城市化初期河流治理背景下区域开发SWOT分析——以浐灞生态区房地产开发为例<br/>

城市化初期河流治理背景下区域开发SWOT分析——以浐灞生态区房地产开发为例

2011-09-05鲁红梅

地下水 2011年3期

关键词：灞河生态区城市化

王静,鲁红梅,张荣

(1.西北大学城市与环境学院,陕西西安 710127;2.北京师范大学地理学与遥感科学学院,北京 100009;3.河北师范大学资源与环境科学学院,河北石家庄 050016)

城市化初期河流治理背景下区域开发SWOT分析
——以浐灞生态区房地产开发为例

王静1,鲁红梅2,张荣3

(1.西北大学城市与环境学院,陕西西安 710127;2.北京师范大学地理学与遥感科学学院,北京 100009;3.河北师范大学资源与环境科学学院,河北石家庄 050016)

利用 SWOT方法对浐灞生态区的房地产开发进行优势、劣势、机遇和挑战的分析,并进行了 SO、ST、WO和 WT的策略研究。得出了拥有河流的区域在城市化初期的房地产开发中,应结合生态城市建设的理念进行多业态的开发和经营。

城市河流;房地产;浐灞生态区;SWOT

目前中国处于快速城市化时期,很多地方政府采取了以区划规划和土地国有化推动的城市化模式。尤其是在城市郊区,这种现象更为明显。而城郊城市化的发展模式和本来国家推崇城市化的意愿不相符,它的工业化是落后于城市化的。因此出现了先是房地产开发进驻,然后吸引人口和产业的集聚,促进工业化实现的现象。所以在这种区域开发的模式中,房地产的开发对于其城市化起着举足轻重的作用。进行区域开发的目的是为了实现该地区经济效益、社会效益和生态效益的共同发展,但是在实际中,更多的是实现了经济效益,而牺牲了社会效益和生态效益。

近 30年来,国内外生态城市理论研究取得重大突破,研究者们认为,社会、经济和自然环境的协调发展,物质、能量、信息高效利用,基础设施完善、布局合理、生态良性循环的宜居之地,是构成生态城市的基本要素。与此同时,国内外诸多城市和都市区纷纷开展生态城市建设的探索与实践,都把建设生态城市作为城市发展的一种新的城市价值理念和目标追求。

城市河流是指发源于城区或流经城区的河段,包括人工开挖的、经多年演化已具有自然河流特点的运河、渠系[1]。城市河流与人类活动的相互作用非常紧密,人类的社会活动影响着城市河流的水文特性、物理结构和生态环境,城市河流的水域环境、生态环境、空间结构等服务于人类并促进人类的进步和城市的发展,可以说,城市河流与城市布局、经济、文化、交通、景观以及城市生态息息相关[2]。

作为西安生态型的新城区和城市型的生态区,浐灞生态区浐河、灞河水环境的治理突破只投入不产出的传统治理模式,通过以生态技术为主的科技创新应用,将污水变为浐灞区宝贵的水资源,在解决实际污染问题的同时,发展自身的生态治理路径,初步实现治理效益化。这一创新治理思路和发展模式,既全面改善浐灞河的水质,重塑河道生态走廊,使浐灞生态区成为水环境效益化治理的示范区域,又通过水环境治理工作推动了区域内生态农业、花卉养植、科普教育、观光休闲等生态产业的发展,带动了生态区的房地产开发。

浐灞生态区的这种模式在规划上试图实现经济效益、社会效益和生态效益的共同发展,但是在区域开发的初期阶段,这些更多的是体现在房地产的开发中。本文将应用SWOT的分析方法,结合该地目前的房地产状况,分析此种城市化发展模式在初期表现出的优势、劣势、机遇和挑战,并通过分析提出合理化发展建议,以使此种模式在城市化进程中得以合理的推广和应用。

1 研究区概况

1.1 区域基本情况

浐灞生态区以浐河、灞河为中心,涉及西安的未央、雁塔、灞桥三个行政区。浐灞河流域综合治理区域为 129 k m2,其中,集中治理区为 89 k m2。中心区域为陇海线以北、东二环北延线以东、绕城高速路以内 45 k m2。

区域内生态资源、土地资源、水资源、热力资源、电力资源丰富。生态区区位优势独特,区内铁路、公路、市政道路干线密布,即将建成的东三环路纵贯南北,交通十分便利。

西安市对生态区的定位为:城市型的生态区、生态化的新市区,具体的定位如表 1所示:

表 1 浐灞生态区的定位

1.2 浐灞生态区房地产发展简介

在目前房地产开发转向二三线城市的战略影响之下,西安的地产开发进行的如火如荼。根据城市各个分区特点,将房地产开发分为城内、城东、城西、城南、城北、浐灞、曲江、长安、高新九个板块。各个板块凭借自己的资源和区位优势争夺着地产开发。

随着浐灞生态区的流域治理建设初见成效,凭借着这里城市水环境的改善吸引了大批的房地产开发项目,包括香港中新集团、龙湖地产、恒大地产、海航集团、广夏集团等国内知名的地产公司,也包括恒华置业等一些陕西本地的地产开发公司[3]。目前开发的项目共 38个,其中半数项目的核心卖点都以浐河、灞河沿岸为主,项目小区内也建设了很多水景,这也顺应了浐灞政府以河流治理带动区域发展的理念。

2 区域 SWOT分析

SWOT分析法是哈佛大学商学院的企业战略决策教授安德鲁斯(K.Andrens)在20世纪60年代提出的战略管理理论。SWOT分析即对研究客体面临的优势(strengths)、劣势(weaknesses)、机遇(opportunities)、挑战(threats)的分析。其分析的基本原理是通过对组织、个人、产业或区域等研究对象内部条件和外部环境作系统分析,了解研究对象内部所具有的优势和存在的劣势,分析影响研究对象的外部机会和挑战,并在此基础上选择最优行动战略,以最大限度地调动资源和优势,利用机会,规避风险,获得可持续发展的可能性[4]。

