房市调控下我国房地产企业面临的财务风险

刘 磊

【摘 要】近日,相關机构出台了一系列房市调控政策。我国房地产企业大多具有较高的资产负债率,房市调控所带来的信贷紧缩以及复杂的经济环境使其财务风险加剧。因此,调整负债水平、防控财务风险,对我国房地产企业来说尤为重要。本文从我国当前房地产市场发展情况以及国家房市调控给房地产企业带来的挑战出发,对我国房地产企业的负债水平进行了分析,并分析了香港地产企业的经营情况。在此基础上,结合我国实际,提出了自己的观点。

【关键词】房市调控;信贷紧缩;资产负债率;财务风险

中图分类号:F234.4文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)07-0144-02

1 房市调控的必然性

进入2010年以后,房价的涨幅已超过金融危机之前的最高值,再创5年来的历史新高。与房价飙升对应的是各界对房市调控的高呼声。在今年两会上,房价成为代表热议的话题,温家宝总理也表示将在本届政府任内管好房价,此后新华社连发6篇房地产评论、部分官员也严厉表态,温家宝总理甚至在4月14日的国务院会议上要求各省长对本省房价负责。由此可见,房价的过快上涨必然招致国家重拳出击遏制房价的恶性上涨。

1.1 百姓民生及维持社会稳定

从百姓的民生来看,中国当前的形势普遍存在百姓大众买不起房、没房住。而与此同时,出于对危机、通胀的担心,大量资金从实体行业转入房地产投资品市场。伴随大量炒房资金的流入,房价越炒越高,普通大众对住房的刚性需求却得不到满足。由此恶性循环之下,社会贫富差距不断加大,普通百姓的生活得不到保障,长此以往下去必然危机社会的稳定和发展。

1.2 宏观经济调整的必要性

在过去很长的时间内,我国都是在发展粗狂性的产业结构,劳动密集、大量耗用资源。长此以来导致了产能过剩和供给过剩。不论是从我国长远发展的目标还是历史的经验都要求我国必须进行产业结构调整,以此谋求长远的发展。历史上的每一次经济危机之后都是一个新的产业革命和技术革命,在这样的背景之下,调整和优化产业结构就显得尤为重要和必要。

房地产行业的普遍利润远远高于其他实体行业,因此“搞房地产”似乎成了一个流行趋势,许多企业都想在房地产市场上分一杯羹。单是在沪深股市上上市的归入房地产行业的企业就达140余家之多,更别论其他未上市的。大量资金流入房地产的结果就是地价越拍越高,房价不短攀升。这样庞大的规模和增长速度,对房地产市场的健康发展带来了极大的影响。国家必然会通过宏观调控和各项措施,有效引导资金投放到高科技、新能源等领域。当前房地产市场大量的资金必然成为调控的对象,这对建立健康的房地产市场、减少资产泡沫也是极为有利的。

1.3 预防危机

从我国大的经济环境来看,经济形式在不断的转好之中。国家统计局公布的2010年一季度经济运行数据可以看出,一季度GDP同比增长11.9%,全社会固定资产投资同比增长25.6%,剔除2009年一季度正值金融危机对我国影响最大的时期导致2009年一季度数据很低的影响外,环比2009年四季度加快1.2个百分点,这样的经济增长速度说明我国经济正在稳步回升并增长中。

但近段时间全国房价的疯长却引来越来越多的担心,许多经济学家认为泡沫正在不断形成,而泡沫不断加大的结果必然是泡沫的破灭并带来新一轮的经济危机。从历史上的几次经济危机中不难看出,每次经济危机都有房地产泡沫的影子和踪迹。反观我国现状,大量资金流入房地产,各地房价在金融危机的影响下短暂降温之后开始强力反弹。2010年春节前后,海南房价的疯狂让人瞠目结舌;3月份海口房价暴涨64.8%,三亚涨幅也达到57.5%。不仅一线城市的房价疯涨,近期资料显示,各地二三线城市的房价也在持续上升。

倘若国家不对房市进行调控,让其继续疯涨下去,资产泡沫的破灭只是时间问题。而一旦我国房产泡沫破灭,其对我国经济的影响将远超过此次金融危机。因此,调控房市,成为政府必然的选择,而且可以预测其力度将会极大。

