影响中国房地产价格的原因分析

程帅帅

摘要：目前中国的房地产价格是备受关注的一个焦点。本文通过住房供给结构和需求层次的角度对中国高房价的原因进行相应分析，认为对土地出让金的过度依赖使得以地方政府为主导的保障性住房的建设严重不尼而且在商品房市场中，开发商瞄准市场中的中高端客户，使得商品性的低端用户的需求无法得到有效满足。中国房地产市场的结构性失衡时导致中国房地产价格居高不下的重要原因。

关键词：房地产价格；住房供给结构；需求层次

一、引言

在1998年，为促进中国住房市场的健康发展，也为了捍卫住房平等权，中国福利分房的时代结束。旧时代的落幕意味着新时代的开启。从1998年到2004年，中国房地产经历了从积极实行推动房改、降低税费、降低利息到发展住房抵押贷款、分期付款等一系列促进房地产市场商品化的阶段。

尤其是近年来我国房地产市场获得了迅猛发展，房地产迅速成为消费热点和投资热点。部分大中城市出现了房价快速上涨的局面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难，这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。弄清影响房价的主要经济因素，探究我国房地产投资是否过热，房价是否合理、是否存在泡沫以及如何有效控制房价，从2004年以来在经济理论界的争论比较激烈，至今仍没定论。笔者认为中国高房价的背后主要是因为住房供给结构和需求层次失衡而造成的。

二、国内外研究现状

20世纪90年代以后，各国学者就开始采用宏观经济模型来研究房价的变化，他们得出宏观经济变量在一定程度上可以解释房价波动的结论。国外具有代表性的有：以美国四大城市从1970年第一季度到1986年第三季度的数据为样本，并采用时间序列截面分析的方法，得出房价和成年人口比例、人均收入以及随后若干年的价格变化呈正相关关系；以美国三个市镇从1981年10月到1988年9月的月度数据为样本，采用简单回归的方法，得出了人口、就业等宏观经济变量对住房价格预测具有良好的预测能力；以美国41个城市1986年到J994年的年度数据为样本，采用时间序列截面回归分析，得出了宏观经济变量在一定程度上能够解释房价的走势Evans指出土地利用规划以及其他方面的供给限制，会体现在地价的不断上涨，从而推进房价的提高。总之，这些研究都是以宏观经济变量为自变量，房价或其变化率为因变量，通过回归方法来研究它们的关系。

目前国内关于房地产价格的讨论大多数是定性的，利用计量经济模型分析房地产价格合理性的研究比较少。有代表性是：曹振良以抓住价格这一中心，分析价格是否急剧上涨，是否暴跌，从而是否导致金融或经济危机三个环节，把握宏观经济环境、投机状况、金融支持和政府调控政策四个因素的理论分析框架或范式实证分析，得出结论：中国房地产不存在全局性泡沫晴；梁云芳、高铁梅等利用协整分析和H—P滤波，计算了房地产均衡价格水平，以及房价偏离均衡价格的波动状态，得出结论：我国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响，即存在“局部泡沫”；杨帆、李宏谨等依据马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观，对中国房地产现状进行衡量，认为中国房地产泡沫已经产生并快速发展；王金明、高铁梅利用变参数模型对我国房地产市场的需求与供给函数进行了动态分析，认为收入是影响需求的主要因素，房价是影响供给的主要因素，因此将房地产价格控制在合理的范围是保证房地产发展的根本前提。

上述的研究关于对具体的经济因素对房地产价格的影响。然而，笔者认为相比着具体的某种影响因素，房地产市场中的结构失衡是影响中国房地产价格的重要原因。在本文中笔者将对住房供给结构和需求层次失衡对中国房地产价格的影响进行分析。

三、结构性失衡的原因分析

住房商品化和市场化应该有一个渐变的过程，从我国住房制度演变的过程来看，坚持住房商品化、市场化、和社会化的改革目标无可非議，但在向这个目标迈进的过程中，政府理应保持足够的提供可支付产权住宅和可支付租赁住宅的能力，以便对低收入家庭提供住房保障，对缺乏支付能力的中低收入家庭提供扶助。然而现实情况却并非如此，市场化的速度过快，缺乏经济适用房的建设和廉租房的提供力度。在严格取消福利分房的同时，将各个单位向本单位职工提供优惠性住房的责任丢掉了，将地方政府主导的经济适用房和廉租房规划土地供应、财力投入、分配和管理等弱化了。由此导致了房地产市场上的结构失衡，即消费者对保障性住房和低端商品性住房的需求远没有得到满足，而市场上却大量供给中高端商品性住房，使得需求层次和供给结构错位，其关键在于保障性住房和低端商品房的供给严重不足。具体来说，主要有以下的几个原因：

1.制度缺陷决定了保障性住房建设进展缓慢。通过考察我国的住房保障制度发现，住房保障计划由中央政府制定，省政府负总责，市县等地方政府执行，中央财政对地方补助部分建设资金，地方政府承担着保障性住房建设的重任，包括土地的供给、居民的拆迁和大部分建设资金的筹集。这种制度设计使得政策制定者和执行者之间缺乏必要的监督，中央政府根本无法掌控地方保障性住房建设的进度，而地方政府出于自身利益消极怠工，以配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足为由放缓保障性住房建设步伐。同时，住房保障计划也凸现出中央政府与地方政府责任的不对等。