2.1 优势分析

2.1.1 充沛水资源支持下的水环境改善

浐灞生态区的最大特色就是拥有包括浐河和灞河等在内的充沛水资源,结合这些对该区域城市水环境建设,可以为房地产项目提供“亲水”品牌。在缺水的北方,灵动的水域,可以大大增加该区域的房地产项目对潜在客户的购买吸引力。房地产开发商也结合该区域的亲水特色,在项目内部建设与之相应的水景观。这样不仅增加了该区域的吸引力,也使得局部的水环境得到改善,更进一步提升了该区域的整体形象。

2.1.2 依托山水环境的城市绿化景观建设

浐灞生态区作为城郊的未开发区,有大量的土地可供用于生态建设。沿浐灞河两河四岸形成100m到500m不等的连续滨河绿带,沿铁路线和快速道路同样形成100m到500m的宽阔生态廊道,构建成第一级带状生态廊。在浐灞河进入规划区的上游区域和灞河入渭河口,营造大型生态绿地,加上广运潭生态景区共同形成面状生态湿地公园。主要的交通干道两侧均控制宽达30～50m的绿化带;核心区面积比较大的区域通过60m景观大道控制总宽达100m的绿化走廊,形成地块纵深的特色亚生态系统,与滨河绿廊和防护林带一起构成网络状绿化生态走廊。

这些生态建设规划在建成之后,可以大大提高该地的绿化率。在寸土寸金的城市中,这无疑会形成对置业者的巨大吸引力。而对于开发商而言,如此优美的环境,也构成了开发高档别墅的条件,能够带来更大的利润。

2.1.3 多种资源提供多业态的房地产开发

由于浐灞生态区奉陪的水资源、生态资源和土地资源,适合发展会展、旅游、商贸、居住相结合的多种产业,这也使地产开发商可以在此处进行住宅地产、商业地产、旅游地产等多业态的开发。对于置业者而言,多种产业的发展,也给居住提供了更多便利。

2.1.4 世园会的举办将大大提升区域形象

世园会在浐灞生态区的举办将促使基础设施的建设,它也将作为引擎,引爆浐灞房价的上升。

2.2 劣势分析

2.2.1 区域内基础设施建设严重滞后

虽然政府在浐灞生态区投资 50个亿进行基础设施建设,但是到目前为止,漫步浐灞,看到的是房地产项目内部优美的景观和外部凌乱的环境的强烈对比。很多开发商对此意见很大,多次和政府协商,但只能是无奈的先做好自己项目的景观。置业者也对因为基础设施差等带来的入学、出行等问题的报以担忧。

2.2.2 区域内没有大的产业支撑

一个区域的发展最需要的是在主导产业影响之下的多个产业的发展,这样才能带动整个区域的发展,提高区域竞争力,也提高此处的房地产项目竞争力。但目前的浐灞生态区除了拥有大片的土地之外,还没有建立起产业集群,还缺乏竞争力。

2.3 机遇分析

2.3.1 新型城市化发展的趋势

城市是社会生产力和商品经济发展的产物。随着人类社会经济的发展,人口数量的持续增加,世界城市化,特别是发展中国家的城市化进程迅猛提速,解决人与自然,人与人,人与社会矛盾,破解城市发展和城市生态环境建设难题,已经成为人类生态学和城市生态学亟待解决的重大课题。由此学术界提出了生态城市的概念,它是指生态城市是文明、健康、和谐、充满活力的复合系统,是一种生态良性循环的理想区域形态,是人与自然达到了阴阳互补,同气共生的境界。它是具备高度生态文明的人文环境系统,是摆脱区域发展困境的根本途径,是人类发展的生态价值取向的必然结果,是生态价值观、生态哲学和生态伦理意识的综合体现[5]。

正是顺应这种思潮,依托浐灞的资源优势,得以打造生态新城,并带动整个区域的发展。而这种生态新城也吸引了房地产开发商在此处建设低密度的高档住宅,能够获取更高的利润。

2.3.2 房地产转战二线城市

由于一线城市的限购令和利润空间减少,房地产开发商将市场开拓到二三线城市,作为西部的重要城市,西安今年来的房地产市场异常火爆。而拥有大量土地的浐灞生态区也借此东风能够吸引大量开发商进行房地产开发和建设。

2.3.3 西安建设为国家化大都市的战略

西安在“十二五”规划中,把建设国家化大都市作为战略目标。城市国际化要求达到以下目标[6]:具有强大的综合经济实力与辐射功能,是世界经济、贸易和金融中心之一,对世界经济有相当的影响力;聚集着众多的跨国公司和财团总部或分部以及国际经济和政治组织,是国际资本集散中心,在某种程度上能够控制和影响全球或区域性经济活动;具有很高的经济开放度,通行国际惯例和国际法规,生产性服务业发达;拥有国际意义的加工工业,是世界主要制造业中心;第三产业高度发达,具有高效的综合服务功能并形成了完善的中心商务区;拥有世界一流水平的基础设施和工作、生活环境;拥有广泛而经常性地开展国际性科技、教育、文化、体育等交流活动,或举办各种国际会议的先进设施与能力。

作为西安市大力发展的区域,浐灞生态区也在凭借优势打造总部经济、商贸中心、大力发展咨询、法律、金融、旅游、会展等第三产业。而这些为房地产开拓多业态的发展提供了良好的条件,可以在此处兴建集居住、商务、旅游等为一体的大型房地产项目,减少单项投资带来的风险。