合肥市房屋空置现象分析

邵晓宇

(安徽建筑工业学院管理学院，安徽合肥 230000)

［经济管理］

合肥市房屋空置现象分析

邵晓宇

(安徽建筑工业学院管理学院，安徽合肥 230000)

随着我国房地产业的迅速发展，房屋空置问题已经成为了业内人士和政府决策部门关注的焦点，从空置现象和空置率的定义入手，分析我国商品房空置现象是由房地产市场的不完全开放性、区域性、信息的不充分性、供给的滞后性造成的。包括自然空置现象、由于设计质量问题而存在的空置现象、商品房供需结构数量上不合理造成的空置现象和投机行为造成的空置现象。通过合肥市房屋空置面积分析，用房价收入比分析空置现象，发现特别是2009年房价收入比达到10.02，从这一指标的变化可以看出合肥市居民买房变得越来越困难。然而市场上的商品房空置面积却在逐年增加，加剧了人们对于房地产泡沫存在的直观反映。居民消费能力不足导致的购房需求缓慢下降，导致了人为的房屋空置现象的增长。

合肥市;房屋空置;房地产业

随着我国住房制度改革和城市化的深入推进，整个国民经济进入新的增长周期，居民收入水平也不断提高。在全球金融危机的大背景之下，房地产业俨然已经成为拉动我国内需和推动经济复苏的重要产业之一。同时随着近年来房地产业的快速发展也出现了许多问题，其中商品房空置面积逐年增大，空置问题日益严重，已经成为了业界人士和政府决策部门关注的焦点。

一、空置现象和空置率的定义

在国外空置是指建筑物整体或者部分未得到使用，用于出售或出租的房屋尚未出售或者出租，处于等待出售或者出租的状态(塌毁的房屋、季节性的或者不上市交易的房屋不计在内)。

在中国(不包含香港及台湾地区)采用的是空置面积这一概念反映空置问题。根据我国《房地产开发统计报表制度》，空置面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

目前国内研究中，由于采取的空置率计算方法和对于空置的理解理念不同，对于国内的空置率的大小还存在着很大的争议。合适的空置率应能反映可供销售和出租的商品房数量中没有销售和出租的商品房的空置程度。定义商品住宅的空置率为报告期商品住宅空置数量占报告期可供销售、出租商品住宅数量的比重。

二、我国空置现象分析

一般来说，房地产市场的空置数量是反映供求强度的指标，它的多少将影响投资者对未来房地产走势的判断。当市场中商品房空置面积持续上升，房屋空置率居高不下时，说明房地产市场中的供求状况便是供大于求。

正确全面地了解空置现象，不仅需要国家相关统计部门对于空置率的统计资料，更应该考虑我国国情和现实情况在扣除了市场上种种的空置现象后才能够反映客观真实情况。

商品房空置的存在是必然的，究其原因是房地产市场的不完全开放性、区域性、信息的不充分性、供给的滞后性造成的。但是应当警醒以下几种空置现象的存在，以防范可能出现的房地产泡沫。

1.自然空置现象。根据库存控制理论，供给实现必须在前，需求实现只能在后，必须要提前建造住宅形成供给，保留一定比例的库存。

因此供给的提前性和需求的滞后性形成两者的差异，这部分差异就要求有一定的空置。房地产市场中的空置现象也不是零空置就为最佳或空置率越大越好。

2.由于设计质量问题而存在的空置现象。目前，空置的商品住宅中，很大一部分是由资质等级低的房地产开发商粗制滥造而成，存在很大的质量隐患。

3.商品房供需结构数量上不合理造成的空置现象。长期以来，我国商品住宅开发设计中过分追求了高档住宅的设计和开发，高档住宅供应过多，而消费者对于住房需求集中在中低端的范围内，两种现象的差异造成了因为供需不合理而产生的房地产空置现象。

4.投机行为造成的空置现象。据抽样调查显示，合肥市某地23个小区共有居民32564户，其中27.89%的购房者是出于投资或者投机。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款。随着“炒房”成为了部分人的投机行为，也加剧了房地产开发商对于新楼盘的开发，导致了开发商的投机行为，也加剧了房地产市场的空置现象。

三、合肥市空置现状分析

从1998年国家取消福利分房至今，合肥市住宅商品化市场已经发展了十余年。这期间合肥市房地产行业的市场化运作逐渐成熟和规范，人居环境得到了很大的改善。回顾总结合肥市的房地产发展经历了以下几个阶段:2001—2002年合肥市住宅市场全面启动;2003年起进入发展阶段，商品房开工面积、施工面积以及房地产投资额等出现全面攀升;2005年至今进入高速发展阶段，市场化程度越来越高，市场竞争加剧，产品质量和住宅品快速提升，房地产市场投资进入高潮。