根据国家制定的保障性住房建设计划，2009年保障性住房投资计划为1676亿元，其中中央投入493亿元，仅占29.4‰但地方配套1183亿元，占比高达70.6％。并且，地方政府还有大量“隐性”的资金支出，根据计划2009年将新增保障性住房177万套，这意味着大量的土地将被用于保障性住房建设，由此地方政府将丧失大量的土地出让金。因此，制度缺陷致使地方政府在保障性住房建设方面消极怠工，保障性住房建设进展缓慢。

2.“土地财政依赖症”决定了地方政府不会主动增加保障性住房供给。从地方财政来看，我国地方政府有明显的“土地财政依赖症”，根据中央党校教授周天勇(2008)的测算，2007年地方政府土地出让金至少在7000亿元以上，约占地方财政收入的30％，如果考虑到土地出让金2007年才纳入地方预算体系，上述估算结果存在低估的可能。从上海市奉贤区的财政收支状况来看，2008年该区地方财政收入(一般预算收入)为28.6亿元，而土地出让金为13.4亿元，占比达46.85％，如果再考虑到土地增值税、契税、房产税和营业税等财政收入，“土地财政”占该区地方财政收入的比重至少在60％以上。可见，地方政府具有明显的“土地财政依赖症”，这决定了地方政府对待房市的态度，地方政府希望房价上涨，房价的上涨必然带动地价的上涨和土地成交量的放大，从而增加地方财政收入。而保障性住房供给大幅增加将对房地产市场造成较大冲击，甚至改变房地产市场供需平衡，导致房价下跌，房价下跌必然造成地价下跌，甚至地价下跌的幅度更大，这必然减少

“土地财政”，这是地方政府不愿意看到的。因此，地方政府不会主动增加保障性住房供给。

3.市场供给途径单一，新增住房多为中高档住房。目前，我国二手房市场发展滞后，大量存量房流通不畅，住房需求过度集中于一级住房市场。美国存量房的交易面积与增量房的销售面积之比为5：1，香港市场上流通的住房约2／3是存量房，而我国二手房市场交易量只占房屋交易总量的20％-30％。住房市场是买卖和租赁并重的市场，即使在经济发达国家也是如此。租房应是城镇居民居住的第二选择，要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念。正是由于我国二手房市场的不发达，才迫使大部分市场需求投向新增商品房市场。而我国的新增商品房市场上，中高档商品房在房地产开发中所占的比重逐年增加，我国城市里的新建住房以大户型为主，其目标客户的都是中高收入群体。这种盲目贪大求洋之风与我国人多地少、人均资源少的国情是不相符的。而低价位商品房所占比重不断下降，特别是经济适用房所占比重大幅下降。

四、结论和政策建议

上述的分析可以得到，由于在保障性住房建设中的制度缺陷和地方财政对土地出让金的过度依赖使得以政府为主导的保障性住房的建设严重不足，而且在商品房市场中，由于开发商瞄准市场中的中高端客户，大量开发中高端楼盘，使得商品性的低端用户的需求无法得到有效满足。可以说中国房地产市场的結构性失衡时导致中国房地产价格居高不下的重要原因，而要解决这一问题，就要针对第三部分阐述的原因进行治理。

首先要地方政府摆脱“土地财政依赖症”，改变对待房价的态度。只要土地出让金及相关的税费占到地方政府财政收入的比重较高，地方政府存在推高地价的“天然政策倾向”，地方政府可能会通过控制土地供给、放松投标主体的条件等来推高地价，并希望房价上涨带动地价“量价齐升”，从而增加地方财政收入。因此，只有改变“土地财政依赖症”才能抑制地方政府推高地价的冲动，才能改变地方政府对房价的态度。

其次，改变地方政府的政绩观念，不能仅以经济增长作为唯一的政绩考核指标，社会和谐、充分就业、环境保护等都应该纳入考核体系。如果地方政府的政绩观念发生改变，民生问题将成为地方政府主要考虑的问题，地方政府必然寻求解决低收入家庭的住房问题的途径，这必然加快保障性住房建设步伐。最后，地方政府应该理顺房价与地价的关系，不能进入“地价上升一一房价上升——带动地价再次上升——带动房价再次上升……”的怪圈，如果这种机制形成，必然导致房地产泡沫的不断膨胀，一旦泡沫破灭，地方政府也将是受害者之一。因此，地方政府应该改变对房价的态度，良性循环的房地产市场才符合地方政府的长远利益。

最后要培育和完善住房二级市场。当前我国住房消费市场还没有形成合理的层级消费模式，急需培育二手房市场，倡导合理消费。中等、中等偏低收入家庭通过购买价位较低的存量二手房来解决住房问题；中等、中等偏高收人家庭通过转让旧房，再购买新建的价格性能比较高的中档房、中高档房，改善住房条件。以此住房消费模式形成住房的层级消费，可促使一、二级市场协调发展，对住房市场结构调整有着不可低估的作用，同时也有利于保持房地产业的平稳健康发展。为了培育二手房市场和房屋租赁市场，可从简化已购公房、二手房交易的审批程序与交易审批程序、适度下调交易税费、加大对二手房按揭的信贷支持力度等方面做出探讨和实践。同时，发展规范的房地产中介服务业，为住房交易双方建立畅通的桥梁和平台。