房地产开发项目参建合作企业信用评价体系研究

程兰燕

(上海闵行联合发展有限公司， 上海 200245)

当前房地产项目招投标中，陪标围标、挂靠转包等现象屡见不鲜，一些承包商不从提高自身能力着手，仅在隐瞒劣绩、行贿业主、偷工减料等方面投机取巧做文章[1]。此类信用缺失行为扰乱了市场的正常发展秩序，影响工程质量，侵害消费者利益，同时也严重损害了企业自身形象。在我国还没有制定统一的市场评价标准，缺少统一、共享的信用信息平台的情况下，为有效遏制承包商或服务商失信行为，让信用度的高低成为交易成功的决定性因素，建立一套科学的房地产开发项目参建合作企业信用评价体系尤为重要。该评价体系将有助于规范房地产业相关行业市场，有助于房地产业的持续健康发展。

我国的信用评估机构在20世纪80年代末随着债券市场的发展在银行内部形成，经过经济的起伏和政策的调整，形成如今较有规模的多个评估公司，但仍然侧重于金融行业的评价[2]。目前对房地产相关行业的评估研究和实践尚处在初级探索阶段，从房地产企业角度研究合作企业信用评价体系几乎处于空白。

本文试图探讨房地产企业如何利用可获取的有限信息资源构建内部合作企业信用评价系统，建立各合作企业数据信息库并维护信息，对各企业在进度、质量、安全、成本等各方面进行综合评估，评定信用等级，避免每次在选取承包商或服务商时耗费大量的人力、物力。

1 信用评价指标的选择

构建信用评价指标体系是谨慎而繁杂的，选取的指标既要兼顾系统性、代表性、可获取性，又要与具体的评价方法相统一且切实可行，以真实反映企业信用状况。本文结合现阶段实行的企业资质等级标准存在一定的缺陷(如标准中未涉及企业的财务能力、商业和银行信用记录、管理人员条款等)，综合考虑房地产相关行业的特点，将评价指标分为履约能力指标和履约行为指标两大类，信用评级指标又细分为定量指标和定性指标。

1.1 履约能力指标

1.1.1履约能力定性指标

我国企业信息对外披露少，透明性较差，尤其是一些关键的软信息。评级人员可通过一些外部渠道、与企业相关负责人洽谈以及企业自我评判等方式，获得较为详尽而真实的企业内部软信息，如内部管理制度、运营模式、办公氛围等，为定性评判奠定基础，为信用评级提供更有效的素材。

(1)主要管理者素质。管理者基本素质评价指标体系主要考察企业经营者和管理人员素质。评价指标有学历、经历、经营能力；通过对主要副职、总师的学历、经历以及有中高级职称的工程技术人员所占在册自有职工人数比率、中高级技术工人所占在册自有职工人数等方面来评价管理人员的素质。另外，企业主要管理者的管理风格、经验以及人脉关系成为影响企业发展的重要因素。倘若管理者个人信用度低，在商界缺乏口碑，那么建设单位有理由怀疑其经营的企业信用状况。

(2)银行贷款信用。重点考察评级对象的还贷记录以及与商业银行间的合作关系。

(3)商业信用。包括施工承包合同的履约记录；与建材供应商的付款记录； “建筑业企业信用档案”中的相关记录；拖欠工程款、拖欠农民工工资情况分析；工商、税务部门的相关记录；法院诉讼记录；账款催收记录等。

1.1.2履约能力定量指标

履约能力定量指标包括财务状况、现金流分析、企业资质等级等

(1)企业财务状况评价。指标体系主要由偿债能力、盈利能力、营运能力等二级指标组成。二级指标又由相应的三级指标组成。该指标体系主要用来考察企业资产运作和收益情况，是企业偿还债务、履行有关契约的关键因素，也是考察企业是否有能力和实力保证自己信用的指标之一。

(2)现金流分析。财务报表存在隐瞒收入或夸大经营成果等行为， 财务信息可能无法真实反映实际经营状况[3]。现金流量的来源是企业按期偿还债务的根本[4]，且能够通过对账单税务单进行核实，弄虚作假的可能性较低，可以更为真实地反映经营活动和偿债能力，有利于对企业财务信息质量和实际经营状况做出更为准确的判断。本文增加现金流动负债比、净利润现金含量这两个指标来分析企业的现金流量情况，以更加真实、全面地反映企业的偿债能力。

(3)企业资质等级等信息分析。包括资质等级、承揽工程总值、工程结算收入、三年主营业务收入平均增长率、三年资本平均增长率等。

1.2 履约行为指标

房地产项目合作企业具备履约能力仅仅是成功完成项目的一个重要要素。对于合作企业的评级还应结合考虑实际履约过程中表现出的结果，即履约行为。履约行为是履约能力与主观努力程度相结合的产物，此类指标适用于评价已经合作过或正在合作的企业。合作企业大致可分为两大类，一类是施工承包类，如施工总承包、幕墙、精装修、桩基工程等；一类是咨询服务类，如设计、勘探、监理等单位。