(一)合肥市空置面积分析

根据我国《房地产开发统计报表制度》，空置面积是反映一定时期市场吸纳能力的重要指标。

表1 合肥市近期商品房空置面积比较

其中 2009年 1—8月，合肥市商品房空置面积137.03万平方米，同比增长75.7%。其中90平方米以下和140平方米住宅、办公楼、其他类型房屋空置的增长较快。空置面积中住宅空置面积90.35万平方米，增长90.9%。其中，90平方米以下住宅空置16.84万平方米，增长1.98倍;140平方米以上住宅空置6.73万平方米，增长2.23倍。办公楼空置9.02万平方米，同比增长134%，其他类型房屋空置14.52万平方米，同比增长89.5%。

(二)用房价收入比分析空置现象

该指标主要衡量一个国家居民的房价承受能力。房价收入比=每套住房平均价格/居民家庭平均年收入值越大，说明家庭购买一套房子需要更多的年数，也说明了家庭购买能力不足，同时也表明了一个国家的房地产存在泡沫的可能性较大，令绝大多数的家庭无力购买住房。

表2 中国1990年以来的房价收入比变动趋势

房价收入比反映了居民家庭对住房支付能力和承担能力，比值越高，支付能力就越低。西方学者认为房价收入比在36倍内比较合理，但根据我国的实际情况，笔者认为房价收入比小于8时，房地产应该不存在泡沫，8～ 9.5时存在轻微泡沫，9.5～11时存在严重泡沫，大于11就是极度泡沫。

选取合肥市2009年数据进行计算平均每套住宅的每平方米价格和每套住宅的面积等其他数据。根据房价收入比的公式可以判断出房价收入比的计算当中，确定合肥市平均每套住房的销售价格，其次要计算合肥市平均家庭年收入。

平均每套住宅每平方米价格=4691.15元

平均每套住宅的面积=110平方米

平均每套住宅的售价=4691.15×110=516026.5元

根据《合肥市统计年鉴》提供的数据，2009年末合肥市户均人口3人，人均可支配收入为17158元。平均家庭年收入为51474元。

房价收入比=平均每套住宅售价/平均家庭年收入=516026.5/51474=10.02

2009年合肥市的房价收入比值为10.02，处于存在泡沫的区间，房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。从世界发达国家走过的历史看，平均房价与平均家庭收入的比在5左右比较合理，超过该比例，有效需求会下降，房地产市场难以持续繁荣。房价收入比为5比较合理是这样推算出来的:假设首付为房价的15%～30%，利率为5%～10%，贷款期限为5－30年，每年还贷的金额占收入的比例在10%～20%之间，在这些假设条件约束下，房价收入比为1.5～5.9。如果房价收入比超过6。意味着购房者每年还贷的金额超过收入的20%，生活质量受到严重影响;或者根本无法买房。

一般而言，一个国家和地区居民收入不断提高，房地产价格适当上升，该比值比较稳定，房地产市场基本正常;但是在一定时期，该比值上升较快，就表明居民需更多时间的收入能够买到住房，居民购买能力下降，特别在警戒线之上快速爬升，往往说明房地产市场投机性增大，存在泡沫。

四、结论

通过对合肥市房地产市场上近几年来空置面积的分析，尤其是从2009年数据可以看出合肥市的房地产市场空置问题较为严重，存在空置房屋的类型种类多样，市场中供应结构和需求结构不平衡。空置房屋的类型、占市场供应的比例，反映了市场的有效需求、引导市场供应，一定程度上影响着房地产投资的规模及市场的走势。通过对房价收入比进行分析，可以看出合肥市房价收入比趋势不断升高，特别是2009年达到10.02，从这一指标的变化可以看出合肥市居民买房变得越来越困难。然而市场上的商品房空置面积确在逐年增加，加剧了人们对于房地产泡沫存的直观反映。居民消费能力不足导致的购房需求缓慢下降，导致了人为的房地产空置现象的增长。

［1］王光玉，洪璐，龙志和．住房空置的形成与“自然”空置率的决定［J］．产业论坛，2008(14)．

［2］姜莹．房地产泡沫的四大成因及其对策［J］．中国房地产金融，2008(6):24－25.

TP302.1

B

1002－2880(2010)12－0094－02

邵晓宇(1983－)，男，安徽建筑工业学院管理学院，助教。

安徽建筑工业学院校青年基金项目“合肥房地产空置问题研究”。

(责任编辑:张彤彤)