关于对我国房地产市场运行特点和未来走势的分析

华夏银行北京分行 王斌

关于对我国房地产市场运行特点和未来走势的分析

华夏银行北京分行 王斌

近几年，我国房地产市场的走势和特点可以用“疯狂”这个词来形容，房地产乱象其实是我国经济脆弱的一种表现。

早在2007年，上一次流动性泛滥使得房地产价格飙升，随之而来的是信贷紧缩、打击囤地等调控政策出台，全国大中城市的房价疯狂上涨终于出现了缓和的趋势，一些城市的房价开始出现较大幅度的回调。但是，这次调控由于金融危机的突发又戛然而止，高举的皮鞭缓缓落下，市场也象猜透父母心理的孩子一样肆无忌惮，房价时过不久再次飙涨。房价的虚高和政策的朝令夕改投射出中国经济的脆弱阴影，GDP的增长对房地产业的过分依赖，使国家在进行经济调整时掣肘于房地产在国民经济中举足轻重的地位。在这里，应该看到问题不是出在房地产，而在于国民经济中的其他产业过于羸弱，各种产业发展的不均衡突出了房地产在GDP中的权重。我们不能因为腿部萎缩了，就说是因为臂膀的粗壮让身体看起来不匀称。目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重接近20%，占GDP的比重为13.11%，考虑到我国正处于大规模城镇化和大面积棚户区改造这一长期进程中，这些数据并不是不合理的经济现象。

丛另一方面看，房地产不能也不应成为国家的支柱产业。我们不能因为其他产业的羸弱就赋予房地产无法承担的使命。国家的支柱产业是整个国家经济的栋梁，能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展。美国过去的支柱产业是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业，现在是航天、信息产业；日本是汽车、电子、光学和计算机产业，日本因此坐定了世界经济排名的第二把交椅，实现了国家复兴。迄今为止，世界经济史上只有凭着传统的制造业和新兴的信息产业，才能支撑和带动现代化经济发展，没有哪个国家能凭借盖房子把国家带进现代化。这是因为前者不仅带来产品，同时还刺激科技进步，提高效率，形成获取巨大利润和扩大再生产的良性循环。这种循环的核心，是可持续发展。正因为我国没有形成拥有自主产权和产业标准的支柱产业，过剩的流动资金无法从实体经济找到既安全又稳定的投资渠道，因此房地产才成为了中国投机资本长期青睐的对象，并助长了房地产的投机和恶性膨胀。依靠廉价成本支撑的出口和依靠资金推动的房地产，曾长期是支持我国经济腾飞的两副引擎，这也是发生金融危机后，出口出现问题使国家迫不得已重启另一个引擎——房地产的根本原因。这种有着严重缺陷的经济发展模式必将制约经济的发展，并且会让国家的刺激和紧缩政策产生变形和失效。

由于我国缺少可持续发展的支柱产业，经济结构不合理、社会保障机制不健全，房地产市场的发展长期偏离了“居者有其屋”的发展方向，房地产渐趋成为投机和致富的手段。由于房地产是关乎民生的重大社会问题，因此政府对房地产市场的疯狂会主动进行调整和打压。虽然如此，房地产所折射出的国民经济结构问题是不会随短期调控政策而发生逆转的；因此，经济结构的不合理而导致的资源错配还会长期存在下去，调控房地产对国民经济的负面效应也会迫使调控政策适时收手。在房地产这个投资领域就会出现在政策调整和经济增长需求之间不断地寻优和纠偏的动作，房价将在这两种力量的作用下，形成长期震荡向上的走势。

长期、反复走高是经济结构不合理的必然结果，政策调整和资金推动将成为此消彼长的一对矛盾体。因此，房地产市场在我国支柱产业没有形成以前，在可以预见的相当长的时间里都将是长期投资的较好选择。