成都商业地产的现状及前景分析

周书伊/文

成都商业地产的现状及前景分析

周书伊/文

商业地产在理论上没有统一的界定，国外通常有狭义和广义之说。狭义的商业地产在英文里叫做“retail real estate”，意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。广义的商业地产在英文里称之为“commercial real estate”或“commercial property”，除此之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。

商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如Shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的Shoppingmall三种业态。

成都商业地产的现状及存在的问题

成都商业地产现状

商业布局缺乏规划、对商业地产特性把握不准、招商代理不专业、后期管理不适应商体发展要求等，是目前众多城市商业地产项目所呈现的缺点。从2006年和2007年成都商业地产发展的状态分析，其增长与住宅增长呈明显差异，落后于民用地产的发展。一些权威人士分析认为，这与目前商业地产开发、运营和后期物业管理的模式的不完善是分不开的。目前，随着成都地铁一号线的开通，面对千万平米的投资机遇，成都商业地产如果不在开发思路、运营策略、后期服务上进行切合市场需求特点的创新，其快速发展必然是昙花一现。

2010年4月，史无前例的楼市调控开始降临。在新政“满月”之时，房地产行业呈现住宅趋冷，商业物业日益活跃。成都商业地产开始出现新气象：商业地产与住宅地产金融差距的缩小，让商业的优势开始凸现；对于通胀的预期也使投资商业地产成为了近期的热点；与此同时，购房者对于投资价值的判断，商业回报明显高于住宅。

成都商业地产存在的问题

虽然开发商目前对成都商业地产进行热捧，但是从成都商业地产发展历程看仍然存在很多问题：

（1）开发商自身承担了过多自己不应该承担的责任。在合理的商业地产运作流程中，开发商主要应该承担前期项目选址、商体规划、土地购买、融资、项目施工建设等工作。但是，目前普遍的情况是开发商“既当爹又当妈”，从前期开发立项、建设招商、经营策划、宣传包装到后期物业管理，均为亲自“一手抓”。由于开发商承担了过多自身无法也没有能力去承担的环节，结果往往会造成商业地产项目出现“虎头蛇尾”的场面。

（2）开发商对投资者承诺空泛、不切实际。在最近几年，很多开发商为尽快收回投资成本，加快项目的进度，他们往往在招商过程中给投资商承诺很多优惠条件，空泛的承诺让很多投资者在买下后，兑现的结果却“大相径庭”，使商业地产开发商的信誉和诚信度在投资者心中大大降低。

（3）整个商业地产项目运转过程中缺乏金融机构参与。在我国，金融机构全面介入商业地产项目开发过程，还很缺乏。目前，金融机构更多的只是给开发项目进行贷款，实行贷款利率的回报。但是，在整个物业管理过程中，金融机构没能与商业地产项目开发及运营过程共同承担风险，实现物业增值的最大化。开发及运营商由于缺乏金融的长期支撑，往往在项目运作过程中显得“底气不足”。

（4）缺乏完善的法律监控和规范体系。目前，尽管国家在商品房市场加强了监控力度，但是在商业地产运作领域还缺乏强有力的法律监控和规范，具体表现在消费者的投资回报、投资保障方面。由于大多数开发商并没有雄厚的开发资金，因此在开发初期往往对项目的回报率和回报目标值期望过高，为实现资本快速回笼，盲目承诺、不择手段套现，导致很多投资人感到“上当受骗”，严重的甚至走向破产。然而在这些方面，由于缺乏完善的法律监管体系，使投资人的利益迟迟得不到解决和充分的保障。

（5）房地产开发、商业产业经营与物业管理三者严重脱节。商业房地产是一个涉及投资商、开发商和经营管理方三方合作的过程，商业地产开发企业大都从住宅开发起步，有些开发商只管卖房，不管经营，用炒作住宅项目方式炒作商业地产项目，造成投资收益不佳，导致投资者丧失信心，导致市场上有许多项目面临经营不善而进行调整甚至闭门谢客的情形。如按照国际惯例，ShoppingMall是只租不售的，而在国内许多Mall的开发商虽然意识到这点，但是资金的矛盾使得许多开发商把商铺一卖了之，使得ShoppingMall没有统一的所有者。由于地产开发商并不一定熟悉商业，使得Mall虽然建好，但缺少统一管理，部分超大型购物中心变成了小商品市场。这种以卖为主、分割经营的方式，造成了物价偏高、服务不够统一的局面，进而限制了消费和企业的扩张。

