,日本 0.142)过低,反映西安经济服务化程度、人民生活消费水平及生活质量层次较低。

2)西安房地产关联产业类型偏向资本原料型 ,而发达地区的则是服务型产业,反映了西安房地产正处于“数量扩张”初级阶段,经济增长方式以物质资本拉动性为主。

3)从环向关联看,西安房地产与行政机关及其他行业关联度过高,与自身过高。(美:0.237,0;日:0.151,0;中:0.019,0.041;西安:0.117,0.133)这一方面说明西安市房地产专业化程度低,比如,西安地区许多经济实力并不强的房地产公司,却采用从建设——销售 ——物业管理一整套服务模式,这种模式很多情况下在产业内部不能进行有效的分工、细化,提高效率,更不可能向社会提供高质量的服务。另一方面说明西安市房地产市场化程度不高,竞争不好,政府有很多干预,这使房地产业政策性变强,不能发挥竞争优势,也不利于进一步提高技术与服务。

4)房地产业与金融业关联度过高(0.482),而与建筑业关联较低(0.011),这种不合理的经济结构有可能导致整体经济的恶性变化。房地产过度依赖金融的格局可能会酿成市场价格虚高,直至市场过热,甚至房地产市场泡沫,曾为经济危机的导火索。

综上所述,西安房地产业总带动效应与发达国相近,而前向关联明显小于后向,说明西安市房地产业主要带动的是资金原料型“硬产业”,对服务型科技型“软产业”带动较小。说明西安市房地产,中间消耗过大,集约程度较低,正处于“数量增长阶段”。同时存在市场化程度不高等问题。

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