2 房市调控的措施

2.1 收紧房贷

近期,各相关部门分别从不同角度出台了一系列房市调控措施。其中,对于房贷的调整尤为明显,首付比例、信贷风险的加强等措施的目的在于从信贷源头上勒紧炒房款,从房地产市场需求方进行调控,限制个人利用贷款炒房。对于国家的调控措施,各大银行也有了响应。这些政策在房地产市场也有了反应,很多地区的成交量下降,这必然将影响房地产企业的资金流。

2.2 控制房地产企业贷款

银监会对商业银行房地产信贷风险提出四大防控要求,包括禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款,查处其重复抵押问题,对78家退出地产的央企相关贷款项目不予授信等。同时还要求商业银行监控信贷风险,通过“受托支付”、“实贷实付”的贷款使用支付方式,加强对贷款用途及贷款使用的管理。这些政策的目的在于看紧建房、购地款,通过紧缩房地产企业的信贷资金,从房地产市场的供给方入手进行调控。

2.3 物业税、房产税等税收措施的出台

国家对于从税收方面调控房市酝酿已久,不论是房产税、物业税,还是此前上海市提出的替代物业税的“住房保有税”,也许都将成为国家利用税收手段进行调控的手段。通过这些税收手段,可以一定程度上控制越演越烈的炒房热。

3 房地产企业面临的风险

3.1 资金流受影响

我国房地产企业资金来源中,银行贷款占了很大比重,国家房市调控将使得房地产企业的资金链受到极大影响。众所周知,房地产企业对资金的依存度极高,资金需求量大。建设资金的来源及销售的减慢和减少都将使房地产业的资金来源缩减,极易造成资金链受阻或者中断。

3.2 本身的高负债率带有极大的财务风险

我国房地产企业的资产负债率普遍很高,不少企业甚至超过了70%的行业警戒线,其本身绝大多数面临着极大的财务风险。尽管利用财务杠杆对一个企业的发展极为必要,但是负债经营应该控制在一个合理的范围之内,我国房地产企业如此高的负债率是隐藏着相当高的财务风险的。这必然使得其抗风险能力低,一旦资金来源出现问题,极易出现资金链断裂,从而威胁企业的正常生存。因此,优化资本结构,降低公司资产负债率,从而减少公司财务风险,显得越来越重要。

4 房地产企业的可选之路

从上面的分析可以看出,我国绝大多数房地产企业都采用高风险的经营方式,对风险控制和管理重视极少,由此使得其应对风险的能力很差。反观我国香港地区的地产商的做法却几乎完全相反,他们的经营方式显得相当保守。通过研究不难发现,香港地产商再保持低负债水平的同时,还相当重视自身现金流的稳定和持续。在资金来源上,其也不像内地地产业强力依赖外来资金,而是更加注重内部资金的供给。

在我国大陆房地产眼中,香港地产商的经营方式似乎让人不可理喻,因为大陆房地产商一来的观点都是要做大做强。于是,借用大量借款、庞大的外部融资量,拍下一块块地,楼盘一个接一个。但这些地产商从未想过一旦楼市有所震荡他们应该怎么办。对比而言,香港的地产商想的更多的要怎么维持稳定的发展,应对随时有可能爆发的萧条。

温家宝总理说过,2009年是中国经济最为困难的一年,而2010年却是不确定因素最多的一年,将是经济最为复杂的一年。香港地产商的经营方式给了内地地产商一个很好的启示:在如此复杂的经济形势之下,过高的负债水平隐藏着太高的财务风险。因此,内地的地产商们在国家的大力调控方式的浪潮中应该冷静下来想想自己如此高的资产负债率所带来的财务风险。在经营方面,地产商们不能再盲目的做大做强,应该保持合理、充足的自由资金和稳定的现金流,对于新开发项目应该进行完善的分析,对其可行性及可能面临的风险、给企业带来风险等都应该进行充足的论证。资金来源方面,企业应该采取合理的方式进行融资,时刻关注资金来源的畅通性,从而保障自己的资金来源。而在风险控制和管理方面,企业应该适当降低资产负债率,将财务风险控制在可以承受的范围之内。企业应该根据自身的发展、经营情况,正确评估自己的偿债能力,从而确定合理的负债水平。

げ慰嘉南:

[1]仇丽.房地产企业如何保持合理的资产负债率.《中国房地产》2009.5

[2]焦成才.雷鹏.房地产上市公司的资本结构现状分析.《网络财富》.2009.7

[3]2009年度中国房地产业报告