加快发展成都商业地产的策略及前景

商业地产一向被行业描述为“高投资、高利润、高风险”的房地产业，但是，从以经营商业地产为主体的蓝光地产2005年大举转向住宅地产开发的历程中，可以说明商业地产的确不是一般的地产投资项目。尤其是2005年下半年以来，成都商业地产所呈现的疲软状态缓慢增长态势，更是让开发商和投资人担忧。如何抓住成都未来地铁和城际快车的建设带来的加快发展商业地产的机遇呢？可以从以下思路进行：

混商建筑开发经营模式

混商建筑，就是楼层底下几层用做商业，楼上多层用做住宅的建筑产品业态形式。这种建筑模式在现行的商业地产中很普遍，比如，由成都合力达集团开发的位于骡马市的“ROME·国际”，1—4层为商业用房，5—28层为电梯公寓。这种混商结构的建筑形态，既可以突出体现该地段的商业黄金价值，又可以满足选择在城市中心居住的白领人群的要求。更重要的是，这样的混商开发模式可以在资金上互相补充。

创立商业地产的定单模式

商业地产的定单模式，就是像传统商业领域的产品定单加工模式一样，就是先有产品定单，然后按照定单生产、销售和服务。定单式商业地产开发模式更适用于城市中心商业和社区购物商业，所呈现的代表如“Shoppingmaill”，在成都目前已经出现诸如日本的伊藤洋华堂和新进的首创置业合作，计划在城东某项目实现3万平方米用来开设“华堂商场”的定单式开发。 这种模式开发其利好在于，开发商和合作方可以形成长期利益联盟，开发商保证了物业租金收益的持续性，经营商也得到长期使用物业赢利的稳定性。但是，这样的模式必须是建立在长期稳定合作的基础上，一旦合作关系破裂，那么先前按照定单设计的商业项目规划结构有可能不适合后续经营者的布局要求，从而造成二次招商难的问题。

商业信托基金模式

尽管在国内，房地产投资信托基金(REITS)尚没有成型，但是，通过各种基金支撑商业地产持续经营的趋势不可阻挡。信托基金进入商业地产，可以有效解决经营者在操盘商业地产项目所困惑的资金不足的问题。一旦有基金全面介入，一方面可以让项目升值，赢得众多的投资者下注；另一方面可有效保证物业经营管理方实现在统一平台上进行商业体包装、布局、招商、宣介等经营活动，从而，确保整个商业体的有序、高效、持久、合理的经营和管理。

目前成都市城西、城南的产业布局非常清晰，规划布局也有较高的前瞻性，这直接促进了商业地产的良性发展。目前许多国际资本均看好和首选成都，国内方面，包括四川新港地产执行董事张红兵在内的众多开发商也表达出了对商业地产前景的一致看好，这对于成都来说蕴藏着不可估量的机会。业内人士分析，商业地产的春天已经到来，并会持续影响到未来十年。

日本的六本木新城，开发、规划及建设周期长达17年，最后跃升成为东京重要的中心商务区之一。这说明商业地产是十年磨一剑。不同于民用地产是针对当前市场的发展模式，商业地产需要有前瞻性，更需要静下心来研究市场，而商业地产的开发商应该用这种心态来发展商业地产。对于像成都城南这些新兴区域，仅仅用回报率来计算是不正确的，自由+投资的投资模式是最为合理的，不仅可以满足创业需求，未来十年的增值前景也非常可观。与此同时，对于即将开通的轨道交通，也值得高度的关注。随着中国城市化进程的推进、消费升级需求，成都商业地产将迎来新的发展契机。

（作者系西南财经大学金融学院硕士研究生，研究方向：金融制度与商业银行经营管理）