1.2.1施工承包类履约行为指标

以定量指标为主，主要评价指标如下：

(1)工程质量安全指标。由工程质量一次验收合格率、工程质量安全事故次数、工程质量安全问题整改情况等二级指标构成。

(2)工期指标。通过总工期滞后率、关键节点工期滞后率等方面来评价。

(3)合同造价。主要通过结算造价与合同造价偏差率，由于承包企业原因造成的工程变更率等指标考察。结算造价与合同造价偏差率指标实际操作中应剔除由于建设单位原因造成的成本上升因素。该项指标主要用来考核施工单位是否存在低价中标，而后寻找各种理由增加工程成本的行为。

1.2.2咨询服务类履约行为指标

(1)设计

在满足国家规范的前提下，选取定性指标,如设计文件总体、平面布局合理性指标;各专业之间协调配合指标;各专业自身是否符合规范指标;各专业设计是否过于保守等指标。定量指标可选取主体结构单方造价，其他部分造价根据不同房间分割、建造标准表现出较大差异。单方造价可根据跨度、层高、总高度等划分标准造价范围。

(2)施工监理

材料进场把控指标：不合格产品被放进场次数、冒牌产品被放进场次数。

工程质量管理：工程是否零质量事故、事故预警与报告次数、事故处理效果等指标。

工程安全管理：是否出现安全事故、安全事故预警与报告次数、安全事故处理效果等。

现场签证：签证工程量是否实事求是，有无虚报、冒报。

工期指标：通过总工期滞后率、关键节点工期滞后率等方面来评价。

资料档案整理：是否及时完成、完成质量等。

(3)投资监理

总造价控制目标：结算总价与合同总价偏差率指标。

工程量计算偏差率指标：如偏差率<5%，属可接受范围；5%≤偏差率<10%，则扣分；偏差率≥10%，属严重工作失误。该项审核工作需由建设单位业务能力、责任心均较强的专职造价工程师承担。

单价审核指标：该项指标考核难度较大。设备材料价格根据不同品牌、型号，所处的不同时期会有所差异。建设单位可通过货比三家，综合比较性能、质量、价格等因素，选取合适的性价比产品。并以此考核投资监理审价工作。

工作失误率指标。

审价工作效率指标：如结算报告审核时间小于30天，可加分； 30～45天属可接受范围；大于45天属效率低下。设备材料单价审核时间应小于7天，大于7天属效率低下。工程签证审核时间应小于7天，大于7天属效率低下。

以上指标均属定量指标。

(4)勘探

勘探企业评价指标均为定性指标，如勘探方案合理性指标和勘探报告准确性指标。

2 评级指标权重与评分标准

2.1 评级指标权重的确定

指标权重的确定，决定了在多个指标中，各个指标对分析对象的影响程度，指标权重的选择会直接影响评价的结果，是测评企业信用水平的关键[2]。本文把指标体系分为履约能力和履约行为两大类，并细分为定量指标和定性指标，分别确定各个指标权重。在实践中，根据实际情况确定履约能力和履约行为两大权重比例。之后可通过参考相关研究资料和向专家学者请教，并进行实地调研后，确定各层级指标权重。指标权重在实际应用当中可根据当时背景情况作相应调整。

2.2 评分标准

定性指标其评价标准也是比较抽象的，一般要靠专家的经验来判别。对定性指标评价可分为四级，如优、良、一般、差，各级所对应的量化分数分别为85～100分、75～85分、60～75分、60分以下。若采用国际上企业信用等级实行九级，则过多降低了每级评价标准间的差异性。对于定量指标采用百分制计分方法。

工程项目开发周期一般为2～4年，即使是大型开发项目通常采取分期开发策略，每期持续时间也基本在2～4年。因此以工程项目为单位，工程结束后，对各合作承包商和服务商做一个综合评价。

3 信用评价计算与分级

在获得权重和指标值的基础上，信用评价值为：

式中，Aijk为3级指标值；αi、βij、γijk分别为1、2、3级指标的指标权重；n、m、p分别为1、2、3级指标隶属上级指标的个数。

最后，将定量模型算得的定量指标总分和通过专家评分表算得的定性指标总分加起来，得到的分数即为企业信用得分。采用国内外较为流行的三等九级法，企业信用等级划分如表1。

表1 企业信用等级划分

4 实例分析

通过收集、整理工程实践中合作过的上海某知名监理公司相关信息资料，根据监理在房地产开发项目中的工作性质、特点，考虑到监理的财务状况对监理工作质量影响较小，因此未选取财务指标，构建指标的评判矩阵如表2。

表2 指标评判矩阵

(续表)

注：各项得分满分均为100分。

该监理企业评价得分为88.225分，位于AA级企业。说明该企业信用良好，能够较为出色的完成监理工作。

5 结 语

本文通过分析当前房地产项目参建合作企业在建设过程中的失信行为，指出建立科学的房地产项目参建合作企业信用评价体系的重要性。以信用评价指标、评级指标权重与评分标准、信用评价计算与分级三大块内容构建了房地产业相关合作企业信用评价体系。最后以工程实践中上海某知名监理公司相关信息资料进行了实证分析。

但是，房地产企业内部的参建合作企业信用评价体系，其数据量仅是社会信息总量的冰山一角，大量数据库信息散落于政府各部门，如工商、法院、统计、质监、税收、银行等。如能整合这些信息资源，构建社会评价体系，一方面有利于加强信息的透明度，另一方面有利于规范各参建企业自身行为，如在工程施工、合同履行、税金缴纳、财务核算等领域加强自律，不断改善自身的社会信用形象。

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